서울서부지방법원 2025타경52003. 은평구 역촌동 금강블루 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 대상 호수는 5층입니다. 가격은 감정가 268,400,000원에서 3회 유찰되어 137,421,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 곽세경 임차인의 선순위 가능성입니다. 전입일 2019.10.14은 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류 2023.07.14보다 빠릅니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 임차인을 곧바로 “대항력 있음” 또는 “얼마를 인수한다”고 단정할 수 없습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상, 우선변제권도 미상입니다. 배당요구는 2025.10.20 접수됐지만, 보증금 규모와 확정일자가 확인되지 않는 한 낙찰 후 남을 금액 역시 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 12-36 금강블루 5층 501호 · 도로명 서울특별시 은평구 연서로10길 15-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.27㎡ · 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이정희 · 2015.10.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 268,400,000원 / 137,421,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 49,522,152원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.14 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건축물 특이사항 | 제시외 건물 포함 · 베란다 패널조 패널지붕 약 28㎡ · 건축물대장 전유부 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인부터 확인
등기상 현재 말소기준권리는 2023.07.14 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 2024.01.10 국 압류, 2024.07.02 엠메이드대부 유한회사 가압류 25,516,842원, 2025.09.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 곽세경의 전입일이 2019.10.14로 기준권리보다 앞서기 때문에 임차보증금의 매수인 승계 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정값
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽세경 | 501호 · 주거 | 2019.10.14 | 2025.10.20 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능액 미상 |
실제 임차인은 곽세경 1명으로 봅니다. 별도의 보증기관 대위·승계 임차인을 중복 합산할 사정은 확인되지 않습니다. 다만 곽세경의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 최저가 137,421,000원에 낙찰된다고 해도 실질취득가 = 낙찰가 + 미배당 승계액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 최저가와 시세의 차이를 그대로 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 57.7%는 ‘최저가’ 비교일 뿐
금강블루는 11세대, 2015.06.30 준공입니다. 대상 전용면적은 29.27㎡이고, 확인되는 실거래 표본은 전용 29.72㎡의 2022.04 거래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 29.72㎡ | 2 | 238,000,000원 |
최저가 137,421,000원은 이 거래가 238,000,000원의 57.7%입니다. 그러나 거래 표본이 1건이고 시점이 2022.04이며, 무엇보다 임차보증금 승계액이 아직 미상입니다. 따라서 “최저가가 실거래보다 42.3% 낮으니 싸다”는 식의 결론은 성립하지 않습니다. 비교해야 할 값은 최저가가 아니라, 임차보증금 인수 여부가 확정된 뒤의 실질취득가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,723,894원 |
| 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 25,516,842원 | 25,516,842원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 49,522,152원 | 49,522,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,658,112원 |
위 표는 제공된 137,421,000원 매각 가정에 따른 배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금, 당해세 등 실제 우선배당 항목이 확정되면 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 곽세경의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표의 잔여액만으로 매수인 인수액이 0원이라고 판단할 수 없습니다.
⑤ 건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 501호입니다.
- 위반건축물. 베란다 부분에 패널조 패널지붕 약 28㎡ 제시외 건물이 있으며 건축물대장 전유부에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 매각물건명세서상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 입지. 예일디자인고등학교 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 중소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 연서로 변 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 구산역은 다소 원거리에 소재하는 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 6m 포장도로와 동측 약 4m 내외 포장도로에 접한 평탄한 사다리형 토지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,667,000원/㎡, 토지면적 293.9㎡이며 과밀억제권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등 지정이 확인됩니다.
- 환금성. 11세대 규모이고 확인 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 제시돼 있어 일반적인 대단지 공동주택과 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 곽세경의 보증금·확정일자를 매각물건명세서와 관련 서류에서 반드시 확정해야 합니다. 이 값이 없으면 실질취득가 계산도 불가능합니다.
- 대항력 재검증. 전입일 2019.10.14이 말소기준권리보다 빠르므로 실제 점유 개시와 전입 유지 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 배당요구만으로 안심 금지. 2025.10.20 배당요구가 접수됐지만 보증금 및 확정일자 미상 상태에서는 배당으로 전액 소멸하는지 판단할 수 없습니다.
- 위반건축물 비용 확인. 베란다 약 28㎡ 위반건축물의 원상회복·이행강제금·사용상 제약 여부를 관할 행정기관과 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2022.04의 238,000,000원 1건입니다. 개별 호수의 층·상태와 현재 시장가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도. 실제 임차인이 점유하는 물건이므로 낙찰 후 인도·명도 관계는 보증금 반환 및 대항력 판단과 연결해서 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 낙찰가”보다 중요한 것은 실질취득가
이 물건은 감정가 268,400,000원에서 3회 유찰되어 137,421,000원까지 내려왔고, 확인 실거래 238,000,000원과 비교하면 57.7% 수준입니다. 하지만 그 할인율은 어디까지나 낙찰가만 놓고 본 숫자입니다. 기준권리보다 앞선 전입을 가진 곽세경의 보증금이 얼마인지, 실제 대항력이 성립하는지, 배당 후 얼마가 남는지를 확인해야 비로소 실질취득가가 나옵니다.
여기에 베란다 약 28㎡ 위반건축물이라는 물리적·행정적 리스크도 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “1억3,742만원이면 싸다”가 아니라 “임차보증금 승계액과 위반건축물 비용까지 더한 뒤에도 238,000,000원 수준의 비교가격보다 낮은가”입니다. 현재 정보만으로는 그 답을 확정할 수 없으며, 선순위 가능 임차인의 보증금 확인이 입찰 여부를 가르는 첫 번째 조건입니다.
