서울서부지방법원 2025타경52267. 서울특별시 은평구 신사동 9-9 다세대주택 에이동 3층302호입니다. 감정가는 292,000,000원, 현재 최저매각가는 149,504,000원으로 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 말소기준은 2019.04.26 영등포농업협동조합 근저당권 98,400,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차 부분은 단정적으로 넘기면 안 됩니다. 확인된 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됐지만, 감정평가의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 이 사건은 등기 권리 자체보다 실제 점유자와 임차관계를 매각 전 다시 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52267 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 9-9 다세대주택 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 60.84㎡ |
| 소유자 | 이진희 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 149,504,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 81,780,812원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2008.12.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2019.04.26 영등포농업협동조합 근저당권 98,400,000원입니다. 그 뒤의 엠캐피탈주식회사 근저당권 120,000,000원, 유미캐피탈대부주식회사 근저당권 57,000,000원, 근로복지공단 가압류 12,578,080원, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 엠캐피탈주식회사의 근저당권은 이후 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 내역이 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 최근 흐름은 하락
동일 면적 60.84㎡ 실거래는 확인된 거래가 2건입니다. 전체 평균은 243,750,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04 240,000,000원 한 건이고, 현재 최저가는 이 가격의 62.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.84㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.04 | 60.84㎡ | 2 | 247,500,000원 |
| 전체 평균 | 60.84㎡ | 2건 | 243,750,000원 |
최근 거래 240,000,000원은 이전 거래 247,500,000원보다 낮고, 최근 대비 과거 추세 지표도 -3.0%입니다. 즉 최근 시세 자체가 하락한 흐름이라는 점은 분명히 반영해야 합니다. 그럼에도 현재 최저매각가 149,504,000원은 최근 12개월 평균의 62.3%여서, 단순 가격 비교상으로는 최근 실거래보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,893,056원 |
| 2. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 98,400,000원 | 98,400,000원 |
| 3. 근저당 · 엠캐피탈주식회사 | 120,000,000원 | 48,210,944원 |
| 4. 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 57,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 12,578,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 287,978,080원 중 채권자 예상배당은 146,610,944원이며, 미배당은 141,367,136원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울기독대학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 응암역(지하철6호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제302호이며 사용승인일은 2008.12.17입니다.
- 도로. 대상물건 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,381,000원/㎡, 토지면적은 465.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2019.04.26 영등포농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 거래는 240,000,000원이고 현재 최저가는 그 가격의 62.3%입니다. 다만 최근 시세 추세는 -3.0%입니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰 상태이고 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인과 점유 확인을 함께 본다
현재 최저매각가 149,504,000원은 최근 12개월 동일면적 거래 240,000,000원의 62.3%로 내려와 있어 가격만 놓고 보면 감정가 단계와는 상황이 달라졌습니다. 반면 이미 3회 유찰됐고 최근 거래 흐름도 -3.0%이며, 다세대라는 용도와 감정평가상 임대관계 미상이라는 점을 함께 봐야 합니다. 등기상 후순위 권리는 말소기준 이후 소멸 구조이고 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 판단의 마지막 확인 지점은 점유·임차관계와 현장 상태입니다.
