서울서부지방법원 2025타경52267. 은평구 신사동 9-9 다세대주택 에이동 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 이진희는 2010.03.05 거래가 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2019.04.26 설정된 영등포농업협동조합의 채권최고액 98,400,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 292,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 186,880,000원입니다. 같은 건물·같은 면적 60.84㎡의 최신 실거래는 2026.04 240,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 현재 최저가는 그 기준의 77.9%입니다. 다만 거래량 자체가 적고 최근 가격 추세가 -3.0%이므로, 과거 전체 평균 243,750,000원보다 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 9-9 다세대주택 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 60.84㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 제3층 제302호 |
| 사용승인 | 2008.12.17 |
| 소유자 | 이진희 (2010.03.05 소유권이전 · 거래가 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 186,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 81,780,812원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
2010.03.05 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2019.04.26 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 영등포농업협동조합 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후의 엠캐피탈주식회사 근저당권, 유미캐피탈대부주식회사 근저당권, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 엠캐피탈의 근저당권은 2024.08.13 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 이력이 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최신 거래의 77.9%
같은 건물 ‘다보빌9-9)’의 전용 60.84㎡ 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 최신 거래를 우선하면 2026.04 4층 240,000,000원이 최근 12개월 평균이자 최신 실거래입니다. 2023.04 2층 거래는 247,500,000원이었습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.84㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.04 | 60.84㎡ | 2 | 247,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.84㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저가 186,880,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 77.9%입니다. 감정가 기준으로는 64%까지 내려온 상태라 가격 간격은 분명합니다. 그러나 최근 거래는 과거 거래보다 -3.0% 낮아졌고, 최근 12개월 거래가 1건뿐이라 한 건의 거래가 시세 판단에 미치는 영향이 큽니다. 전체 평균 243,750,000원만으로 가격 메리트를 과대평가하기보다 최신 거래 240,000,000원을 기준선으로 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,320원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 98,400,000원 | 98,400,000원 |
| 2. 근저당 · 엠캐피탈주식회사 | 120,000,000원 | 85,063,680원 |
| 3. 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 57,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 12,578,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 287,978,080원 중 예상배당 183,463,680원, 미배당 104,514,400원입니다. 영등포농업협동조합은 채권최고액 기준 98,400,000원이 배당되는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 국민건강보험공단 압류의 금액은 확인되지 않아 위 금액 계산에는 표시되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울기독대학교 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 응암역(지하철6호선)이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 3층 302호이며 사용승인일은 2008.12.17입니다. 위생·급배수·난방·주차장 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 토지는 평탄한 장방형 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,381,000원/㎡, 전체 토지면적 465.8㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모이며 같은 면적 확인 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단 시 개별 물건 상태의 영향이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유를 반드시 대조하세요.
- 최신 거래 중심 판단. 전체 실거래 평균 243,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 -3.0% 낮습니다. 최저가의 할인율만으로 향후 매도가격을 낙관하지 않는 편이 안전합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 현재 물건은 같은 건물 경매 평균 유찰 횟수 1.0회보다 많은 2회 유찰 상태입니다. 내부 상태·점유·수요를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 예상배당상 매수인 인수는 0원이지만 국민건강보험공단 압류 금액과 당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당 구조는 달라질 수 있습니다.
- 등기 변동 재확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.26입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 다세대의 가격은 현장이 결정한다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.26 영등포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 2회 유찰로 186,880,000원까지 내려와 최신 실거래 240,000,000원의 77.9% 수준입니다.
다만 이 물건을 단순히 “시세보다 싸다”로 끝내면 부족합니다. 실거래 표본은 적고 최근 가격 추세는 -3.0%이며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 14세대 다세대주택에서 이미 2회 유찰된 물건인 만큼, 권리는 합격권이지만 가격의 최종 판단은 점유·내부 상태·환금성을 확인한 뒤 내려야 하는 사건입니다.
