서울서부지방법원 2025타경52261. 서울 서대문구 홍은동 진성위메이드 5층 501호 근린시설 물건입니다. 공부상 오피스텔으로 이용 중이며, 감정가는 3.75억, 현재 최저가는 3억입니다. 표면상으로는 최근 거래 3.75억 대비 할인된 가격이지만, 이 사건은 일반적인 깨끗한 경매가 아닙니다. 을구 순위 3번 임차권등기와 대항력 임차인이 존재해 낙찰 후 권리 승계 여부가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

박병욱 임차인은 2021.05.10 전입, 2021.04.19 확정일자, 임차권등기 2023.06.26으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 예상 매각대금 3억 기준 배당은 보증금 전액을 우선 배당하지만, 경매 비용 등을 고려하면 신청채권자 배당이 부족해지는 구조입니다.

전채민은 2024.04.15 전입으로 대항력 가능성이 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)

④ 시세 비교

진성위메이드 동일 면적(39.43㎡) 거래는 총 5건이며 평균 거래가는 316,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2024.08 거래 375,000,000원이며, 최근 거래 기준 최저가는 300,000,000원으로 80% 수준입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 박병욱 보증금 280,000,000원은 배당 부족 여부에 따라 인수 위험이 있습니다.
• 미상 점유자 확인. 전채민 전입자는 보증금과 권리관계 확인 전까지 위험 요소로 봐야 합니다.
• 실질취득가 계산. 낙찰가 외 임차인 인수 가능 금액을 반영해 입찰가를 산정해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 갑구 민간임대주택 등기와 관련 제한을 원본 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 서울 서대문구라는 입지와 최근 거래 대비 할인된 최저가가 장점입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 표시된 가격이 아니라 낙찰 후 실제 부담입니다. 대항력 있는 임차권등기와 보증금 2.8억이 존재하는 만큼, 배당 결과에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다. 권리는 복잡하고 가격은 매력적이지만, 임차인 인수 가능성을 해결하지 못하면 좋은 가격도 위험해집니다.