서울서부지방법원 2025타경51975. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 6층 602호입니다. 건축물대장상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 등재돼 있고, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문·추정됐습니다. 소유자는 이경희이며 2019.04.29 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.08.04 설정된 부평농업협동조합 근저당권 373,200,000원입니다.
권리분석의 초점은 말소기준보다 앞선 2019.06.12 전세권 200,000,000원과 임차관계입니다. 전세권자는 유병선이고, 임차 관련 조사에도 유병선이 602호에 2010.11.23 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 현재 배당표는 전세금 200,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서상 전세권 소멸조건과 임차보증금 잔존 가능성을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51975 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 현황 | 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) · 현황 주거용 이용 탐문·추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층/지상12층 · 제6층 제602호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 이경희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 991,000,000원 / 634,240,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 310,352,489원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 본다
② 임차관계 — 보증금·확정일자 미상은 별도 위험
| 성명 | 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유병선 | 602호 | 2010.11.23 | 미상 | 2025.11.27 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 병선주거 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
유병선은 2010.11.23 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2025.11.27 접수돼 있습니다. 별도로 주거 사용과 관련한 임차 기재도 있으나 전입·보증금·확정일자가 확인되지 않아 역시 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 634,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,742,400원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 유병선 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 부평농업협동조합 | 373,200,000원 | 373,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,297,600원 |
현재 회차 634,240,000원 가정에서는 전세권 200,000,000원과 근저당권 373,200,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 52,297,600원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 8,742,400원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 배당여력도 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 634,240,000원 | 573,200,000원 | 0원 | 52,297,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 507,392,000원 | 499,918,080원 | 73,281,920원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 405,913,600원 | 399,454,464원 | 173,745,536원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 573,200,000원이 모두 배당되지만, 다음 회차부터는 미배당이 발생합니다. 신청채권자의 청구금액은 310,352,489원이고 현재 회차에서는 373,200,000원이 배당되는 것으로 계산돼 충족되지만, 3회 유찰 시 배당액은 299,918,080원으로 줄어 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 건축물대장상 등재돼 있으며, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문조사 및 추정됐습니다. 경매입찰 시 재확인이 필요합니다.
- 위치. 은평구청 북동측 인근이며 아파트·다세대주택·근린생활시설·공공시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 3호선 녹번역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상12층 건물의 제6층 제602호이며 사용승인일은 2006.01.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,080,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 2,555.0㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸조건 확인. 2019.06.12 유병선 전세권 200,000,000원은 말소기준 2023.08.04보다 앞섭니다. 배당요구와 매각물건명세서상 매각 후 처리 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 유병선 임차보증금 확인. 전입일은 2010.11.23이지만 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 등록 전세금 200,000,000원과 실제 임차보증금 관계를 대조해야 합니다.
- 별도 임차 기재 확인. 주거 사용과 관련한 임차 기재의 전입·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 재확인. 건축물대장상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 현황 주거용 이용 탐문·추정이라는 차이를 확인해야 합니다.
- 현재 회차 배당구조 확인. 634,240,000원에서는 전세권과 근저당권이 전액 배당되지만 추가 유찰 시 미배당이 발생합니다.
- 등기 원본 대조. 현재 소유자는 이경희이고 말소기준 근저당권은 부평농업협동조합 명의로 설정된 뒤 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있습니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘선순위 권리와 임차관계’가 먼저다
감정가 991,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 634,240,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 현재 회차는 전세권 200,000,000원과 근저당권 373,200,000원을 모두 배당하고 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 말소기준보다 앞선 전세권과 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차관계, 그리고 노인복지시설 등재와 현황 주거용 이용의 차이가 동시에 존재합니다.
따라서 현재 회차의 핵심은 “감정가 대비 64%”가 아니라, 전세권 배당 후 실제 소멸 여부와 임차보증금 잔존 가능성을 원본으로 확정하는 것입니다. 배당표상 인수 0원이 확인되더라도 임차관계가 명확해질 때까지는 권리 안전형으로 단정하기 어렵습니다.
