서울서부지방법원 2025타경52041. 은평구 응암동 세영스카이타운 102동 202호, 전용 25.79㎡의 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 박대영이고, 2021.07.14. 거래가액 235,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 과거 이푸른새마을금고 근저당권은 2020.04.02. 말소됐고, 뉴폴주택 주식회사 가압류도 2022.02.22. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2022년부터 선행하는 임차권·점유 관계입니다.

최윤정은 2022.02.19. 임대차계약, 2022.02.25. 확정일자, 2022.04.01. 주민등록·점유개시를 갖추고 2024.04.11. 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.10.01.이므로 원래 구조만 보면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있습니다. 하지만 이 사건 신청채권자인 주택도시보증공사는 최윤정의 임차보증금반환채권 승계인으로서 배당으로 전액 변제되지 않더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 최윤정에게만 적용되며, 방순정의 미상 임차관계까지 없애 주는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 2.1억 인수는 확약으로 해소, 별도 점유자는 남는다

등기상 과거 근저당과 가압류는 이미 말소됐습니다. 현 경매의 선언된 말소기준은 2025.10.01. 강제경매개시결정이고, 최윤정의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 배당표만 보면 최윤정 보증금 중 63,136,640원이 미배당되어 매수인 인수로 계산되지만, 2026.04.08. 확약에 의해 최윤정 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 방순정은 2025.05.01. 전입으로 기재되어 있으면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 대항력을 ‘확정적으로 있음’이라고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

② 시세 비교 — 64% 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다

세영스카이타운은 총 62세대, 사용승인일 2019.05.09.이고, 대상 면적은 전용 25.79㎡입니다. 확인되는 실거래 표본은 3건이며 최신 거래는 2022.10. 220,000,000원입니다. 시장 지표상 최근 12개월 평균도 220,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -7.2%입니다.

현재 최저가 149,760,000원은 전체 평균의 64.7%, 최근 12개월 평균의 68.1%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 내려와 있습니다. 그러나 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해야 합니다. 최근 기준값은 220,000,000원이고 추세는 -7.2%로 하락 방향입니다. 더 중요한 문제는 방순정의 보증금이 미상이라 실질취득 총액 자체가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 따라서 68.1%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 149,760,000원 가정)

배당 계산상 최윤정 보증금의 부족분은 63,136,640원입니다. 다만 2026.04.08. 확약으로 최윤정에 대한 이 부족분은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 주택도시보증공사는 최윤정 보증금반환채권의 승계인이므로 별도의 임차보증금 210,000,000원을 추가 합산하지 않습니다. 방순정 관련 보증금은 미상으로 이 표에 확정 반영할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 2층 202호입니다.
• 입지. 서울영락중학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 응암역(지하철6호선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
• 도로. 남동측·북동측으로 약 22미터 및 8미터 내외 포장도로에 접하나, 남동측 도로는 고저 차이로 실제 진입도로 폭이 약 4미터 내외로 조사됐습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역· 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다. 다세대를 포함하는 토지거래허가구역의 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있어 매각기일과 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 총 62세대이며 확인되는 실거래는 3건입니다. 최신 거래가 2022.10.이고 최근 가격 추세 지표가 -7.2%이므로 출구가격은 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 방순정 보증금 확인이 최우선. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 확약 범위를 정확히 분리. 2026.04.08. 확약은 최윤정 보증금반환채권의 잔존분과 임차권등기 말소에 관한 것입니다. 방순정에게 자동 적용되는 것으로 보면 안 됩니다.
• 63,136,640원을 이중 계산하지 않기. 배당표상 최윤정의 미배당액이지만 확약으로 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 210,000,000원 역시 최윤정 채권 승계 관계이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
• ‘64% 할인’만으로 응찰가를 결정하지 않기. 최근 12개월 평균 220,000,000원, 최신 거래 220,000,000원보다 최저가는 낮지만 실제 취득총액은 방순정 관계가 확인돼야 확정됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 대비 -7.2%이므로 전체 평균 231,333,333원 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
• 환금성 확인. 실거래 표본 3건, 총 62세대의 다세대 물건이므로 실제 매도 시 거래 속도와 가격 편차를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 다세대를 포함하는 토지거래허가구역 표기와 2026.08.25.까지의 지정기간을 입찰 전 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “2.1억 인수는 지워졌지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 사건에서 가장 큰 숫자인 최윤정 보증금 210,000,000원만 보면 낙찰가 149,760,000원보다 커서 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 63,136,640원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 이 사건은 2026.04.08. 주택도시보증공사의 확약이라는 결정적인 변수가 있어, 최윤정에 관한 잔존 인수는 실질 0원입니다.

문제는 그 다음입니다. 방순정이라는 별도 점유자가 있고, 전입일은 2025.05.01.이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 임차관계는 확약 대상이 아니므로 실질취득 총액은 아직 149,760,000원으로 고정할 수 없습니다. 시장 측에서도 최근 12개월 평균과 최신 거래는 220,000,000원이지만 추세는 -7.2%이고, 실거래 표본은 3건에 불과합니다. 이미 2회 유찰된 다세대라는 점까지 겹칩니다. 결론은 “주된 인수는 해소, 잔여 임차 리스크는 미해소.” 가격보다 먼저 방순정의 임대차 실체를 확인해야 하는 물건입니다.