서울서부지방법원 2025타경52204. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 6층 610호입니다. 현재 소유자는 주식회사하이터치솔루션으로, 2023.06.22 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 850,000,000원입니다. 같은 날 부평농업협동조합 앞으로 채권최고액 572,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 10억원에서 3회 유찰돼 최저가가 5억1,200만원까지 내려왔습니다. 비율만 보면 크게 낮아졌지만, 별도의 실거래 시세가 없고 감정평가상 이용상태가 노인복지시설이므로 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52204 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층 610호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상 12층 / 지하 4층 중 제6층 제610호 · 사용승인 2006.01.20. |
| 소유자 | 주식회사하이터치솔루션 · 2023.06.22 소유권이전 · 거래가액 850,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 512,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 483,306,071원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기부상 현재 기준 말소기준은 2023.06.22 부평농업협동조합 근저당권이며, 이후의 사단법인 국가안보전략연구원 가압류, 국 압류, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 서울특별시은평구 압류, 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 51.2%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 1,000,000,000원, 현재 최저매각가는 512,000,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 409,600,000원(40.96%), 5회 유찰 시 327,680,000원(32.77%)입니다.
등기부에는 현재 소유자가 2023.06.22 이 물건을 850,000,000원에 취득한 기록이 있지만, 이는 과거 개별 거래 한 건일 뿐 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 현재 최저가와 단순 비교해 가격 가치를 확정하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 512,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,520,000원 |
| 2. 근저당 · 부평농업협동조합 | 572,400,000원 | 504,480,000원 |
| 3. 가압류 · 사단법인 국가안보전략연구원 | 124,910,580원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 680,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 147,378,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,524,688,640원 중 예상 배당액은 504,480,000원이며, 미배당은 1,020,208,640원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 7,520,000원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근으로, 공공시설·단독주택·연립주택·다세대주택·아파트·근린공원이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 녹번역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 일반 아파트로 전제해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상 12층·지하 4층 건물의 제6층 제610호이며, 사용승인일자는 2006.01.20.입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·승강기·소화·화재경보·공조·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 교육연구 및 복지시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,555㎡, 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 각각 세로의 도로와 접하고 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 실제 사용·전용 가능성·운영 제한을 일반 주거용 부동산과 분리해 검토해야 합니다.
- 51.2% 착시 경계. 최저가 512,000,000원은 감정가의 51.2%지만 현재 실거래 비교 자료가 없어 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
- 다회유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰된 만큼 가격만이 아니라 용도, 수요층, 환금성 등을 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 채권은 1,020,208,640원이지만 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 낙찰자 인수는 서로 다른 문제입니다.
- 세금·공법 확인. 국·서울특별시은평구 압류가 존재하며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있으므로 입찰 전 관련 원본과 적용 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.06.22 부평농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 10억원에서 3회 유찰돼 5억1,200만원까지 내려왔어도, 현재 자료에는 이를 비교할 최근 실거래 시세가 없습니다. 더구나 감정평가상 용도는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 절반”이라는 숫자보다 실제 용도에 맞는 수요와 환금성을 확인한 뒤 현재 512,000,000원이 적정한지 판단하는 것입니다.
