192,000,000원
서울서부지방법원 2025타경52127. 서울 은평구 구산동 행운리쉬파크 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 300,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 192,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 김영희이며, 2019.02.20. 거래가액 201,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
가격만 보면 감정가의 64%까지 내려온 상태입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 강병주가 2019.03.15. 전입했고, 말소기준권리인 주식회사씨앤제이에셋대부 근저당은 2024.10.18. 설정됐습니다. 전입이 말소기준보다 빠르므로 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류되지만, 정작 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52127 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 20-9 행운리쉬파크 5층 501호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 75.6㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 김영희 (2019.02.20. 거래가액 201,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 192,000,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 97,939,726원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 제시외 건물 | 발코니 8.9㎡ 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
말소기준권리는 2024.10.18. 접수된 을구 12번 주식회사씨앤제이에셋대부 근저당권 30,000,000원입니다. 같은 날 같은 접수번호로 주식회사신현대부동산개발의 근저당권 135,000,000원도 설정돼 있으며, 자료상 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다. 이후 임의경매개시결정과 강서구·은평구 압류도 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
반면 강병주는 2019.03.15. 전입해 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 배당요구는 2026.01.06. 접수했지만 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 범위와 배당 후 잔존보증금을 계산할 수 없습니다. 이 때문에 등기상 후순위 권리들이 깨끗하게 소멸한다는 사실만으로 “인수 0원”이라고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선결조건
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강병주 | 501호 | 2019.03.15. | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 72.5% 숫자만으로 판단하면 안 된다
행운리쉬파크A 전용 75.6㎡로 확인되는 실거래는 2022.07. 4층 265,000,000원 1건입니다. 데이터상 최저매각가 192,000,000원은 이 금액의 72.5%입니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래시점 역시 2022.07.이므로, 이를 2026년 현재의 충분한 시세 표본으로 보기에는 제한이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 75.6㎡ | 4 | 265,000,000원 |
최저가와 확인 실거래의 단순 차이는 73,000,000원이지만, 이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 실제 매수비용은 192,000,000원에서 끝난다고 전제할 수 없습니다. 보증금 미배당액이 확인된 뒤에야 실질취득가와 265,000,000원을 비교할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사씨앤제이에셋대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신현대부동산개발 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,512,000원 |
위 배당 가정은 채권 165,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 23,512,000원으로 계산된 자료입니다. 다만 해당 배당안은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았고, 강병주의 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 최종 권리판단으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 문제는 그대로다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 64% | 192,000,000원 | 0원 | 23,512,000원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 153,600,000원 | 14,350,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 122,880,000원 | 44,640,320원 | 0원 |
등기상 후순위 담보권의 미배당액은 매수인이 인수하는 구조가 아니므로 유찰이 계속되더라도 그 채권 부족분 자체가 매수인 부담으로 바뀌지는 않습니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별개의 문제입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 어느 유찰 회차에서도 최종 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 행운리쉬파크A는 총 8세대로 확인됩니다.
- 위치. 예일초등학교 남측 인근이며 주변에는 연립·다세대주택, 주상용 건물, 상업·업무용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 세로 수준의 막다른 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 두 필지 일단의 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,898,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 표기가 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 거주인의 비협조로 내부구조·이용상황·내부 마감재·설비는 도면과 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사에 근거해 평가돼 재확인이 필요합니다.
- 제시외. 발코니 8.9㎡는 감정평가에 포함됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 강병주의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·임대차계약관계 자료에서 확인해 예상 배당액과 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 192,000,000원을 실질취득가로 보지 말 것. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 그 금액만큼 실질취득비용이 올라갑니다.
- 시세 표본 한계. 확인 실거래는 2022.07. 265,000,000원 1건이므로 현재 매매가 판단 전 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 거주인의 비협조로 내부 상태 확인이 제한됐습니다.
- 발코니 확인. 감정에 포함된 제시외 발코니 8.9㎡의 현황과 권리관계를 원본 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류와 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것은 보증금이다
감정가 300,000,000원에서 2회 유찰돼 192,000,000원까지 내려온 숫자는 분명 눈에 띕니다. 확인 실거래 265,000,000원과의 단순 비율도 72.5%입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자만으로 판단하면 안 됩니다. 강병주의 전입일은 2019.03.15., 말소기준 근저당은 2024.10.18.로 대항력이 선행하고, 보증금은 미상입니다.
등기상 후순위 권리는 대부분 정리되는 구조지만, 대항력 임차인의 보증금은 등기부 말소와 별개입니다. 배당요구가 접수됐더라도 보증금과 확정일자를 모르면 배당 후 잔액과 매수인 승계액을 알 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 낮아졌지만 실질취득가는 아직 모른다”입니다. 임차보증금을 확인해 인수액이 확정되는 순간에야 비로소 192,000,000원이 싼지 비싼지를 판단할 수 있습니다.
