서울서부지방법원 2025타경52219. 은평구 갈현동 더클래스 103동 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정가 282,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 180,480,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 김진희의 보증금이 280,000,000원이고 전입신고·확정일자가 모두 2021.03.29로 말소기준 압류일인 2021.12.08보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 미배당 보증금 102,846,720원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 김진희의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.04.23 제출했습니다. 따라서 김진희 건에 한해 룰상 인수액이 발생해도 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 별도의 다른 임차인은 확인되지 않아 실제 임차인은 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심

기존 을구 1번 하나은행 근저당권은 2014.12.15 설정됐지만 2021.03.26 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.12.08 국민건강보험공단 압류입니다. 김진희는 그보다 앞선 2021.03.29 전입·확정일자를 갖고 있어 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인으로 분류됩니다. 이후 충남신용보증재단 가압류, 용인시 압류, 은평구 압류와 이 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약으로 실질 인수 0원*

김진희는 2021.03.27 점유를 개시하고 2021.03.29 주민등록 및 확정일자를 갖췄으며, 2023.05.26 임차권등기가 접수됐습니다. 보증금은 280,000,000원입니다. 현재 최저가 180,480,000원에서는 집행비용 3,326,720원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 177,153,280원이 배당되는 계산이라 102,846,720원이 남습니다.

③ 시세 비교 — 190,000,000원 거래가 있지만 면적이 다르다

더클래스(103동)의 최근 거래 자료는 1건입니다. 2026.07 전용 28.41㎡·5층이 190,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가도 모두 190,000,000원이며, 현재 최저가 180,480,000원은 그 금액의 95.0%입니다.

그러나 대상 물건의 면적은 40.19㎡이고 거래 사례는 28.41㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 95.0%라는 숫자만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 감정가 282,000,000원과 실질취득 180,480,000원, 거래사례 190,000,000원을 함께 보되, 거래사례의 면적 차이를 반드시 전제로 해석해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,480,000원 가정)

현재 회차의 배당계산상 김진희 보증금 부족분은 102,846,720원입니다. 다만 2026.04.23 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 룰상 인수는 더 커진다

확약이 없는 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 이 사건에서는 김진희 임차보증금 채권에 관한 확약 때문에 위 금액이 그대로 실질 인수로 이어지지 않습니다. 즉 유찰로 낮아진 최저가만 보거나, 반대로 위 룰상 인수액만 그대로 더해 판단해서도 안 되고, 확약의 효력을 함께 확인해야 하는 사건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대상은 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 201호입니다.
• 입지. 선정중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측 약 6~7m, 북동측 약 3m 내외 도로가 있으며 직접 출입은 남서측 도로를 통해 가능합니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 제1종일반주거지역, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 표본. 더클래스(103동)는 15세대이며, 최근 거래는 2026.07 전용 28.41㎡ 1건으로 대상 40.19㎡와 면적이 일치하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.23 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 대상을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 김진희의 을구 3번 주택임차권은 보증금 280,000,000원, 전입·확정일자 2021.03.29인 선순위 대항력 권리입니다.
• 압류 확인. 국민건강보험공단·용인시·은평구 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
• 가격 비교의 면적 차이. 최근 거래 190,000,000원은 전용 28.41㎡이고 대상은 40.19㎡입니다. 95.0% 수치를 동일면적 할인율로 해석하면 안 됩니다.
• 현장 확인. 감정 당시 폐문부재였고 내부구조는 집합건축물대장 건축물현황도에 의해 작성됐으므로 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차인보다 확약서의 효력을 먼저 보라”

표면만 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 102,846,720원이 미배당되는 경계 대상입니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수하고 잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하면서 김진희 건의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.

따라서 현재 회차의 실질취득은 180,480,000원*으로 볼 수 있습니다. 다만 가격 판단에서 확인되는 최근 거래는 190,000,000원 1건뿐이고 그 면적이 28.41㎡로 대상 40.19㎡와 달라, 95.0%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 2회 유찰된 다세대이고 압류 3건의 배당 변수도 남아 있습니다. 이 사건은 확약 원문 확인은 필수, 가격 평가는 동일면적 비교자료를 더 확인해야 하는 물건입니다.

* 확약 전 현재 회차 룰상 김진희 임차보증금 미배당액은 102,846,720원입니다. 주택도시보증공사는 2026.04.23 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다.