서울서부지방법원 2025타경52167. 응암동 뉴월드애필리움 7층 701호입니다. 사건의 말소기준은 2023.12.26. 주식회사비니의 채권최고액 200,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.11.07. 김순임의 강제경매개시결정과 2025.11.18. 국민건강보험공단 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 정종현이 701호를 주거로 사용하며 2020.03.31. 전입한 것으로 조사됐는데, 말소기준보다 앞선 날짜입니다.
다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 현재 보증금 자체가 미상이므로 실질취득가 역시 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 599-15 뉴월드애필리움 7층 701호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거겸용 다세대주택 |
| 면적 / 층 | 56.98㎡ · 11층 건물 내 7층 701호 |
| 이용상태 | 방3 · 다용도실 · 화장실2 · 현관 등 |
| 사용승인 | 2017.05.15 |
| 소유자 | 정유신 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 233,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김순임 / 262,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
등기상 말소기준은 2023.12.26. 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.09.10. 박귀원에게 이전됐고, 같은 날 장유진을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정도 등기됐습니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 말소기준 뒤에 위치합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정종현 | 701호 · 주거 | 2020.03.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 정종현 1명입니다. 보증금 미상으로 매수인 승계 여부와 실질취득가를 금액으로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 82.8%지만 ‘싸다’는 결론은 아직 이르다
뉴월드애필리움 실거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 303,200,000원이지만 가격 판단에는 과거 거래보다 최근 데이터를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 282,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 282,000,000원입니다. 최근 흐름은 이전 거래 대비 -10.1%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.51㎡ | 7 | 282,000,000원 |
| 2024.06 | 52.21㎡ | 10 | 297,600,000원 |
| 2023.11 | 52.21㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 303,200,000원 |
현재 최저가 233,600,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 282,000,000원의 82.8%입니다. 표면 가격만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 하지만 최근 거래 흐름 자체가 -10.1%이고, 무엇보다 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상이므로 233,600,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,070,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사비니 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 김순임 | 262,500,000원 | 29,529,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 총 채권 462,500,000원 중 229,529,600원이 배당되고 232,970,400원이 미배당됩니다. 이 모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 정종현의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 실제 임차보증금 승계위험은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 232,970,400원 | 29,529,600원 배당 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 186,880,000원 | 183,463,680원 | 279,036,320원 | 0원 배당 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 149,504,000원 | 146,610,944원 | 315,889,056원 | 0원 배당 |
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 용도. 사건상 근린시설이며 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 감정 현황은 방3·다용도실·화장실2·현관 등을 갖춘 주거겸용 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 은평문화예술정보학교 서측 인근이며 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.05.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물 내 7층 701호입니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래 표본. 뉴월드애필리움은 12세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 가격 판단 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정종현의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입은 2020.03.31.로 말소기준보다 빠르지만 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.14. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리와 임대관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거겸용 다세대주택으로 이용되고 있으므로 실제 이용과 공부상 용도를 함께 확인하세요.
- 최근 가격 우선. 전체 평균 303,200,000원보다 최근 12개월 거래 282,000,000원을 우선 참고하고, 최근 추세 -10.1%를 반영해야 합니다.
- 유찰 횟수만으로 매력 판단 금지. 현재 2회 유찰됐지만 임차인 인수액이 미상이라 최저가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어진다고 볼 수 없습니다.
맺으며 — “82.8%”보다 먼저 확인해야 할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 365,000,000원에서 2회 유찰돼 233,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 282,000,000원의 82.8%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 분명합니다. 그러나 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 정종현의 보증금입니다. 전입일 2020.03.31.은 말소기준 2023.12.26.보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상 상태입니다.
만약 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득가는 233,600,000원이 아니며, 낙찰가가 더 내려가더라도 총 부담이 그만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 여기에 최근 거래 추세도 -10.1%입니다. 따라서 현재 평가는 가격은 관심권, 권리는 확인 전 보류가 적절합니다. 보증금과 배당관계를 확인해 인수액을 숫자로 확정한 뒤에야 최저가 82.8%의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
