877,575,000원
제주지방법원 2025타경8290. 제주시 노형동 1296-2, 월랑로2길 16 소재의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 근린시설 + 토지, 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설입니다. 토지는 232.9㎡의 대지로 일반상업지역에 속하며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상3층 구조입니다.
권리관계의 기준점은 2020.10.30 설정된 제민신용협동조합의 채권최고액 782,400,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부보다 먼저 확인해야 할 변수가 있습니다. 이은혜가 2013.08.19 전입한 것으로 조사됐고, 이는 말소기준일보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없으며, 인수금액을 산정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8290 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 1296-2 · 제주특별자치도 제주시 월랑로2길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설로 이용중 |
| 토지 | 대 232.9㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층, 지상3층 |
| 소유자 | 이승부 |
| 감정가 / 최저가 | 2,558,528,160원 / 877,575,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 669,374,530원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2020.10.30 제민신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2026.04.14 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐지만, 기준이 되는 설정일 자체는 2020.10.30입니다. 이후의 고행아 근저당, 주식회사더브릿지대부 근저당, 제주신용보증재단· 웰컴저축은행주식회사 가압류, 제주특별자치도 압류는 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은혜 | 미상 | 2013.08.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증금과 배당요구 여부가 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 877,575,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 비교할 수 있는 동일·유사 실거래가가 확인되지 않아 이 숫자만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 말소기준 전 전입한 이은혜의 보증금이 확인되지 않았으므로, 실제 매수 비용은 낙찰가만이 아니라 인수되는 임차보증금 잔액까지 포함해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 877,575,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,175,750원 |
| 2. 근저당 · 제민신용협동조합 | 782,400,000원 | 782,400,000원 |
| 3. 근저당 · 고행아 | 108,000,000원 | 83,999,250원 |
| 4. 근저당 · 주식회사더브릿지대부 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사더브릿지대부 | 52,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주신용보증재단 | 18,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 15,889,963원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 기준 총 미배당액은 260,390,713원입니다. 위 배당표에는 이은혜의 보증금이 산입되지 않았으므로, 임차인 보증금 잔액의 매수인 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 노형동 ‘노형오거리’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용 중입니다.
- 토지. 232.9㎡ 대지, 일반상업지역, 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 3,024,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(55M이하)·방화지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이은혜 보증금 확인. 전입일 2013.08.19가 말소기준보다 앞서므로 보증금·점유 범위·확정일자·배당요구 여부 확인이 최우선입니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금 잔액 승계가 확인되면 낙찰가에 해당 인수액을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰·감정가 34.3%만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 숙박시설의 개별 수익성·현장가치와 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 일부 지상은 시멘트포장 주차장으로 이용 중이고, 옥상 태양광전기시설 1식은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외 시설 확인. 1층 전기차충전시설, 옥탑 전자광고판, 건물외벽 간판 등은 매각 대상이 아닙니다.
- 배당 변동 확인. 현재 최저가 기준 확인 채권 미배당액은 260,390,713원이며, 다음 회차로 내려갈수록 미배당 규모가 커지는 구조입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 물건은 감정가 2,558,528,160원에서 3회 유찰돼 최저가가 877,575,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 하락이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2013.08.19 전입한 이은혜의 보증금이 얼마인지 알 수 없다는 점입니다. 말소기준일 2020.10.30보다 전입이 앞서므로 대항력은 가능·미상이고, 잔액이 승계되는 경우 실질취득비용은 낙찰가보다 커집니다.
등기부상 후순위 권리는 소멸형이지만 임차인 변수 때문에 권리분석이 끝난 사건이 아닙니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 877,575,000원이 시장가보다 싼지조차 현재 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 ‘3회 유찰된 저가 물건’이 아니라, 선순위 가능 임차인의 보증금을 확인해야 비로소 가격 계산을 시작할 수 있는 숙박시설·토지 경매로 보는 것이 맞습니다.
