서울서부지방법원 2025타경52151. 은평구 신사동 프라임하우스 2층 201호, 전용 66.63㎡의 다세대주택입니다. 이동식이 2010.12.14. 거래가 243,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.01.27. 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 48,100,000원입니다. 같은 날 설정된 페퍼저축은행의 또 다른 근저당권 252,200,000원과 그 뒤 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면에서 가장 중요한 점은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이라는 사실입니다. 감정평가의 임대상황은 미상으로 기재됐지만 임차인 신고 자체는 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건은 복잡한 임차보증금 인수형이 아니라 말소기준 이후 권리가 정리되는 일반적인 소멸형에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52151 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 11-5 프라임하우스 2층201호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로5길 25-24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 66.63㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 5층건 중 2층 201호 |
| 사용승인 | 2010.02.01. |
| 소유자 | 이동식 · 단독소유 · 2010.12.14. 거래가액 243,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 220,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 247,504,168원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
실제 임차인 0명. 말소기준권리는 2022.01.27. 접수된 을구 4번 페퍼저축은행 근저당권 48,100,000원입니다. 같은 날 을구 5번 근저당권 252,200,000원이 뒤따르고, 2024.12.18. 경기신용보증재단 가압류 25,000,000원, 2025.11.17. 임의경매개시결정, 2025.11.24. 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들 현재 존속 권리는 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 시세 비교 — 88.3%이지만 표본은 단 1건
프라임하우스(11-5)는 총 8세대이고, 비교 면적은 본건과 같은 66.63㎡입니다. 확인된 거래는 2025.12. 5층 250,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 이 한 건 때문에 250,000,000원이며, 현재 최저가는 그 금액의 88.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 66.63㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.63㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 220,800,000원은 확인된 최근 거래 250,000,000원 아래에 있습니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이라 250,000,000원을 곧바로 확정 시세로 보기에는 근거가 얇습니다. 특히 본건은 2층이고 비교 거래는 5층이므로, 현재 숫자만으로 감정가 대비 할인 폭 전체를 곧바로 가격 메리트로 환산하는 접근은 피하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,891,200원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 48,100,000원 | 48,100,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 252,200,000원 | 168,808,800원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 합계 325,300,000원 중 216,908,800원이 배당되고 108,391,200원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 220,800,000원 | 108,391,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 176,640,000원 | 151,932,960원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 141,312,000원 | 186,766,368원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만 매수인 실질취득은 해당 회차 매각가와 동일합니다. 대항력 임차보증금처럼 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득비용이 고정되는 구조가 아니기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 5층건 중 2층 201호이며 사용승인일은 2010.02.01.입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 덕산중학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 프라임하우스까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로·토지. 북측으로 갈현로5길 등이 소재하고, 토지는 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 내용이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 3,254,000원/㎡이며 토지면적은 325.6㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 내부 확인. 내부구조 및 이용상황 조사는 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의했으며 발코니 확장 등으로 실제 내부구조가 다소 상이할 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인된 동일면적 최근 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 얇다는 점을 함께 반영할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 4번 2022.01.27. 페퍼저축은행 근저당권 48,100,000원이 말소기준으로 제시되어 있습니다.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가서의 임대상황은 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 실거래 표본 주의. 최근 12개월 평균 250,000,000원은 거래 1건으로 구성되어 있습니다. 단일 거래를 절대적 시세로 간주하지 않는 것이 핵심입니다.
- 층 차이 확인. 비교 실거래는 5층이고 본건은 2층입니다. 동일면적이라는 점만으로 개별 호수의 가격이 같다고 단정하기 어렵습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가에서 내부구조는 도면·외부관찰 등에 의한 것으로 기재되어 있으므로 실제 상태와 차이를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역을 포함한 여러 규제 내용이 기재되어 있으므로 본건 다세대주택에 대한 실제 적용 여부와 입찰·취득 절차를 관할 기관 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 108,391,200원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수액을 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘한 건의 실거래’를 얼마나 신뢰할지가 관건
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2022.01.27. 페퍼저축은행 근저당, 임차인은 0명, 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 220,800,000원은 감정가 345,000,000원의 64%까지 내려왔고, 확인된 2025.12 동일면적 실거래 250,000,000원보다 낮은 수준입니다.
다만 이 가격 비교에는 반드시 단서가 붙습니다. 최근 12개월 거래가 단 1건이고, 프라임하우스 자체도 8세대 규모입니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰돼 감정가보다 크게 싸졌다”는 표현만으로 접근하기보다, 인수 0원의 권리 안정성은 인정하되 실거래 한 건의 대표성은 보수적으로 평가하는 사건으로 보는 편이 데이터에 가장 충실합니다.
