부동산임의경매

2025타경8290 · 제주지방법원 · 근린시설
232.9㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

1,253,679,000원 12억 5,367만 감정가 2,558,528,160원

감정가의 50% ▼ 50% 할인

다음 매각기일

09-01

제주지방법원 10:00

입찰 보증금

1억 2,536만

최저가의 10% · 125,367,900원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 25.59억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리는 정리되지만 선순위 대항력 임차 가능성이 있어 보증금 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 1,253,679,000원은 감정가 2,558,528,160원의 49% 수준(2회 유찰)
자금 매각가 기준 배당 가능 채권은 전액 충당되고 예상 잔여금은 111,952,247원
리스크 이은혜 전입 2013.08.19, 대항력 있음·보증금 미상으로 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 제주 노형동 근린시설입니다. 권리상 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 전입일이 빠른 임차인 이은혜의 대항력 있음 표시와 보증금 미상이 가장 큰 변수입니다. 낙찰 전 임차관계 확인이 필수입니다.

감정가

2,558,528,160원

근린시설+토지

최저매각가

1,253,679,000원

2회 유찰

예상 인수

0원

배당 기준

핵심지표

임차 확인

대항력 가능성

제주지방법원 2025타경8290. 제주 제주시 노형동 1296-2 월랑로2길 16 소재 근린시설과 토지입니다. 감정가는 25억5,852만원이지만 2회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 12억5,367만원까지 내려왔습니다.

말소기준권리는 2020년 설정된 제민신용협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 전입자가 존재하며 보증금이 확인되지 않아 권리분석과 별도로 임차관계 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	제주지방법원 2025타경8290 (임의경매)
소재지	제주특별자치도 제주시 노형동 1296-2 (월랑로2길 16)
용도	근린시설 + 토지
소유자	이승부
감정가 / 최저가	2,558,528,160원 / 1,253,679,000원
신청채권자 / 청구액	제민신용협동조합 / 669,374,530원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 3번 제민신용협동조합 근저당권(2020.10.30)입니다. 이후 설정된 고행아 근저당, 더브릿지대부 근저당, 가압류 등은 매각으로 소멸 예정입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 여부 확인 필요

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
이은혜	2013.08.19	미상	있음	확인 필요	확인 필요

⚠️ 가장 중요한 확인사항 전입신고가 말소기준권리보다 앞선 임차인으로 표시되어 있어 대항력 가능성이 있습니다. 다만 보증금이 미상이라 실제 인수금액은 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 임대차 관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,253,679,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	14,936,790원
제민신용협동조합 근저당	782,400,000원	782,400,000원
고행아 근저당	108,000,000원	108,000,000원
더브릿지대부 근저당	202,500,000원	202,500,000원
가압류	33,889,963원	33,889,963원
소유자 교부	-	111,952,247원

매각대금 배분

감정가 vs 현재 최저가

최저가는 감정가 대비 49% 수준이나, 임차관계 확인 후 판단해야 합니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 대항력 있는 것으로 표시된 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금 규모에 따라 실질 취득비용이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 제주특별자치도 제주시 노형동 노형오거리 북동측 인근으로 근린생활시설·공동주택·단독주택이 혼재한 지역입니다.
이용상태. 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다.
토지. 일반상업지역, 토지면적 232.9㎡, 상업용 토지입니다.
시설. 제시외 옥상 태양광전기시설 1식 포함이며 일부 시설물은 매각 대상에서 제외됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 이은혜의 보증금·계약관계 확인 전 입찰 금지.
시설 확인. 숙박시설 운영 상태와 포함·제외 시설을 현장 확인.
권리 확인. 등기부상 말소기준 이후 권리는 소멸 예정이나 실제 배당 관계를 확인.
환금성 검토. 근린시설은 아파트와 달리 수요층과 매각 기간 검토가 필요합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 변수는 임차인”

이 물건은 2회 유찰로 가격 접근성이 크게 낮아졌고, 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 근린시설 경매에서 가장 중요한 변수는 임대차 관계입니다. 전입 선순위 임차인이 존재하는 만큼 보증금 확인 없이 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 권리는 정리, 임차 확인이 최종 판단 기준인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	25억 5,852만원
2	2026-07-28	유찰	17억 9,097만원
3	2026-09-01	대기	12억 5,367만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 대항력 임차 확인이 필요한 노형동 근린시설

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 여부 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 1,253,679,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력적, 변수는 임차인”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (22장)

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