서울남부지방법원 2025타경11622. 강서구청 서측 인근에 있는 ‘르미엘’ 제19층 제1901호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김상훈은 2022.06.13. 매매를 원인으로 거래가 253,000,000원에 취득했고, 2022.06.24. 소유권이전과 함께 민간임대주택 등록이 등기됐습니다.
이 사건의 말소기준은 2023.02.09. 서울보증보험 주식회사의 가압류 114,775,400원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 황희지 가압류, 강제경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞서 2022.06.24. 전입하고 2022.06.13. 확정일자를 받은 권혁실의 임차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제19층 제1901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층/지상19층 · 제19층 · 사용승인일 2022.03.30. |
| 소유자 | 김상훈 (2022.06.13. 매매 · 거래가액 253,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 161,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04. |
| 등기 특이사항 | 민간임대주택 등록 · 임차권등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2022.04.18. 설정된 부천제일새마을금고 근저당권 4,950,000,000원은 2022.06.15. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.02.09. 서울보증보험 가압류입니다. 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 권혁실은 말소기준보다 앞선 2022.06.24. 주민등록과 점유개시, 2022.06.13. 확정일자를 갖췄습니다. 보증금은 253,000,000원이고 2024.07.04. 배당요구와 임차권등기를 마쳤으므로, 특별매각조건이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 청구할 수 있는 대항력 인수형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권혁실 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.06.24. 확정 2022.06.13. | 253,000,000원 | 2024.07.04. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 룰상 미배당 잔액 인수 대상이나, 특별매각조건에 따라 실질 인수 0원* |
| 최준 점유 부분 미상 | 전입 2024.12.23. 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 아님 | 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나, 확약 대상이 아니므로 점유·명도 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,066,880원 |
| 1. 임차인 권혁실 보증금 | 253,000,000원 | 158,853,120원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 114,775,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 황희지 | 286,324,003원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 권혁실에게 배당되며, 권혁실 보증금의 미배당액은 94,146,880원입니다. 일반 구조에서는 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 실질 인수 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 특약이 없으면 총액은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 권혁실 룰상 미배당 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 161,920,000원 | 94,146,880원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 129,536,000원 | 126,077,504원 | 권혁실 관련 포기·말소 조건 적용 |
| 4회 유찰 시 | 103,628,800원 | 151,622,003원 | 권혁실 관련 포기·말소 조건 적용 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은, 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 253,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 따라서 감정가의 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 지하1층·지상19층 건물의 제19층 제1901호입니다. 사용승인일은 2022.03.30.입니다.
- 입지. 강서구청 서측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트·근린생활시설·관공서·각급학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남동측으로 화곡로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 부정형 평지이며 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 11,120,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 오피스텔의 실제 매매가·임대료·기계식주차 이용성과 공실 가능성을 현장에서 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 범위·절차·시점을 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 권혁실 임차권 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 조건과 필요한 서류를 확인해야 실질 인수 0원* 판단이 완성됩니다.
- 최준 점유 확인. 최준은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금, 점유 부분, 현재 거주 여부가 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 명도 상대를 특정하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%만으로 싸다고 판단하지 말고, 르미엘 및 인근 오피스텔의 최근 거래가격·전월세·공실을 직접 비교하세요.
- 민간임대주택 등록. 등기상 민간임대주택 등록 기재가 있으므로 매각 후 처리와 관련 의무관계를 원문으로 확인하세요.
- 관리비·주차. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 기계식주차 이용 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 특약으로 해소되는 사건”
이 사건의 원래 권리구조는 명확합니다. 권혁실의 보증금 253,000,000원이 현재 최저가 161,920,000원보다 크므로, 통상이라면 배당 부족액 94,146,880원을 매수인이 인수합니다. 유찰이 거듭돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 정확히 이행되면 권혁실 관련 인수는 실질 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 낙찰대금 161,920,000원을 기준으로 볼 수 있습니다. 다만 확약 밖 점유자 최준, 민간임대주택 등록, 실거래 비교 부재가 남습니다. 주된 권리는 특약으로 풀리지만, 가격과 현장 확인은 아직 끝나지 않은 C등급 사건입니다.
* 실질 인수 0원은 특별매각조건에 따른 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 권혁실 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 특별매각조건을 배제한 일반 권리관계상 현재 회차의 룰상 인수액은 94,146,880원입니다.
