서울서부지방법원 2025타경52003. 서울 은평구 역촌동 금강블루 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 감정가는 268,400,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 171,776,000원입니다. 등기상 소유자는 이정희이며, 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 49,522,152원입니다.
등기 자체는 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조지만, 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 곽세경이 2019.10.14 전입했고, 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 2023.07.14입니다. 따라서 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있으며, 배당요구도 2025.10.20 접수되었습니다. 문제는 보증금이 미상이라는 점입니다. 보증금과 실제 배당액을 알 수 없으므로 매수인 인수액도 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 12-36 금강블루 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.27㎡ · 6층 건물 내 5층 501호 |
| 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대) |
| 소유자 | 이정희 |
| 감정가 / 최저가 | 268,400,000원 / 171,776,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 49,522,152원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 중요하다
말소기준권리는 2023.07.14 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 2024.01.10 국 압류, 2024.07.02 엠메이드대부 유한회사 가압류, 2025.09.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 2020년에 있던 주택도시보증공사 강제경매와 국민건강보험공단·은평구·국의 압류는 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽세경 | 501호 · 주거 | 2019.10.14 | 미상 | 2025.10.20 | 대항력 有 | 미상 | 가능성 |
곽세경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권의 구체적 순위와 배당액은 확정할 수 없습니다. 배당요구는 접수됐지만, 보증금 미상 상태에서는 배당 후 잔존 보증금 여부 자체를 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 171,776,000원만 보고 싸다고 단정하기 어렵다
금강블루의 면적 매칭 실거래로 확인되는 거래는 2022.04 1건입니다. 전용 29.72㎡, 2층이 238,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 171,776,000원은 이 거래가의 72.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 29.72㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 확인 표본 | 29.72㎡ | 1건 | 238,000,000원 |
다만 거래 표본이 1건이고 거래시점도 2022.04이므로, 이 숫자 하나를 현재 시세로 강하게 적용하기에는 한계가 큽니다. 더 중요한 문제는 대항력 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다. 실제 인수액이 발생하면 매수인의 실질취득비용은 171,776,000원을 넘어가므로, 단순히 “최저가가 확인 실거래의 72.2%라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,776,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,204,864원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 25,516,842원 | 25,516,842원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 49,522,152원 | 49,522,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,532,142원 |
위 배당모형은 채권자 청구액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조입니다. 특히 곽세경의 보증금이 미상이므로 이 표의 소유자 잔여액 93,532,142원을 실제 최종 잔여로 확정할 수 없고, 매수인 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 171,776,000원 | 75,038,994원 | 93,532,142원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 137,420,800원 | 75,038,994원 | 59,657,915원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 109,936,640원 | 75,038,994원 | 32,558,533원 |
제시된 회차별 모형에서는 채권자 청구총액 75,038,994원이 모두 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 이는 임차인의 보증금과 실제 우선변제 배당을 반영하지 않은 모형입니다. 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커질 수 있으므로, 유찰 자체가 실질취득비용을 반드시 낮춰준다고 볼 수 없습니다.
⑥ 위반건축물 — 가격 외의 두 번째 핵심 리스크
감정평가의 공부와의 차이에서도 같은 내용이 확인됩니다. 따라서 이 물건은 단순한 내부 인테리어 문제가 아니라, 위반건축물 상태가 명시된 다세대입니다. 입찰 전 위반 상태와 제시외 건물의 처리 문제를 반드시 원본 서류와 관계기관 자료로 대조해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예일디자인고등학교 남동측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 중소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 연서로 변 노선버스정류장이 있습니다. 지하철6호선 구산역은 다소 원거리에 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강시설, 옥외주차장시설이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 남측 약 6m 포장도로와 동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 금강블루는 11세대, 2015.06.30 준공이며 면적 매칭 실거래 표본은 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단의 불확실성이 큽니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 곽세경의 보증금이 가장 먼저 확인해야 할 숫자입니다. 보증금과 실제 배당액이 확정돼야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권의 구체적인 순위와 배당 결과를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가의 64%까지 내려왔더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 발생하면 실질취득비용은 낙찰가보다 커집니다.
- 위반건축물 확인. 베란다 부분 패널조 패널지붕 약 28㎡가 위반건축물로 등재되어 있으므로 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 면적 매칭 거래가 2022.04의 238,000,000원 1건뿐이므로 해당 금액만으로 현재 적정가를 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 임차인의 보증금·확정일자를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 268,400,000원에서 2회 유찰되어 171,776,000원까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 2022.04 확인 실거래 238,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 2019.10.14 전입한 대항력 임차인 곽세경의 보증금이 미상이라 매수인이 실제로 얼마를 떠안을지 알 수 없고, 약 28㎡ 제시외 건물은 위반건축물로 등재되어 있습니다.
등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 위험은 아직 닫히지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “171,776,000원이라 싸다”가 아니라 “보증금을 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없다”입니다. 권리 확인이 선행되지 않은 상태에서 최저가만으로 접근하기에는 리스크가 큰 다세대 물건입니다.
