서울서부지방법원 2025타경51945. 래미안첼리투스 102동 23층 2301호와 관련된 경매로, 등기상 현재 소유자는 김정은과 명준우입니다. 김정은의 지분은 10분의 4, 명준우의 지분은 10분의 6이고, 경매개시결정은 명준우 지분에 기입되어 있습니다. 따라서 2,012,160,000원에 응찰한다고 해서 래미안첼리투스 2301호 전체를 단독 취득하는 구조로 보면 안 됩니다.
등기상 말소기준은 2022.11.25 주식회사케이뱅크의 채권최고액 220,000,000원 근저당권입니다. 이후 노종례 가압류, 김정은 가압류, 주식회사제이케이부동산지분대부 근저당 및 경매개시결정, 주식회사비엔케이저축은행 가압류 등 배당표에 반영된 주요 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51945 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 이촌동 436 래미안첼리투스 102동 23층2301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 124.02㎡ · 철근콘크리트구조 42층 건물 중 23층 |
| 소유관계 | 김정은 10분의 4 · 명준우 10분의 6 |
| 매각대상 핵심 | 명준우 지분 10분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 3,144,000,000원 / 2,012,160,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제이케이부동산지분대부 / 341,301,962원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 래미안첼리투스 · 460세대 · 2015.07.30 준공 |
| 임대관계 | 감정평가 요항상 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘지분’이 더 중요하다
2016.01.28 설정된 신한은행 근저당권 300,000,000원은 2019.08.01 해지로 이미 말소되어 현 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.11.25 케이뱅크 근저당권 220,000,000원입니다. 이후 배당 시뮬레이션에 반영된 가압류와 제이케이부동산지분대부 근저당 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 호실 50억원대와 지분 최저가를 섞어 보면 안 된다
래미안첼리투스 전용 124.02㎡·124.35㎡ 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균 거래금액은 5,010,378,333원, 최근 12개월 평균은 5,028,290,000원, 최신 거래는 2026.07 5,590,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.7%로, 제공된 지표상 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 124.02㎡ | 30 | 5,590,000,000원 |
| 2026.07 | 124.02㎡ | 42 | 5,299,980,000원 |
| 2026.05 | 124.02㎡ | 6 | 4,649,980,000원 |
| 2026.05 | 124.35㎡ | 47 | 5,500,000,000원 |
| 2026.05 | 124.02㎡ | 16 | 4,679,800,000원 |
| 2026.01 | 124.02㎡ | 2 | 4,449,980,000원 |
| 2025.07 | 124.02㎡ | 37 | 5,400,000,000원 |
| 2025.07 | 124.02㎡ | 44 | 5,830,000,000원 |
| 2025.06 | 124.02㎡ | 4 | 3,925,000,000원 |
| 2025.06 | 124.35㎡ | 23 | 5,250,000,000원 |
| 2025.06 | 124.02㎡ | 23 | 4,550,000,000원 |
| 2025.06 | 124.02㎡ | 27 | 4,999,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 5,028,290,000원 |
제공된 지표만 보면 최저가 2,012,160,000원은 최근 12개월 평균의 40.0%, 전체 거래 평균의 40.2%입니다. 그러나 이 비율을 그대로 “60% 할인”으로 읽어서는 안 됩니다. 실거래는 전체 호실 거래이고, 경매는 명준우의 10분의 6 지분 매각이기 때문입니다. 즉 가격 메리트는 전체 호실 시세와 최저가의 단순 비율이 아니라, 취득할 지분 자체의 가치와 공유 상태, 우선매수청구권 및 향후 환금성을 함께 놓고 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,012,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,521,600원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사케이뱅크 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 노종례 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김정은 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사제이케이부동산지분대부 | 495,000,000원 | 495,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사비엔케이저축은행 | 77,552,964원 | 77,552,964원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 907,085,436원 |
채권자 총 청구 반영액 1,082,552,964원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며 부족액은 0원, 소유자 잔여는 907,085,436원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 지분 구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 2,012,160,000원 | 1,082,552,964원 | 907,085,436원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 1,609,728,000원 | 1,082,552,964원 | 508,677,756원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 1,287,782,400원 | 1,082,552,964원 | 189,951,612원 | 0원 |
제공된 세 시나리오 모두 채권자 반영액 전액 배당, 부족액 0원, 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 따라서 추가 유찰의 경제적 효과는 매수 가격이 낮아지는 데 있지만, 10분의 6 공유지분이라는 매각대상과 공유자 우선매수청구권이라는 구조 자체는 가격이 내려간다고 사라지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 42층 건물 중 23층 2301호입니다.
- 단지. 래미안첼리투스는 3개동 460세대, 준공일은 2015.07.30입니다.
- 주위환경. 중경고등학교 동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 주로 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 직선거리 약 700m 지점에 지하철4호선·경의중앙선 환승역인 이촌역이 소재합니다.
- 도로. 단지 북측 노폭 약 25m, 서측 노폭 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 16,280,000원/㎡, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역으로 표시되어 있고 지정기간 중 하나는 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 판단. 전체 호실 실거래는 12건 확인되지만, 본 경매는 전체 호실이 아닌 10분의 6 지분이므로 전체 호실 거래량을 지분 자체의 환금성과 동일하게 볼 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상부터 확인. 경매개시결정이 명준우의 10분의 6 지분에 기입되어 있습니다. 전체 호실 취득으로 착각하지 않아야 합니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건상 공유자의 우선매수청구권은 1회로 제한되어 있습니다. 외부 입찰자의 실제 취득 가능성과 연결되는 핵심 조건입니다.
- 가격 비교 단위 통일. 최저가 2,012,160,000원과 최근 12개월 평균 5,028,290,000원의 40.0% 비율은 지분과 전체 호실을 비교한 값입니다. 이를 곧바로 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당 제외항목 확인. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
- 말소기준 재대조. 분석상 말소기준은 2022.11.25 케이뱅크 근저당권 220,000,000원입니다. 2016년 신한은행 근저당권은 2019.08.01 해지로 이미 말소되어 있습니다.
- 규제 상태 확인. 토지이용계획에는 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있고, 지정기간 중 하나의 종료일이 매각기일과 같은 2026.08.25입니다.
맺으며 — “40% 가격”보다 먼저 볼 것은 “60% 지분”
이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 고가 아파트처럼 보이기 쉽습니다. 감정가 3,144,000,000원이 2회 유찰돼 최저가가 2,012,160,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 전체 호실 평균 5,028,290,000원과 비교한 표면 비율도 40.0%입니다. 하지만 그 비교의 전제가 다릅니다. 시장 실거래는 2301호와 같은 면적대의 전체 호실 거래이고, 경매는 명준우의 10분의 6 지분입니다.
권리 자체는 제공된 배당 구조에서 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 주요 권리도 소멸하는 구조입니다. 최근 거래 추세 또한 +0.7%로 하락 추세가 아닙니다. 그럼에도 평가를 높게 주기 어려운 이유는 공유지분 경매, 공유자의 우선매수청구권 1회, 그리고 임대관계 미상이라는 실무 변수가 동시에 남기 때문입니다. 이 물건의 승부처는 “래미안첼리투스를 얼마나 싸게 사느냐”가 아니라 “10분의 6 지분을 어떤 조건으로 실제 취득하고, 공유 상태를 어떻게 감당할 수 있느냐”입니다.
