서울남부지방법원 2025타경11651. 화곡동 우솔아트빌 7층 703호, 감정평가상 도시형생활(다세대)주택입니다. 현재 소유자는 박현숙이고, 2020.09.10. 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 302,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 등기부의 근저당이 아닙니다. 2020년 강서농업협동조합 근저당은 이미 말소돼 있고, 현재 기준이 되는 권리는 2023.04.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기 순위보다 장용의 대항력 발생시점입니다. 장용은 2022.09.23. 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.08.04.입니다. 말소기준 2023.04.24.보다 앞서므로 대항력이 있으며 보증금은 301,500,000원입니다. 일반적인 배당 구조라면 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 163,270,400원만 배당되고 나머지 138,229,600원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11651 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제7층 제703호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 도시형생활(다세대)주택 |
| 소유자 | 박현숙 (2020.09.10. 소유권이전 · 거래가액 302,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 166,400,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 301,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제7층 제703호 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
등기상 2020.05.08. 강서농업협동조합 근저당권이 있었지만 2020.08.20. 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2023.04.24. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 국세·지방세 관련 압류와 2025.08.21. 강제경매개시결정, 2026.03.10. 압류는 모두 그 이후 권리입니다.
| 점유·임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장용 · 건물 전부 | 301,500,000원 | 2022.09.23 / 2022.08.04 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 안채빈 · 점유부분 미상 | 미상 | 2024.03.18 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금·점유 확인 필요 |
② 가격 판단 — 감정가 51.2%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 166,400,000원으로 감정가 325,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰된 결과 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
특별매각조건이 정상 이행된다면 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 166,400,000원*입니다. 반대로 특별매각조건을 배제한 일반 배당논리만 적용하면 장용의 미배당 138,229,600원이 더해져 총 부담은 보증금 규모에 가까워지는 구조입니다. 따라서 이 사건에서 가장 중요한 것은 단순 유찰률이 아니라 특별매각조건의 확실한 적용·이행 여부입니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 장용 보증금 | 301,500,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 301,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장용 보증금의 일반 배당상 부족분은 138,229,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 임차권 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활(다세대)주택입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제7층 제703호입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 있습니다.
- 도로. 토지는 2필지 일단의 정방형이고 북측으로 로폭 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 우솔아트빌은 20세대이고 사용승인 기준일은 2020.05.06.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 장용 임차권 처리. 일반 배당기준 미배당은 현재 회차 138,229,600원입니다. 특수조건 이행 시 실질 인수는 0원*이지만, 조건 이행 절차와 말소서류를 확인해야 합니다.
- 안채빈 점유 확인. 2024.03.18. 전입으로 대항력은 없으나 보증금·점유부분이 확인되지 않았습니다. 실제 점유상태와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사면적 다세대 실거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 낮아진 최저가 자체보다 반복 유찰의 원인이 권리, 점유, 가격, 상품성 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “룰상 1.38억 인수, 특수조건상 실질 0원*”
이 사건은 숫자만 보면 혼동하기 쉽습니다. 장용은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차권자이고 보증금은 301,500,000원입니다. 현재 회차의 일반 배당계산에서는 138,229,600원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서가 주택도시공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 이 조건이 이행되는 한 장용 관련 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 바로 고평가할 물건도 아닙니다. 안채빈의 보증금과 점유부분은 확인되지 않았고, 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만 그것이 곧 시세 대비 저평가를 뜻하지는 않습니다. 특별매각조건은 유리하지만, 미상 점유와 시세 검증이 남아 있는 다세대주택. 이 사건은 가격보다 먼저 조건 이행과 점유관계를 확인해야 합니다.
