서울서부지방법원 2025타경52250. 서울 서대문구 연희동 1-64, 4층 건물 내 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박상철이며 2021.02.23 매매를 원인으로 2021.03.02 소유권을 취득했고 거래가액은 280,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청했으며 청구액은 294,427,453원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체보다 확약서의 효력입니다. 안병웅의 전입일은 2021.02.26, 확정일자는 2021.02.16이고, 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류는 2021.07.12입니다. 따라서 원래 상태라면 대항력을 갖춘 임차인으로 보증금 미배당분의 매수인 인수 문제가 생깁니다. 실제 현재 최저가 기준 배당계산에서도 미배당분 129,855,232원이 산출됩니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 안병웅)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약은 안병웅의 임차권에 적용되므로, 본 분석에서는 배당계산상 부족액과 별개로 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52250 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 1-64 3층302호 · 도로명 서울특별시 서대문구 모래내로20길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콩크리트구조 스라브지붕 4층건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박상철 · 2021.02.23 매매 · 2021.03.02 소유권 취득 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 153,088,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,427,453원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약서가 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2021.07.12 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류, 주식회사대한채권관리대부 가압류, 서대문구 압류, 국 압류, 서민금융진흥원 가압류 및 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 임차인 안병웅은 말소기준권리보다 앞선 2021.02.26 주민등록을 갖추고 2021.02.25 점유를 개시했으며, 확정일자는 2021.02.16입니다. 등기부에는 2023.09.18 보증금 280,000,000원의 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약서가 없었다면 미배당 보증금의 인수 문제가 핵심 위험이 되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안병웅 | 주택전부 | 2021.02.26 | 2021.02.16 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 | 대항력 포기·말소 |
③ 가격 비교 — 95.7%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
제공된 창조맨션 거래표본은 2021.08과 2021.09의 거래 2건입니다. 두 거래 모두 전용 47.94㎡, 4층, 거래가 160,000,000원입니다. 반면 분석 대상의 기준면적은 64.02㎡로 표시돼 있어 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 47.94㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 47.94㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 평균 | 47.94㎡ | 2건 | 160,000,000원 |
현재 최저매각가 153,088,000원은 이 거래표본 평균의 95.7%로 계산돼 있습니다. 수치만 보면 거래표본보다 낮지만, 거래시점이 2021년이고 대상 기준면적 64.02㎡와 거래표본 47.94㎡가 일치하지 않으므로 이를 현재의 직접적인 적정가치 기준으로 사용하기에는 한계가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,943,232원 |
| 1. 임차인 안병웅 보증금 | 280,000,000원 | 150,144,768원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,981,677원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 5,023,067원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,556,945원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 294,427,453원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 129,855,232원입니다. 다만 확약서에 따라 해당 임차권의 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차보증금 부족액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 153,088,000원 | 129,855,232원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 122,470,400원 | 160,044,186원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 97,976,320원 | 184,187,254원 | 0원 |
확약을 무시한 단순 배당계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 부족액이 커집니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차인이 대항력을 포기하고 미전액 변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 확약한 경우이므로, 그 부족액을 매수인의 실질취득비용에 더해서는 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 153,088,000원을 기준으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 연희동 소재 신연중학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택과 소규모 공동주택이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 3M 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 340.0㎡, 공시지가는 3,226,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 창조맨션은 10세대로 표시돼 있고 준공일은 1992.07.14입니다. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리판단은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 핵심이므로 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 안병웅의 주택임차권등기는 보증금 280,000,000원으로 등기돼 있으므로 확약 내용과 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 재검증. 제공된 실거래는 2021년 거래 2건이고 면적이 대상과 일치하지 않습니다. 현재 회차 가격 판단에는 별도의 최신 비교사례 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 특성. 10세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회이므로 매도 시 환금성과 수요 범위를 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리의 반전은 ‘확약서’, 가격의 변수는 ‘비교표본’
겉으로만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 기준 미배당액도 129,855,232원에 달해 인수형 경매처럼 보입니다. 하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단하는 것이 데이터와 맞습니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가 299,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 153,088,000원까지 내려왔고, 제공된 거래표본 160,000,000원의 95.7% 수준입니다. 다만 비교 거래가 2021년 2건에 불과하고 면적도 47.94㎡로 대상 기준면적 64.02㎡와 맞지 않습니다. 그래서 이 물건은 권리 쪽은 확약으로 정리되지만, 가격 쪽은 최신·동일면적 비교사례를 다시 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
