제주지방법원 2025타경8036. 서귀포시 남원읍 수망리에 소재한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택과 창고시설이며, 토지에는 임야가 포함되어 있습니다. 소유자는 주식회사디와이컴퍼니이고, 제주은행이 채권자로 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 1,174,520,513원입니다.
등기상 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 기존 서광주농업협동조합 근저당은 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 2022년 설정된 제주은행 근저당입니다. 해당 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 이 물건의 주된 검토 대상은 근저당보다 복잡한 토지 규제와 실제 매각 대상의 범위입니다. 토지에 있는 시설물과 수목이 모두 동일한 방식으로 매각되는 것은 아니기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8036 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 927-1 |
| 건물 등기 소재지 | 서귀포시 남원읍 수망리 927-4 제가동호 도로명주소: 남원읍 중산간동로 6166-100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(3,4) 단독주택 · 기호(5) 창고시설 |
| 토지 현황 | 임야 · 14,737㎡ · 계획관리지역 · 자연림 · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 주식회사디와이컴퍼니 |
| 감정가 | 1,877,771,400원 |
| 현재 최저가 | 644,076,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사제주은행 / 1,174,520,513원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.28. 을구 2번 제주은행 근저당권 · 채권최고액 1,392,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1, 2 지상 수목 포함평가 |
① 권리 흐름 — 제주은행 근저당이 말소기준
최초 서광주농업협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당은 2022.06.28. 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 인수해야 하는 선순위 근저당으로 계산해서는 안 됩니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 을구 2번 제주은행 근저당권입니다.
제주은행 근저당 채권최고액은 1,392,000,000원이며, 2025.05.08. 임의경매개시결정이 이루어졌습니다. 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 배당 부족액은 채무자 측에 남는 채무와 구분해야 하며, 그 금액을 낙찰자가 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세 할인율은 미확인
감정가 1,877,771,400원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 644,076,000원입니다. 감정가 대비 약 34% 수준입니다. 다만 감정가는 실제 현재 거래가격과 동일한 개념이 아닙니다. 특히 이처럼 용도가 혼합되어 있고 토지이용 제한이 복잡한 물건은 단순한 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
| 구분 | 감정가 대비 비율 | 매각가격 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 1,877,771,400원 | — |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 644,076,000원 | 756,764,760원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 450,853,200원 | 948,055,332원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 315,597,240원 | 1,081,621,121원 |
유찰 후 가격은 회차별 가정값입니다. 채권 미배당액은 배당받지 못한 채권액으로, 매수인 인수금액과 다릅니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 644,076,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,840,760원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 제주은행 | 1,392,000,000원 | 635,235,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 756,764,760원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 8,840,760원을 제외한 635,235,240원이 제주은행 근저당에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 756,764,760원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
집행비용은 추정액입니다. 제주은행 채권액은 채권최고액 기준으로 계산했으며 실제 확정 채권액, 당해세, 배당순위 및 최우선변제 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인 인수금액이 아닙니다.
④ 토지·건물 분석 — 실질 위험은 매각범위와 이용 제한
감정평가에 따르면 대상은 수망리마을회관 북서측 근거리에 위치하며 주변에는 농지, 임야, 주택 등이 분포합니다. 차량 접근은 가능하지만 인근 버스정류장 등 대중교통 기반은 미비한 편입니다. 건물은 경량철골구조 징크패널지붕 단층으로, 단독주택과 창고시설로 이용되고 있습니다.
| 구분 | 확인 사항 | 검토 포인트 |
|---|---|---|
| 토지 | 임야 · 14,737㎡ · 자연림 · 완경사 · 부정형 | 실제 이용 가능 면적과 경계 확인 |
| 건물 기호(3,4) | 단독주택 · 경량철골구조 징크패널지붕 단층 | 실제 점유·설비·유지관리 상태 확인 |
| 건물 기호(5) | 창고시설 · 경량철골구조 징크패널지붕 단층 | 현재 사용 상태 및 점유자 확인 |
| 수목 | 목록 1, 2 지상 수목 포함평가 · 소유권 미상 | 수목의 소유권 및 매각 포함 범위 확인 |
| 제시외 건물 | 목록 2 지상 제시외 건물 · 일괄매각 포함 | 소유권·정확한 위치·경계 확인 |
| 매각 제외 시설 | 목록 1 지상 컨테이너 1동 · 버섯재배용 차광막시설·재배목 | 낙찰 후 시설물 소유·철거·반출 문제 확인 |
⑤ 토지이용규제 — 활용 가능 면적과 개발 제한 확인
토지의 기본 용도지역은 계획관리지역입니다. 하지만 이를 근거로 토지 전체가 자유롭게 개발 가능하다고 해석해서는 안 됩니다. 토지 일부에는 생태계보전지구와 하천구역 등이 저촉하며, 경관·지하수·장애물 제한 등 여러 규제가 중첩되어 있습니다.
| 규제 항목 | 대상 및 내용 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 용도지역 | 계획관리지역 | 현재 건물 및 향후 용도 변경 가능 범위 |
| 생태계보전지구 | 목록 1: 2·3·4-1·4-2·5등급 저촉 목록 2: 4-1·5등급 저촉 |
등급별 저촉 면적과 개발행위 제한 |
| 하천구역 | 목록 1 일부 저촉 | 하천구역 경계 및 토지 이용 제한 |
| 경관보전지구 | 3등급 | 건축·형질변경 관련 제한 |
| 지하수자원보전 | 4등급 포함 · 1등급 접함 | 굴착·개발행위 관련 제한 |
| 기타 제한 | 장애물제한표면구역 · 공장설립제한지역 · 가축사육제한구역 · 건축계획심의대상구역 | 목적 용도별 허가·심의 가능 여부 |
감정평가에서도 목록 1, 2 토지에 대한 생태계보전지구와 하천구역 등의 저촉을 고려했습니다. 따라서 감정가 대비 상당한 가격 하락이 발생했더라도 실제 활용 가능 면적이 제한되어 있다면 단순 할인율만큼 경제적 이익이 발생한다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 소재 수망리마을회관 북서측 근거리. 주변은 농지, 임야 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하나 인근 버스정류장 등이 미비하여 대중교통 이용 편의성은 제한적입니다.
- 건물. 단독주택과 창고시설은 경량철골구조 징크패널지붕 단층으로, 기본적인 전기설비와 단독주택 부분의 난방설비·데크가 설치되어 있습니다.
- 토지. 임야·자연림·완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 13,800원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 생태계보전지구, 경관보전지구, 하천구역, 지하수자원보전구역 등 중첩 규제가 있어 사용 목적에 따른 개별 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단독주택·창고·임야를 포함하는 일괄매각 물건으로 일반적인 주거용 부동산과 매수 수요층이 다릅니다. 향후 매각 시에도 토지 규제와 시설물 권리관계를 설명해야 하므로 환금성에 신중한 접근이 필요합니다.
- 건물 현황. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물의 정확한 위치와 경계는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 목록 확정. 수망리 927-1과 건물 등기 소재지 927-4를 포함하여 실제 일괄매각 대상인 토지·건물의 소재지, 목록별 면적과 소유권을 원본으로 대조하세요.
- 제시외 건물. 목록 2 지상의 제시외 건물은 일괄매각 대상입니다. 소유권, 정확한 위치와 경계, 실제 점유관계를 확인하세요.
- 매각 제외 시설. 목록 1 지상 컨테이너 1동과 버섯재배용 차광막시설·재배목은 제외됩니다. 시설물 소유자와 낙찰 후 반출·철거 문제를 확인하세요.
- 수목 소유권. 목록 1, 2 지상 수목은 토지에 포함평가되었지만 소유권이 미상입니다. 현장과 관련 증빙을 확인하세요.
- 점유 및 임대차. 임대관계가 미상입니다. 단독주택과 창고시설의 실제 사용자를 조사하고, 임차인이 확인되면 대항력 및 배당 관련 사항을 재검토하세요.
- 토지 규제. 생태계보전지구와 하천구역의 저촉 범위를 지적도·규제도와 대조하고, 목적하는 개발·건축·토지이용이 가능한지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 수치에 의존하지 말고 실제 활용 가능한 토지 면적, 건물 상태, 규제를 반영한 유사 거래사례와 비교하세요.
- 권리 원본 확인. 기존 서광주농협 근저당의 말소 여부와 제주은행 근저당의 말소기준 지위, 공동담보목록을 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 현장 실사. 토지 경계, 차량 진입, 건물 관리 상태, 제시외 건물, 수목 및 매각 제외 시설의 실제 위치를 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가명세표, 지적도 및 토지이용계획확인서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 활용 가치”
이 물건의 등기상 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 기존 서광주농협 근저당은 말소되었고, 현재 제주은행 근저당은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 점유와 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.
더 중요한 것은 토지·건물의 실제 활용 가능성과 매각 범위입니다. 단독주택·창고시설, 제시외 건물, 소유권 미상의 수목, 매각 제외 시설이 함께 존재하고, 생태계보전지구와 하천구역 등 토지 규제가 겹쳐 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 약 34%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
결론적으로 권리상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 토지 규제·시설물 소유권·점유관계에 대한 확인 부담이 큰 물건입니다. 매각 대상과 사용 가능 범위를 확정한 뒤에야 644,076,000원이라는 최저가의 적정성을 평가할 수 있습니다. 가격보다 현장 조사와 원본 서류 검토가 먼저입니다.
