서울서부지방법원 2025타경52188. 은평구 구산동 스카이힐튼 3층 301호, 전용 40.73㎡의 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 본건은 3층으로, 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·다용도실1 구조로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 이지안이며, 2015년 4월 24일 소유권이 이전됐습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 130,900,000원이었고 이후 2025년 2월 변경등기에는 121,000,000원이 기재되어 있습니다. 그 뒤 유아대부 근저당 34,500,000원과 임의경매개시결정이 이어졌고, 경매 배당 계산에서는 현재 최저가 130,560,000원 기준으로 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52188 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 368-21 스카이힐튼 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.73㎡ · 방2·거실1·주방1·욕실겸화장실1·다용도실1 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이지안 (2015.04.24. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 130,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 유아대부 / 34,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.04.24. 우리은행 근저당권입니다. 2020년 제이씨제이대부 근저당과 관련 질권들은 이후 등기부상 말소됐고, 2025년 설정된 유아대부 근저당과 임의경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 확인 실거래의 68.7%
스카이힐튼은 총 11세대, 2015년 3월 준공된 다세대입니다. 본건 전용면적은 40.73㎡이고, 확인된 유사 면적 실거래는 1건입니다. 해당 거래는 2024년 5월 전용 40.54㎡, 4층, 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 40.54㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 130,560,000원은 확인된 실거래 190,000,000원의 68.7%입니다. 인수액이 0원이므로 본건의 현재 회차 실질취득금액도 130,560,000원으로 볼 수 있고, 이 기준에서도 실거래보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로 190,000,000원을 곧바로 확정 시세로 보는 것은 무리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,627,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 130,900,000원 | 127,932,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유아대부 | 34,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,627,840원을 제외한 127,932,160원이 우리은행에 배당되고, 유아대부는 배당을 받지 못하는 시뮬레이션입니다. 전체 채권최고액 165,400,000원 대비 미배당은 37,467,840원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산초등교 서측 인근으로, 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 3~4분, 지하철 6호선 구산역까지 약 14~15분으로 조사됐고 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호이며, 상·하수도·위생설비와 개별도시가스보일러 난방이 갖춰져 있고 현상은 보통입니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 차량 출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다. 공시지가는 3,143,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이고 확인된 유사 면적 실거래가 1건이어서, 향후 매각가격과 매도기간을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 비교 실거래는 2024.05의 190,000,000원 1건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 현재 매도 호가와 실제 거래 가능 가격을 함께 확인하세요.
- 2회 유찰 이유 점검. 감정가 대비 64%까지 내려왔음에도 응찰되지 않은 이유가 단순 가격인지, 점유·내부 상태·환금성 문제인지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 유아대부가 현재 시나리오에서 0원 배당을 받는다고 해서 그 미배당액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 차이는 크지만, 다세대의 ‘표본 부족’을 같이 봐야
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수도 0원이라 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 130,560,000원으로 확인된 실거래 190,000,000원의 68.7%까지 내려와 숫자상 가격 차이도 있습니다.
다만 이 건물은 11세대 다세대이고, 확인되는 비교 거래가 단 한 건입니다. 게다가 이미 2회 유찰됐고 임대관계가 미상으로 조사돼 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 할인 구간이지만 점유와 환금성을 확인한 뒤 판단할 물건”입니다. 아파트처럼 거래량이 많은 자산이 아니므로, 68.7%라는 할인율 자체보다 실제 매도 가능한 가격과 점유 상태가 입찰가를 정하는 핵심입니다.
