서울서부지방법원 2025타경52089. 한강진역 북측 인근의 한남동 몽뜨빌라5 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 731,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 467,840,000원입니다. 등기상 핵심은 2013.06.24 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 234,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 현재 경매개시결정은 2025.10.23 등기됐고 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 구성은의 전입일이 2007.07.26이라는 점이 권리분석의 중심입니다. 말소기준보다 약 6년 앞선 전입이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확정할 수 없으므로, 이 점유자를 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정해서도, 반대로 인수액 0원이라고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52089 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 한남동 726-512 몽뜨빌라5 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이명자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 731,000,000원 / 467,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 청구액 | 184,174,956원 |
| 말소기준 | 2013.06.24 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선전입 임차인이 핵심
과거 신한은행 근저당 84,000,000원·12,000,000원과 박영문 근저당 165,000,000원은 2013.06.24 해지돼 말소됐습니다. 같은 날 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당 234,000,000원이 현재 말소기준이며, 박영문 명의의 24,000,000원 근저당도 2023.04.11 해지돼 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 등기권리만 놓고 보면 말소기준은 명확합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구성은 | 2007.07.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력과 인수 범위는 원문 확인 전 확정할 수 없습니다.
② 가격 프레임 — 64% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저가는 467,840,000원으로 감정가 731,000,000원의 64%입니다. 다만 동일 조건 실거래 기준가를 확정할 수 없고, 무엇보다 선전입 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건의 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 “467,840,000원 + 실제 인수되는 미배당 보증금”이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 467,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,078,400원 |
| 1. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 226,761,600원 |
위 배당 가정은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 구조이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 수치입니다. 구성은의 보증금이 미상이므로 표의 잔여액 226,761,600원이나 채권 미배당 0원만으로 매수인 인수액을 0원이라고 해석할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 등기채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 467,840,000원 | 0원 | 226,761,600원 |
| 3회 유찰 · 51% | 374,272,000원 | 0원 | 134,232,192원 |
| 4회 유찰 · 41% | 299,417,600원 | 0원 | 60,425,754원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 입지. 서울특별시 용산구 한남동 한강진역(지하철 6호선) 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·다가구주택·아파트·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 한강진역이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 10,170,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 중개 단지 정보상 몽뜨빌5차는 총 8세대, 사용승인일은 2004.04.16입니다. 소규모 다세대인 만큼 실제 매수층과 거래가격은 개별 물건 상태를 직접 확인해 판단할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구성은 보증금 확인. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 확인돼야 미배당 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일 2007.07.26만으로 우선변제 범위와 최종 배당구조를 확정할 수 없습니다.
- 최저가만 보지 않기. 467,840,000원은 감정가의 64%지만, 선순위 임차보증금이 인수되면 실제 자금 부담은 그만큼 증가합니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 임차인의 점유관계·배당요구·보증금·확정일자를 매각 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 오독 금지. 등기채권 미배당 0원은 임차인의 미배당 보증금까지 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 가격 검증. 동일 조건 실거래 기준가와 개별 호수 상태를 확인하기 전까지 감정가 대비 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 중요한 것은 선전입 보증금
이 사건은 겉으로만 보면 감정가 731,000,000원에서 467,840,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율에서 나오지 않습니다. 2007.07.26 전입한 구성은이 말소기준인 2013.06.24보다 앞서 있고, 보증금·확정일자가 미상이기 때문입니다.
등기상 근저당 구조는 단순하고 현재 배당모형에서도 냉동냉장수산업협동조합의 234,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 하지만 이 계산은 선전입 임차인의 실제 보증금을 확정해 주지 않습니다. 따라서 지금 단계의 핵심 결론은 “인수 0원이 아니라 인수액 미상”입니다. 보증금을 확인한 뒤에야 467,840,000원이 실제로 싼 가격인지, 아니면 인수액을 더한 실질취득가가 부담스러운 가격인지 판단할 수 있습니다. 등기는 단순하지만 임차인 확인 전 입찰은 보류가 합리적인 C등급 사건입니다.
