서울서부지방법원 2025타경52204. 녹번동 시니어캐슬 클라시온 6층 610호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사하이터치솔루션이고, 2023.06.13. 매매를 원인으로 850,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 이후인 2023.06.22. 부평농업협동조합이 채권최고액 572,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
권리 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 등록된 국가안보전략연구원 가압류, 국 압류, 신용보증기금 가압류, 서울특별시은평구 압류, 중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표 역시 매수인 인수를 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52204 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층 610호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상12층 지하4층 중 제6층 제610호 · 사용승인일자 2006.01.20. |
| 소유자 | 주식회사하이터치솔루션 · 2023.06.13. 매매 · 거래가액 850,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 640,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 483,306,071원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 2023.06.22. 근저당이 기준
임차인 신고는 없습니다. 감정평가의 임대관계도 미상으로 기재되어 있지만, 현재 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 부평농업협동조합 근저당권보다 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%지만 현재 시세는 확인되지 않는다
현재 최저매각가는 640,000,000원으로 감정가 1,000,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰돼 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 집합건축물대장상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이고, 최근 실거래 평균·최신 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다.
등기상 확인되는 최근 취득 거래는 주식회사하이터치솔루션이 2023.06.13. 850,000,000원에 매수한 기록입니다. 현재 최저가 640,000,000원은 그 거래가보다 낮지만, 거래 시점과 현재 시장이 다르고 특수한 이용상태의 환금성을 별도로 고려해야 하므로 이를 곧바로 현재 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 640,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,800,000원 |
| 2. 근저당 · 부평농업협동조합 | 572,400,000원 | 572,400,000원 |
| 3. 가압류 · 사단법인 국가안보전략연구원 | 124,910,580원 | 58,800,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 680,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 147,378,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,524,688,640원, 예상 배당액은 631,200,000원이며 미배당액은 893,488,640원입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 해당 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 640,000,000원 | 631,200,000원 | 893,488,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 512,000,000원 | 504,480,000원 | 1,020,208,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 409,600,000원 | 403,104,000원 | 1,121,584,640원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 부평농업협동조합의 청구액 483,306,071원보다 근저당권 예상배당액 572,400,000원이 크고, 3회 유찰 시에도 예상배당액 504,480,000원으로 청구액을 충족합니다. 반면 4회 유찰 시 예상배당액은 403,104,000원으로 청구액보다 적어집니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용되고 있습니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 공공시설, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트 및 근린공원이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장과 지하철3호선 녹번역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 건물이며 사용승인일자는 2006.01.20.입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·승강기·소화·화재경보·공조설비 및 주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 교육연구 및 복지시설 등의 건부지로 이용 중이고, 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 일반 주거용 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 실제 사용·처분 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 1,000,000,000원이나 최저가 640,000,000원만으로 적정가격을 판단하지 마세요.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 예상 인수는 0원입니다. 미배당 규모를 낙찰자 인수금으로 오해하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 이용규제를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 용도와 환금성을 먼저 본다
이 사건은 권리 자체보다 물건의 성격이 더 중요합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 집합건축물대장상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이고, 현재 시장을 확인할 실거래 자료가 없습니다.
감정가 1,000,000,000원에서 2회 유찰돼 640,000,000원까지 내려온 사실만으로 가격 매력이 입증되는 것은 아닙니다. 등기상 2023년 매매가는 850,000,000원이지만, 현재 적정가를 판단하려면 특수용도의 수요층과 처분 가능성까지 함께 봐야 합니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 이용 가능성과 환금성에 맞는 입찰가를 찾는 것입니다.
