서울서부지방법원 2025타경52250. 연희동 창조맨션 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 등기부에 임차보증금 280,000,000원의 주택임차권이 있다는 점입니다. 안병웅의 주민등록일은 2021.02.26, 점유개시일은 2021.02.25, 확정일자는 2021.02.16이고, 제공된 말소기준은 2021.07.12 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 임차인은 기준권리보다 먼저 전입해 대항력을 갖는 구조입니다.
원칙 계산만 하면 현재 최저가 191,360,000원에서 집행비용 3,479,040원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 187,880,960원이 배당되고, 보증금 중 92,119,040원이 남습니다. 대항력이 그대로 유지된다면 이 미회수액은 매수인 인수 문제가 됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 안병웅으로부터 양도받은 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서가 제출돼 있습니다. 이 때문에 안병웅 임차관계의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52250 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 1-64 3층 302호 · 모래내로20길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 64.02㎡ |
| 건물 | 철근콩크리트구조 스라브지붕 4층건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박상철 · 2021.02.23 매매, 거래가액 280,000,000원 · 2021.03.02 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 191,360,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,427,453원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
임차인 분석
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안병웅 실제 임차인 | 주택전부 | 280,000,000원 | 2021.02.26 / 2021.02.16 | 대항력 有 우선변제 有 실질승계 0원 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 한 번 더 합산할 대상이 아닙니다. 명세서상 “양도전: 임차인 안병웅”으로 표시된 임차보증금 승계 관계이므로, 실제 임차인은 안병웅 1명으로 봐야 합니다. 보증금 280,000,000원을 안병웅과 주택도시보증공사 양쪽에 중복 계산하면 안 됩니다.
말소기준인 2021.07.12 국민건강보험공단 압류 이후의 서울보증보험 가압류 12,981,677원, 대한채권관리대부 가압류 5,023,067원, 서대문구 압류, 국 압류, 서민금융진흥원 가압류 10,556,945원과 2025.11.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 낮아 보여도 가격 가점은 어렵다
창조맨션은 총 10세대, 사용승인 기준일은 1992.07.14입니다. 제공된 실거래는 2021년 8월과 9월의 2건으로, 두 거래 모두 전용 47.94㎡·4층·160,000,000원입니다. 반면 이번 경매 대상면적은 64.02㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 47.94㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 47.94㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.94㎡ | 2건 | 160,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 191,360,000원입니다. 이는 제공된 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원의 119.6%입니다. 따라서 전체 감정가 대비 64%까지 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 더구나 실거래 표본은 47.94㎡로 대상 64.02㎡와 면적이 달라, 160,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,479,040원 |
| 1. 임차인 안병웅 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 187,880,960원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,981,677원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 5,023,067원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,556,945원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 294,427,453원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 안병웅 보증금 중 92,119,040원이 미배당됩니다. 다만 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 이 금액을 매수인이 실제로 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위에서 차감될 수 있고, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콩크리트구조 스라브지붕 4층건 내 3층 302호입니다.
- 입지. 서울특별시 서대문구 연희동 신연중학교 남서측 인근으로, 단독주택 및 소규모 공동주택이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 3M 내외 도로에 접하고, 토지는 남서측 완경사의 가로장방형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 전체 토지면적 340.0㎡, 공시지가는 3,226,000원/㎡입니다.
- 환금성. 창조맨션은 총 10세대이고 사용승인 기준일은 1992.07.14입니다. 제공된 실거래는 2건이며 대상 호수와 면적이 일치하지 않습니다.
- 위반건축물. 제공된 감정 정보상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 확약이 실제 매각물건명세서에 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 안병웅 보증금의 룰상 미배당액은 92,119,040원이지만, 확약을 적용한 실질 인수는 0원입니다.
- 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 안병웅 1명입니다. 주택도시보증공사의 보증금 승계 관계를 별도 임차인·별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 판단은 감정가 할인율보다 실질취득가. 확약 반영 실질취득가는 191,360,000원입니다. 제공된 실거래 표본 160,000,000원보다 19.6% 높습니다.
- 실거래 면적 차이. 대상면적은 64.02㎡지만 제공된 두 실거래는 47.94㎡입니다. 단순 금액 비교만으로 대상 호수 시세를 확정하지 않아야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 가격 매력까지 생긴 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있어 상당히 위험해 보입니다. 실제로 확약을 배제한 현재 회차 계산에서는 92,119,040원의 보증금 미배당이 생깁니다. 하지만 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에, 안병웅 임차관계의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차를 가격상 유리하다고 보기는 어렵습니다. 실질취득가 191,360,000원은 제공된 최근 실거래 표본 160,000,000원의 119.6%이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 표본이 대상보다 작은 47.94㎡라는 한계가 있어 직접적인 고가·저가 단정은 피해야 하지만, 적어도 “감정가의 64%까지 내려왔으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 총 10세대 다세대주택이고 거래 표본도 적다는 점을 합치면, 이 사건은 권리상 핵심 인수는 확약으로 해소됐지만 가격과 환금성을 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
