서울서부지방법원 2025타경51863. 연희노블레스 에이동 3층 303호입니다. 공부상 용도는 사무소지만 감정 이용상태는 주거용입니다. 소유자는 김용범·한진숙 각 2분의 1 공유이고, 현재 말소기준권리는 2022.06.30 설정된 박애란의 근저당권 225,000,000원입니다. 그 뒤의 김윤주 가압류 240,000,000원, 남궁현 가압류 50,000,000원, 정일엽의 강제경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계에 있습니다. 정일엽은 2021.02.18 전입한 것으로 조사됐고, 같은 정일엽이 2025.09.12 강제경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있습니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 지적돼 있지만, 이것만으로 임차인 지위를 부정할 수도 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 안전하게는 ‘대항력 가능·미상’으로 두고 인수 위험을 열어둬야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 점유가 핵심

2016년과 2018년의 신탁등기, 2018년·2020년 설정된 기존 근저당권, 2021년 최진영 가압류, 2023년 남궁지은 가압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2022.06.30 박애란 근저당권입니다. 기준점 이후 현재 남아 있는 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.

임차인 분석

정일엽은 강제경매개시결정의 채권자와 동일한 이름으로 확인됩니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기돼 있으나, 보증금·임대차계약·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 상태에서 임차권 또는 인수 위험을 제거해 판단해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 70.8%는 ‘표면 할인율’일 뿐

연희노블레스의 최근 실거래는 총 5건이고 전체 평균은 294,200,000원입니다. 하지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 310,000,000원 1건이며 최신 거래 역시 310,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래 평균보다 6.8% 높은 흐름입니다.

현재 최저가 219,520,000원은 최근 12개월 평균 310,000,000원의 70.8%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 본건의 비교 기준 면적은 34.29㎡인 반면 실거래 표본은 27.42㎡~29.73㎡이고, 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 대항력 가능 임차인의 보증금까지 미상이므로 219,520,000원을 실질취득가로 놓고 시세 차익을 계산하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 219,520,000원 가정)

현재 배당모형상 채권자 총 청구액은 790,044,383원, 채권자 배당액은 215,646,720원, 미배당액은 574,397,663원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 보증금이 확인되지 않은 선행 전입자가 있으므로 이를 실제 인수 위험이 0원이라는 결론으로 사용해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연희초교 남서측 인근이며 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 사무소이나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 공부와 현황의 용도 차이가 존재합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층이며 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 세장형 토지이며 남측 약 6M 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 4,532,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 거래표본. 연희노블레스는 23세대이고 2016.08.19 사용승인됐습니다. 최근 12개월 실거래는 1건이며 본건 비교 기준 면적과 실거래 면적이 일치하지 않습니다.
• 유찰. 현재 2회 유찰됐고, 이 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 정일엽의 임대차계약 확인. 보증금 액수와 실제 임대차관계 존재 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 배당 후 미회수 보증금 규모가 달라지는 핵심 항목입니다.
• 경매채권자와 임차인 동일인 확인. 정일엽이 선행 전입자이면서 강제경매 채권자로 기재돼 있으므로 두 지위의 관계와 근거서류를 대조해야 합니다.
• 최저가만으로 시세차익 계산 금지. 219,520,000원은 최근 12개월 거래 310,000,000원의 70.8%지만, 인수액 미상 상태에서는 실제 할인율이 아닙니다.
• 용도 차이 확인. 공부상 사무소와 현황 주거용의 차이가 있으므로 이용·거래 과정에서 필요한 사항을 원본 서류와 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
• 비교거래 면적 차이 반영. 비교 기준 34.29㎡와 실거래 27.42㎡~29.73㎡가 일치하지 않아 310,000,000원을 본건의 확정 시세로 그대로 대입하기 어렵습니다.
• 배당표 재검증. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 자료를 함께 대조해야 합니다.

맺으며 — “70.8% 할인”보다 먼저 보증금을 확인해야 한다

이 사건은 표면 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 343,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 219,520,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 310,000,000원과 비교하면 70.8%입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자 하나로 정해지지 않습니다.

정일엽의 2021.02.18 전입은 2022.06.30 말소기준권리보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득가 자체가 아직 확정되지 않은 사건입니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만 선행 점유의 보증금 승계 위험이 열린 상태이고, 공부상 사무소와 현황 주거용이라는 용도 차이, 비교 실거래의 면적 불일치까지 겹칩니다. 결론은 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인 전에는 할인이라고 확정할 수 없는 물건입니다.