179,200,000원
서울서부지방법원 2025타경52117. 은평구 역촌동 대림빌라 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김길수이고, 등기상 핵심은 2009년 10월 30일 설정된 중소기업은행 근저당권 57,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 중소기업은행 추가 근저당, 경기신용보증재단·서울보증보험주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 더 중요한 것은 가격과 점유 확인입니다. 최저가는 감정가 280,000,000원에서 2회 유찰돼 179,200,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 12개월 실거래 평균 170,000,000원의 105.4%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 더욱이 유일한 실거래 표본은 전용 36.66㎡이고 대상은 56.75㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52117 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 38-11 2층201호 · 서울특별시 은평구 진흥로1가길 3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.75㎡ · 제2층 제201호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 · 사용승인일 1994.09.22. |
| 소유자 | 김길수 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 179,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 34,797,195원 |
| 말소기준권리 | 2009.10.30. 을구 5번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 57,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2009.10.30. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2019년 중소기업은행 근저당권 56,400,000원, 2025년 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 12,951,485원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·정림지류·통조림가공수산업협동조합 관련 권리와 압류·가압류 중 다수는 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
대림빌라의 제공된 실거래 표본은 2023.05 거래 1건입니다. 거래가는 170,000,000원, 전용면적은 36.66㎡, 1층입니다. 대상 물건의 전용면적은 56.75㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 36.66㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저매각가 179,200,000원은 제공된 최근 12개월 평균 170,000,000원의 105.4%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 179,200,000원이고, 이 기준 역시 제공된 최근 시세보다 높습니다. 즉 2회 유찰이라는 숫자만으로는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,951,485원 | 12,951,485원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,939,715원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권자 청구액 156,951,485원이 전액 배당되고, 소유자에게 18,939,715원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 179,200,000원 | 156,951,485원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 16,398,525원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 114,688,000원 | 112,282,368원 | 44,669,117원 | 0원 |
3회 또는 4회 유찰 시 채권자 미배당액은 발생하지만, 제공된 시나리오상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당은 커지되, 매수인 인수는 계속 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 대림빌라는 총 12세대, 사용승인일은 1994.09.22.입니다.
- 입지. 서울역촌초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 대림빌라 북측 및 동측으로 진흥로1가길이 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 136.5㎡, 공시지가는 4,293,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부구조는 도면 및 외부관찰 등에 의한 조사로 실제 내부와 다소 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 주의. 감정가 280,000,000원 대비 64%까지 내려왔다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 현재 실질취득 179,200,000원은 제공된 최근 평균 170,000,000원보다 높습니다.
- 비교면적 재확인. 유일한 실거래는 36.66㎡이고 대상은 56.75㎡입니다. 대상과 면적·층·상태가 가까운 추가 거래를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대상황은 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 토지거래 규제 확인. 감정요항상 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 입찰 전 대상·기간·적용 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 도면 및 외부관찰 등에 의한 조사이므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 “실질취득 105.4%”를 봐야 한다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 현재 가격까지 싸다는 뜻은 아닙니다. 최저가 179,200,000원은 감정가의 64%까지 내려왔지만 제공된 최근 평균 170,000,000원의 105.4%입니다. 여기에 실거래 면적 불일치와 임대상황 미상까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 현재 가격은 보수적으로 판단입니다.
