부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경52258 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 53.64㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

216,897,000원 2억 1,689만 감정가 271,000,000원

감정가의 80% 2026-07-21 낙찰

최저매각가 216,800,000원 최저가 대비 +0%

낙찰일

07-21 낙찰 완료

서울서부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,168만원

최저가의 10% · 21,680,000원

실거래 대비

▼ 0.7% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 2.18억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 대항력 부담은 줄었지만 인수금액과 가격 구조를 함께 봐야 하는 다세대 경매입니다.

가격 최저가 2.168억 = 최근 거래 2.57억의 84.4%로 표면 할인은 있으나 인수금 45,035,200원 반영 필요
자금 입찰보증금 약 2,168만원 · 확약 적용 후 실질 인수 부담 검토 필요
리스크 홍동화 임차권등기 존재. 확약으로 대항력 포기 조건이나 확약 밖 권리관계 확인 필요

한 줄 평 임차권등기 임차인이 존재하는 다세대 물건입니다. 다만 매각물건명세서 확약으로 대항력은 포기하고 우선변제만 주장하는 구조이며, 배당 부족분 45,035,200원의 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 최근 거래 2.57억 대비 최저가 2.168억으로 가격 여유는 있습니다.

감정가 / 최저가

271,000,000원 / 216,800,000원

1회 유찰

최근 거래 평균

257,000,000원

최근 12개월 1건

실질 취득 검토

261,835,200원

낙찰가+인수 가능액

매수인 인수

45,035,200원

배당 부족분 기준

서울서부지방법원 2025타경52258. 서울 은평구 역촌동 신하우스 3층 302호 다세대주택입니다. 전용면적은 53.64㎡이며 방3, 거실, 주방, 화장실2 구조입니다. 핵심은 일반적인 깨끗한 물건이 아니라 임차권등기가 있는 보증금 인수 검토형이라는 점입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52258
소재지	서울특별시 은평구 역촌동 31-21 신하우스 3층302호
물건종류 / 전용	다세대 · 53.64㎡
소유자	김옥희
감정가 / 최저가	271,000,000원 / 216,800,000원
청구금액	258,000,000원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인

말소기준권리는 2014년 1월 28일 설정된 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구에는 홍동화의 주택임차권등기가 존재합니다.

⚠️ 임차보증금 구조 홍동화 임차보증금은 258,000,000원이며 우선변제권 행사 대상입니다. 현재 회차 배당 기준 부족분 45,035,200원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서 제출 내용이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	권리
홍동화	258,000,000원	有 → 확약으로 대항력 포기	우선변제권 행사
강재경	258,000,000원	없음	배당요구

③ 시세 비교 — 할인은 있으나 인수 반영 필요

신하우스 동일 면적 최근 거래는 2024년 1월 257,000,000원, 2021년 8월 258,000,000원입니다. 최근 12개월 기준 거래가는 257,000,000원입니다.

최저가 대비 최근 거래	216,800,000원 ÷ 257,000,000원 = 84.4%
최근 거래 범위	257,000,000원 ~ 258,000,000원
실질 취득 검토	216,800,000원 + 45,035,200원 = 261,835,200원

⛔ 핵심 판단 최저가만 보면 최근 거래 대비 할인처럼 보입니다. 하지만 임차보증금 부족분 인수 가능성을 반영하면 실질 취득가는 약 2.618억으로 최근 거래 수준을 웃돕니다.

④ 예상 배당표

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,835,200원
임차인 홍동화 보증금	258,000,000원	212,964,800원
경북신용보증재단 가압류	40,483,525원	0원
주택도시보증공사	258,000,000원	0원

매각대금 배분

가격 비교

실질취득 검토가는 최근 거래 수준과 비교해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 홍동화 임차권등기와 확약 내용을 반드시 원본 확인해야 합니다.
실질 취득가 계산. 최저가 2.168억이 아니라 부족분 인수 가능액을 포함해 판단해야 합니다.
다세대 환금성. 신하우스는 7세대 규모로 거래 표본이 많지 않아 환금성 확인이 필요합니다.
점유 관계 확인. 임차인 및 현황조사 내용을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “할인율보다 구조를 봐야 한다”

이 물건은 권리 전체가 위험한 유형은 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하고, 임차인 확약으로 대항력 부담도 조정됩니다. 그러나 임차보증금 구조상 배당 부족분이 존재하므로 단순히 최저가와 시세만 비교하면 안 됩니다. 가격은 할인됐지만, 실질 취득 기준으로는 최근 거래와 비슷한 수준입니다.

부동산강제경매

확약으로 위험은 줄였지만, 보증금 구조를 확인해야 한다 — 신하우스 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 할인은 있으나 인수 반영 필요

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “할인율보다 구조를 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (14장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	2억 7,100만원
2	2026-07-21	대기	2억 1,680만원