서울서부지방법원 2025타경51982. 은평구 역촌동 현대아트빌 5층 401호, 전용 60.69㎡ 다세대입니다. 감정가는 337,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 215,680,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
최은경은 임대차계약일 2020.06.30, 확정일자 2020.08.10, 전입·점유개시 2020.08.28로 확인됩니다. 말소기준권리인 2022.03.30 국 압류보다 전입·점유가 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51982 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 29-25 현대아트빌 5층 401호 · 진흥로7길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 60.69㎡ · 방2·거실·주방·욕실2·다용도실·현관 · 5층건 중 5층 |
| 사용승인 | 2001.12.12 |
| 소유자 | 김길원 (2021.01.22 소유권이전 · 거래가액 222,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 215,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.03.30 갑구 17번 국 압류입니다. 그 뒤의 한국자산관리공사 가압류, 은평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 최은경은 전입·점유가 2020.08.28로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼도, 보증금 중 배당받지 못한 잔액에 대한 매수인 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최은경 주거 · 임차권등기 | 5층 401호 전부 | 222,000,000원 | 전입 2020.08.28 확정 2020.08.10 배당요구 2022.10.17 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
③ 유찰이 더 돼도 총액은 거의 안 내려간다
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 제공된 회차 시나리오에서도 이 효과가 그대로 나타납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 215,680,000원 | 10,139,520원 | 225,819,520원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 172,544,000원 | 52,671,616원 | 225,215,616원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 138,035,200원 | 86,697,293원 | 224,732,493원 |
표면 낙찰가는 215,680,000원에서 172,544,000원, 다시 138,035,200원으로 크게 내려가지만, 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 225,819,520원 → 225,215,616원 → 224,732,493원입니다. 집행비용 추정이 반영돼 보증금 222,000,000원보다 조금 높게 나타나지만, 핵심 구조는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에 묶인다는 것입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 92.6%가 아니라 실질취득 96.9%
현대아트빌 전용 60.69㎡ 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2026.02 4층 233,000,000원, 이전 거래는 2024.07 2층 230,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 233,000,000원이며 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 60.69㎡ | 4 | 233,000,000원 |
| 2024.07 | 60.69㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.69㎡ | 2건 | 231,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.69㎡ | 1건 | 233,000,000원 |
최저가 자체는 최근 12개월 평균의 92.6%이지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 실제 의사결정에서는 225,819,520원을 기준으로 비교해야 하며, 최신 실거래 233,000,000원과의 차이는 7,180,480원, 실거래의 약 96.9%입니다. 따라서 2회 유찰이라는 사실만으로 큰 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 215,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,819,520원 |
| 1. 임차인 최은경 보증금 | 222,000,000원 | 211,860,480원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 38,094,518원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차보증금 부족분 10,139,520원을 매수인이 인수합니다. 한국자산관리공사와 주택도시보증공사 배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 다세대 현대아트빌, 총 8세대. 대상 면적 60.69㎡이며 2001.12.12 사용승인됐습니다.
- 입지. 은평구 역촌동 서부종합시장 북측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층건 중 5층 401호. 위생·상하수도·도시가스 보일러 난방시설이 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,805,000원/㎡, 토지면적 223.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·절대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 총취득액. 입찰가를 낮춰도 미배당 임차보증금 인수가 늘어나는 구조이므로 반드시 낙찰가+인수액으로 판단하세요.
- 현재 회차 기준. 최저가 215,680,000원에 예상 인수액 10,139,520원을 합친 225,819,520원을 기준으로 최신 거래 233,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회 유찰 시 낙찰가+인수 225,215,616원, 4회 유찰 시 224,732,493원으로 총액 변화가 작습니다.
- 임차권 확인. 최은경의 임차권등기·전입·확정일자·배당요구와 실제 배당액을 매각 전 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당 관련 서류와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 “보증금 2.22억”을 보라
이 물건은 감정가 337,000,000원에서 두 번 유찰돼 215,680,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 64%라 충분히 싸 보입니다. 그러나 최은경의 보증금은 222,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 현재 회차에서 배당되지 못하는 10,139,520원을 매수인이 인수하면 실질취득은 225,819,520원입니다.
게다가 3회 유찰 시에도 낙찰가+인수액은 225,215,616원, 4회 유찰 시에도 224,732,493원입니다. 즉 이 사건은 유찰될수록 싸지는 일반 물건과 달리, 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수액으로 이동하는 구조입니다. 최신 실거래 233,000,000원과 비교하면 현재 실질취득은 약 96.9%. 표면 가격은 크게 할인됐지만 실제 가격 여유는 얇고, 권리분석의 핵심은 대항력 임차보증금 잔액 인수입니다.
