서울서부지방법원 2025타경52106. 은평구 역촌동 태형쉐르빌 2층 101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 강재식이며 2020.07.07 매매를 원인으로 2020.08.05 소유권을 취득했고 거래가액은 240,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 240,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 단순히 “말소기준 이후 권리가 소멸한다”는 데 있지 않습니다. 임차인 홍은현은 확정일자 2020.07.06, 전입 2020.07.15, 점유개시 2020.07.17로, 말소기준인 홍성재 근저당 2021.07.22보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인이고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다.

통상이라면 보증금 240,000,000원이 현재 최저가 199,680,000원보다 크므로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 홍은현의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.07.22 홍성재 근저당권이며 채권최고액은 65,000,000원입니다. 이후의 이계숙 가압류 12,000,000원, 은평구 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 홍은현은 근저당 설정보다 앞선 전입·점유를 갖춘 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2022.08.11이지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 전입과 점유가 2021.07.22보다 앞서 있어 원칙적으로 보증금 미배당분이 매수인 부담으로 이어질 수 있는 구조입니다. 이 위험을 아래 확약이 제거합니다.

② 임차인 — 대항력 有, 우선변제 有, 채권은 주택도시보증공사 승계

위 룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 계산값입니다. 확약은 홍은현의 임차보증금반환채권에 적용되며, 본 사건에서 확인되는 실제 임차인은 홍은현 1명입니다.

③ 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지

감정가는 312,000,000원, 현재 최저매각가는 199,680,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 등기상 이 물건의 2020.07.07 거래가액은 240,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.

하지만 이 자료에서 태형쉐르빌의 현재 가격을 직접 검증할 수 있는 최근 실거래 비교치는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 2020년 거래가만으로 “현재 시세보다 싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 태형쉐르빌은 8세대이고, 비교자료의 대상면적은 64.11㎡이나 이 물건과 면적 일치가 확인되지 않아 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 199,680,000원 가정)

주택도시보증공사는 홍은현의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인입니다. 따라서 홍은현 보증금 240,000,000원과 신청채권자 청구 240,000,000원을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산해 실제 임차인이 2명인 것처럼 해석해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 홍은현 1명이며, 주택도시보증공사는 해당 보증금반환채권의 승계인입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 예일초등학교 남서측 인근이며 각종 근린생활시설, 소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 구산역 지하철6호선이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 건물이며 외벽은 드라이비트 및 일부 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호 등입니다. 도시가스 개별난방·급배수·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측 진입로를 통해 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,105,000원/㎡, 토지면적은 244.0㎡입니다. 토지이용계획상 토지거래허가구역 표시가 있습니다.
• 규모. 태형쉐르빌은 8세대이며 2003.04.04 준공입니다. 경매 비교자료의 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.23 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 내용과 적용 범위를 매각기일 전 원문으로 대조하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 홍은현의 주택임차권등기는 2022.08.11 등기됐습니다. 확약에 따른 말소 동의가 실제 소유권 취득 이후 절차에서 문제없이 이행되는지 확인할 필요가 있습니다.
• 가격과 권리를 분리. 실질 인수 0원이더라도 최근 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 감정가 64%만 보고 저가라고 판단하지 마세요.
• 회차별 착시 주의. 3회 유찰 시 룰상 인수액 83,292,416원, 4회 유찰 시 114,793,933원으로 커지지만 이는 확약 전 계산입니다. 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
• 임대관계 재확인. 감정평가 기준 현재 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서의 최신 점유상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실제 점유상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차인 ≠ 반드시 인수”

이 사건은 표면만 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 199,680,000원이어서 전형적인 보증금 인수형처럼 보입니다. 실제 계산에서도 현재 회차의 미배당 보증금은 43,915,520원입니다.

하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 홍은현의 보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 2026.04.23 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “대항력은 있지만 확약으로 실질 인수는 0원”이라는 점입니다.

반대로 가격은 아직 확신하기 어렵습니다. 감정가 312,000,000원에서 두 차례 유찰되어 199,680,000원까지 내려왔지만 최근 실거래와 직접 비교할 자료가 확인되지 않습니다. 권리 부담은 확약으로 정리됐지만, 가격 메리트는 별도로 검증해야 하는 물건입니다.