서울남부지방법원 2025타경11626. 강서구 화곡동 타임빌 4층 403호, 전용 24.62㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가보다 대항력 임차인의 보증금 승계 여부입니다. 이보윤은 2021.10.13 임대차계약을 체결하고 2021.10.26 확정일자를 받았으며, 2021.11.30 점유를 시작해 2021.12.01 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2025.08.19 강제경매개시결정보다 모두 빠르므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.
보증금 270,000,000원이 최저매각가 179,200,000원보다 크기 때문에 특별조건이 없다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하고 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 줄어들지 않는 대항력 인수형입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있습니다. 따라서 가격 비교의 기준은 룰상 낙찰가와 인수액의 합계가 아니라, 특별조건 적용 후 실질취득 179,200,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5 타임빌 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 24.62㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.06.02 · 16세대 |
| 소유자 | 권혁준 (2022.05.16 거래가 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 179,200,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기상 특이사항 | 2022.06.17 민간임대주택등기 · 2023.11.01 이보윤 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 특별조건으로 승계 해소
2021.06.11 설정된 화곡신용협동조합 근저당권 2건은 2021.11.30 이미 말소됐습니다. 이후 이보윤이 주민등록을 마친 2021.12.01부터 2025.08.19 강제경매개시결정 사이에 새로운 담보권은 확인되지 않습니다. 그 결과 이보윤의 대항력은 경매개시결정보다 앞서고, 2023.11.01 임차권등기와 배당요구까지 갖춰 매각대금에서 우선배당을 받더라도 부족한 보증금은 원칙적으로 매수인에게 승계됩니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보윤 임차권등기 · 건물 전부 | 2021.11.30 점유개시 2021.12.01 주민등록 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2021.10.26 | 실질 승계 없음* 룰상 94,108,800원 |
② 가격 비교 — 실질취득은 179,200,000원, 거래 표본은 1건
동일 면적 24.62㎡에서 확인되는 거래는 2022.05의 270,000,000원 1건입니다. 데이터상 평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 270,000,000원이며, 현재 최저매각가이자 특별조건 적용 후 실질취득액인 179,200,000원은 이 금액의 66.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 24.62㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 평균 | 24.62㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 280,000,000원보다 100,800,000원 낮고, 확인 거래보다도 낮습니다. 그러나 거래 시점이 2022.05이고 표본이 단 1건이어서, 2026년 현재의 가격대나 하락·상승 추세를 확인할 수 있는 연속 거래 자료는 아닙니다. 따라서 66.4%는 가격 검토의 출발점일 뿐, 곧바로 현재 시세보다 저렴하다는 결론으로 사용할 수 없습니다.
③ 회차별 승계 구조 — 특별조건이 없으면 낙찰가 인하 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·64% | 179,200,000원 | 94,108,800원 | 0원* | 179,200,000원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 143,360,000원 | 129,447,040원 | 0원* | 143,360,000원 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 114,688,000원 | 157,717,632원 | 0원* | 114,688,000원 |
일반적인 대항력 인수형은 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정됩니다. 이 사건도 원칙만 적용하면 같은 구조입니다. 다만 표의 실질 인수와 실질취득은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별조건이 유지·이행되는 것을 전제로 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.8% 추정) | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 이보윤 보증금 | 270,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 공제한 매각대금 전액이 임차인 보증금 배당에 사용되며, 보증금 부족분은 94,108,800원입니다. 특별매각조건이 없으면 매수인 인수 대상이지만, 해당 조건에 따라 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상 6층 건물의 4층 403호로, 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 사용승인은 2021.06.02입니다.
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통여건은 보통인 편입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다. 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 도로·토지. 남측 약 6미터, 동측 약 3미터 포장도로에 접하며, 인접 토지 대비 평탄한 세장형 토지를 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 확인 실거래가 1건뿐입니다. 본건은 2회 유찰돼 가격 할인과 별개로 재매각 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 문구·적용 범위·이행 시점을 직접 확인하세요.
- 94,108,800원 리스크 분리. 특별조건이 적용되지 않으면 현재 회차에서 매수인이 인수할 수 있는 금액입니다. 입찰가 산정표에 별도 위험금액으로 표시해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 실제 임차인은 이보윤 1명으로 확인되지만, 현장 점유 상태와 별도 점유자 존재 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.17 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 말소·승계 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 수리비를 보수적으로 산정해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 비교 거래는 2022.05의 270,000,000원 1건입니다. 66.4%만을 근거로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·특별매각조건을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 승부를 바꾼다”
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 최저가 179,200,000원만 보고 가격 메리트를 논할 수 없고, 미배당 보증금 94,108,800원을 더한 총부담을 기준으로 판단해야 합니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어, 해당 조건이 이행되는 한 실질 인수 0원*, 실질취득 179,200,000원으로 바뀝니다.
그럼에도 가격을 낙관하기는 이릅니다. 실질취득액은 확인 거래 270,000,000원의 66.4%지만, 그 거래는 2022.05의 단 1건입니다. 16세대 다세대라는 규모, 2회 유찰, 내부 미확인, 민간임대주택등기까지 함께 보면 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 환금성은 현장 검증입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 특별매각조건이 실제로 완결되는지를 확인하는 데 있습니다.
