서울서부지방법원 2025타경52265. 홍은동 루미아트 비동 1층 104호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리 자체보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 임차인 홍정규는 2014.09.11 전입 및 확정일자를 갖추고 2014.10.30 점유를 개시했습니다. 말소기준은 2022.11.01 김낙준 근저당권이므로 원칙상 임차인이 선순위입니다.

현재 최저가 113,280,000원에서 집행비용 2,385,920원을 제외하면 임차인에게 110,894,080원이 배당되는 구조이고, 보증금 140,000,000원 중 29,105,920원이 남습니다. 통상이라면 이 부족액은 매수인의 인수 위험이 됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 홍정규 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심

현재 말소기준은 2022.11.01 김낙준 근저당권 650,000,000원입니다. 이후 등기된 홍정규의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 위치입니다. 다만 임차권등기일은 2024.11.01이어도 실제 전입과 확정일자는 2014.09.11이므로, 대항력 판단은 등기일이 아니라 임차인의 선행 요건을 봐야 합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 홍정규는 배당요구를 했고, 주택도시보증공사 확약에 따라 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 한 구조입니다.

② 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 할인으로 단정 금지

감정가는 177,000,000원, 현재 최저매각가는 113,280,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰된 상태라 표면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건 자료에는 같은 면적의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 거래 추세를 판단할 실거래 금액이 없습니다.

따라서 “감정가보다 36% 낮으니 싸다”는 식의 결론은 금물입니다. 특히 다세대는 같은 건물이나 인근이라도 층·향·도로조건·내부상태에 따른 거래 편차가 생길 수 있으므로, 현재 숫자는 경매 회차 할인율일 뿐 실거래 대비 할인율은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,280,000원 가정)

현재 회차 계산상 임차인 홍정규의 보증금 부족분은 29,105,920원입니다. 다만 제출된 확약에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 김낙준 근저당권과 신청채권자 주택도시보증공사에는 현재 가정 매각가에서 배당액이 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 벽식구조 평스라브지붕 지하1층·지상4층 건물의 1층 104호입니다. 사용승인일은 2013.04.30입니다.
• 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 정원여자중학교 북측 인근으로 단독주택과 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 266.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,057,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 실제 매수인에게 적용되는 조건을 매각물건명세서와 원문에서 재확인하세요.
• 임차권 말소 확인. 홍정규 임차권등기가 낙찰 후 확약 내용대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 64%만 보지 말고 전용 26.06㎡ 전후 다세대의 실제 매매가를 별도로 확인해 응찰 상한을 정하세요.
• 2회 유찰 원인 점검. 건물 상태·1층 특성·내부 상태·접근성 등을 현장에서 확인해 반복 유찰 원인을 가격 외 요소까지 점검하세요.
• 명도 상태 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사와 현장을 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차인보다 확약의 유효성이 승부처”

표면만 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 사건입니다. 현재 최저가 113,280,000원에서는 계산상 29,105,920원이 미배당되어 일반적인 구조라면 매수인이 승계할 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 홍정규 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.

따라서 권리의 핵심은 단순히 “선순위 임차인 있음”이 아니라 확약이 실제로 이행되는 구조인지 원문을 확인하는 것입니다. 가격은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 권리 부담은 확약으로 크게 낮아졌지만, 응찰 여부는 실제 시장가격 검증 후 결정해야 하는 물건입니다.

* 확약을 적용하지 않는 원래 배당 계산상 현재 회차 임차보증금 미배당액은 29,105,920원입니다. 3회 유찰 시 계산상 인수액은 51,407,232원, 4회 유찰 시 69,205,786원이나, 제출된 확약이 해당 임차인에게 유효하게 적용되는 것을 전제로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.