* 실질취득 284,160,000원은 현재 회차 예상 배당표를 적용한 계산치입니다. 박병욱 보증금의 실제 미배당액과 별도 임차인 전채민의 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·기타 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

서울서부지방법원 2025타경52261. 서대문구 홍은동 진성위메이드 5층 501호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 전용면적은 39.43㎡입니다. 소유자 함연희는 2021년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 280,000,000원입니다.

이 물건의 핵심은 선순위 임차권과 추가 임차인의 권리관계입니다. 과거 설정된 신목신용협동조합 근저당권은 이미 말소되어 있지만, 박병욱의 임차권은 2025년 강제경매개시결정보다 먼저 등기되었습니다. 매각물건명세서에서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 소멸하지 않는다

신목신용협동조합의 근저당권은 2020.09.15 설정되었으나 2021.05.07 해지를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 과거 채권최고액 4,896,000,000원을 현재 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

강제경매개시결정은 2025.11.21 접수되었고, 이 사건의 말소기준으로 표시되어 있습니다. 그러나 그보다 먼저 성립한 박병욱의 임차권은 별도로 인수 대상으로 명시되어 있습니다. 말소기준권리가 존재한다는 사실만으로 임차권까지 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험은 별도 판단

박병욱: 전입일과 확정일자가 경매개시보다 앞서고 배당요구 및 임차권등기가 확인됩니다. 우선변제권이 인정되는 것으로 정리되어 있으며, 배당 부족분에 대한 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

전채민: 전입일은 2024.04.15로 경매개시보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입일만으로 모든 대항요건이 충족되었다고 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상, 인수 위험 미확정으로 판단합니다.

③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 부담은 크게 줄지 않는다

현재 최저매각가는 240,000,000원이지만 선순위 보증금 280,000,000원이 존재합니다. 집행비용을 먼저 배당하는 현재 추정표에서는 박병욱에게 235,840,000원이 배당되고 44,160,000원이 남습니다.

박병욱 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하는 구조입니다. 단순한 최저가 하락을 실질취득비용의 동일한 하락으로 해석하면 안 됩니다.

* 각 회차의 최저가와 박병욱 예상 인수액을 합산한 수치입니다. 전채민의 인수 위험과 기타 취득 부대비용은 제외됩니다. 집행비용 및 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 이후 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 매각 결과를 의미하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 최저가 64%가 아닌 실질취득 기준

진성위메이드 동일 면적 39.43㎡ 실거래는 확인된 표본이 5건입니다. 전체 평균은 316,000,000원, 가장 최근 확인 거래는 2024.08의 375,000,000원입니다. 가격 비교에는 실제 매수인이 부담할 금액을 사용해야 합니다.

과거 실거래와 비교하면 실질취득 추정액은 2024.08 거래가 375,000,000원보다 낮고 전체 평균 316,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 2021년 거래가 280,000,000원과는 비슷한 수준입니다. 시세 자료의 시차와 추가 임차인 위험이 존재하므로 확정적인 저가 매수 기회로 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용 추정액 4,160,000원을 먼저 공제하고 박병욱에게 235,840,000원을 배당하는 구조입니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울홍제초등학교 북서측 인근의 통일로 주변 주상지대입니다. 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 3호선 녹번역이 근거리에 있으며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2020.09.10 준공, 총 16세대 규모입니다. 철근콘크리트구조에 승강기·난방설비·기계식 주차시설 등이 있습니다.
• 용도 확인. 경매 물건 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 실제 이용 및 공부상 용도를 확인해야 합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며 건축선 저촉이 표시되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정 사항도 있으므로 입찰 시점의 적용 대상과 유효기간을 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 건물이며 동일 면적 실거래 표본은 5건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 9.6회로 표시됩니다. 유찰 이력만으로 미래 낙찰 가능성을 단정할 수는 없으나 매각과 재매도 시 유동성 점검이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박병욱 임차권. 보증금 280,000,000원, 임차권등기 및 매수인 인수 문구를 원본 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 전채민 권리 확인. 임대차계약서·보증금·실제 점유·확정일자·배당요구 여부를 확인하여 별도 대항력 및 인수액을 판단해야 합니다.
• 실질취득 기준. 최저가 240,000,000원만 보지 말고 현재 추정 실질취득 284,160,000원에 추가 인수 가능성과 취득 부대비용을 고려하세요.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰로 최저가가 내려가도 박병욱의 미배당 보증금이 증가하는 구조입니다. 최저가 하락분을 그대로 할인 효과로 계산하면 안 됩니다.
• 최근 시세 재확인. 마지막 확인 거래가 2024.08이므로 현재 거래가격과 매물가격을 다시 확인해야 합니다.
• 용도 및 이용상태. 근린시설 표시와 공부상 오피스텔 이용상태를 대조하고 실제 사용 현황을 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 명도 협의·절차와 미납 공용관리비 등 추가 부담을 점검하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료 및 매각기일 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “2.40억에 낙찰받아도 2.40억짜리 물건이 아니다”

이 사건은 감정가 375,000,000원에서 최저가 240,000,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 박병욱의 선순위 임차권으로 인해 현재 회차의 실질취득 추정액은 284,160,000원입니다.

더 중요한 것은 전채민의 권리관계가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 보증금과 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다. 과거 실거래와 비교한 가격 차이도 2024년 거래 이후의 시세 변화를 반영하지 못합니다.

권리 위험이 확정되기 전에는 가격 메리트도 확정되지 않습니다. 현재 2회 유찰 상태이며 단지 평균 유찰 횟수도 9.6회로 표시됩니다. 선순위 보증금 인수 구조 때문에 추가 유찰만으로 실질취득 부담이 크게 줄어들지는 않습니다. 박병욱의 실제 배당 결과, 전채민의 권리관계, 현재 시세를 확인한 뒤 전체 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.