서울서부지방법원 2025타경51975. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 6층 602호입니다. 건축물대장상 용도는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이고, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문·추정돼 일반 아파트와 동일한 전제에서 가격과 환금성을 판단하기 어려운 물건입니다. 현재 소유자는 이경희로, 2019.04.29 강제경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2023.08.04 설정된 부평농업협동조합 근저당권 373,200,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2019.06.12 유병선 명의 전세권 200,000,000원이 존재하고, 유병선의 전입일은 2010.11.23입니다. 이 전세권과 점유관계가 이 사건의 첫 번째 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51975 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층 602호 · 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 등재 · 현황 주거용 탐문·추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층/지상12층 건물 내 6층 602호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 이경희 (2019.04.29 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 991,000,000원 / 507,392,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 310,352,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 본다
말소기준은 2023.08.04 부평농업협동조합 근저당권 373,200,000원입니다. 2019.06.12 설정된 유병선 전세권 200,000,000원은 그보다 선순위이고, 전입신고도 2010.11.23입니다. 유병선은 2025.11.27 배당요구를 했고, 현재 매각가 507,392,000원 배당가정에서는 전세권 200,000,000원을 전액 배당하는 구조입니다.
임차인·점유 확인
| 이름 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유병선 · 602호 | 2010.11.23 / 미상 | 미상 | 2025.11.27 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 0원 가정* |
| 병선주거 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
유병선은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차 자체의 대항력·우선변제를 단정하지 않습니다. 별도로 기재된 ‘병선주거’ 역시 전입일, 보증금, 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 표기가 유병선과 어떤 관계인지도 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
② 가격·회차 — 51.2%라고 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 507,392,000원으로 감정가 991,000,000원의 51.2% 수준이며 3회 유찰된 상태입니다. 다만 감정가 대비 낙폭은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 특히 이 물건은 건축물대장상 노인복지시설이고 현황만 주거용으로 탐문·추정되므로, 단순히 최저가가 감정가 절반 수준이라는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 507,392,000원 | 499,918,080원 | 73,281,920원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 405,913,600원 | 399,454,464원 | 173,745,536원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 324,730,880원 | 319,384,648원 | 253,815,352원 |
③ 예상배당표 (매각가 507,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,473,920원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 유병선 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 부평농업협동조합 | 373,200,000원 | 299,918,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 573,200,000원 중 499,918,080원이 배당되고, 73,281,920원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권 청구액은 310,352,489원이고 신청채권자 측 예상배당은 299,918,080원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 녹번역 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 공부상 용도. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 등재돼 있으며, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문조사 및 추정됐습니다. 감정평가에서도 입찰 시 재확인을 명시하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2006.01.20입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 평지이며 남동측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 건축물대장상 노인복지시설과 현황 주거용 이용이 일치하지 않으므로, 일반 공동주택과 같은 기준으로 가격을 비교하기보다 용도와 실제 이용상태를 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 유병선 전세권 200,000,000원이 말소기준보다 앞섭니다. 2025.11.27 배당요구 접수와 전액 배당가정이 실제 매각물건명세서상 소멸 조건과 일치하는지 확인하세요.
- 임차관계. 유병선은 전입 2010.11.23이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 우선변제 범위를 단정하지 말고 원문을 대조해야 합니다.
- ‘병선주거’ 표기. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 및 승계액 미상 상태로 보고 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 재확인. 건축물대장상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 현황은 주거용 탐문·추정입니다. 입찰 전 실제 이용상태를 재확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.29, 최저매각가는 507,392,000원입니다. 최저가만으로 실질취득비용을 확정하지 마세요.
맺으며 — “3회 유찰”보다 중요한 것은 인수금의 확정
이 물건은 감정가 991,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 507,392,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 2019.06.12 선순위 전세권 200,000,000원과 2010.11.23 전입한 유병선의 임차관계입니다. 현재 배당 시나리오대로라면 전세권은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차관계와 별도 ‘병선주거’ 표기가 남아 있습니다.
여기에 건축물대장상 용도가 노인복지시설이고 현황은 주거용으로 탐문·추정된다는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 내려왔는가”가 아니라, 선순위 권리가 실제로 배당으로 소멸하는지, 미상 점유에서 추가 승계액이 발생하지 않는지, 그리고 공부상 용도와 현황 이용을 어떻게 확인하느냐입니다. 그 세 가지가 확인되기 전에는 최저가 507,392,000원을 실질취득비용으로 확정해서 볼 수 없습니다.
