제주지방법원 2025타경8036. 서귀포시 남원읍 수망리의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 1,877,771,400원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 920,108,000원, 감정가의 49%입니다. 감정평가상 기호(3,4)는 단독주택, 기호(5)는 창고시설이며, 토지는 14,737㎡의 임야·자연림으로 기재돼 있습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2018년 설정됐던 서광주농업협동조합 근저당은 2022년 해지로 말소됐고, 현재 말소기준은 2022년 6월 28일 설정된 주식회사제주은행 채권최고액 1,392,000,000원 근저당입니다. 제주은행이 2025년 5월 8일 임의경매를 신청했고, 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8036 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 927-1 |
| 건물 등기 표기 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 927-4 제가동호 · 중산간동로 6166-100 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(3,4) 단독주택 · 기호(5) 창고시설 |
| 토지 | 14,737㎡ · 임야 · 자연림 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사디와이컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 1,877,771,400원 / 920,108,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 1,174,520,513원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 공시지가 | 13,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 제주은행 근저당
2018년 서광주농업협동조합 근저당은 2022년 6월 28일 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 제주은행 근저당이 말소기준이며, 이후 2025년 제주은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 미확정
현재 최저매각가는 920,108,000원으로 감정가 1,877,771,400원의 49%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 낙폭만 보고 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 920,108,000원 | 483,493,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 644,075,600원 | 756,765,156원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 450,852,920원 | 948,055,609원 | 0원 |
유찰이 추가되면 낙찰가가 내려가는 만큼 제주은행의 미배당 규모는 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미회수금과 매수인의 인수채무는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 920,108,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,601,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 1,392,000,000원 | 908,506,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 1,392,000,000원 기준으로 제주은행 예상배당은 908,506,920원, 미배당은 483,493,080원입니다. 신청채권자 청구액은 1,174,520,513원으로 현재 회차 배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물·규제 체크
- 이용상태. 기호(3,4)는 단독주택, 기호(5)는 창고시설입니다. 경량철골구조 징크패널지붕 단층 건물이며, 기호(3,4)에는 기본적인 전기설비·난방설비·데크가 있습니다.
- 토지. 14,737㎡, 지목 임야, 토지이용상황 자연림, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 입지. 수망리마을회관 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 농지·임야·주택 등이 소재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 인근 버스정류장 등이 미비하여 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 건축계획심의대상구역, 경관보전지구3등급, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역 등이 포함됩니다.
- 환경·수자원 규제. 생태계보전지구2등급·3등급·4-1등급·4-2등급·5등급, 하천구역, 가축사육제한구역 등에 저촉하고 지하수자원보전4등급이 포함됩니다.
- 수목. 목록1·2 토지상의 수목은 토지에 포함하여 평가됐습니다. 감정평가에는 수목을 제외한 토지평가액도 별도로 기재됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 제시외 시설 — 포함과 제외를 반드시 분리
이 사건은 제시외 시설 처리에 특히 주의해야 합니다. 목록2 토지에는 제시외건물이 있고, 면적을 개략적으로 실측해 별도 평가됐습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
| 대상 | 매각 처리 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 목록1·2 지상 수목 | 포함평가 | 소유권 미상의 수목이 소재하며 토지에 포함하여 평가 |
| 목록2 제시외건물 | 일괄매각 포함 | 소유권 및 위치·경계 확인 필요 |
| 목록1 컨테이너 1동 | 매각 제외 | 이동이 용이한 것으로 판단돼 평가 제외 |
| 버섯재배용 차광막시설·재배목 | 매각 제외 | 이동이 용이한 것으로 판단돼 평가 제외 |
감정평가에서는 제시외건물의 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량 등이 필요할 것으로 판단된다고 명시했습니다. 등기상 권리가 깔끔하더라도, 이런 물리적 경계·소유권 문제가 남으면 낙찰 후 사용계획에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 920,108,000원은 감정가의 49%이지만 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 할인율만으로 저가 여부를 확정하지 않습니다.
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 주택·창고의 사용자와 임대차 관계를 현장에서 확인합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외건물과 수목은 포함되고 컨테이너 1동 및 버섯재배용 차광막시설·재배목은 제외되는 구조를 현물과 대조합니다.
- 측량 검토. 제시외건물의 정확한 위치와 경계는 측량 등이 필요할 수 있다는 감정평가 의견을 확인합니다.
- 토지 규제 확인. 생태계보전지구·하천구역·경관보전지구·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 사용 목적과 대조합니다.
- 수목 소유관계. 토지상 수목은 소유권 미상으로 기재돼 있으면서 토지에 포함 평가됐으므로 현황과 권원 관계를 확인합니다.
- 배당과 인수 구분. 제주은행의 미배당이 발생하더라도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수금 자체를 매수인 부담으로 혼동하지 않습니다.
맺으며 — “권리보다 현장과 가격 검증이 중요한 물건”
등기만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 기존 서광주농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2022년 제주은행 근저당이 말소기준이므로 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 판단 난도는 권리보다 현장에 있습니다.
토지 14,737㎡와 단독주택·창고시설을 함께 보는 복합물건이고, 수목과 제시외건물이 포함되는 반면 컨테이너와 버섯재배용 시설·재배목은 제외됩니다. 여기에 임대관계 미상, 제시외건물의 위치·경계 확인, 여러 토지이용 제한까지 겹칩니다. 또 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 이를 뒷받침할 실거래 비교가 없으므로 가격 메리트는 아직 별도 검증 대상입니다. 결론은 “등기 인수는 0원, 그러나 가격·점유·경계·규제 확인 전까지는 보수적으로 접근”입니다.
