서울서부지방법원 2025타경52269. 서울 은평구 불광동 리치에비뉴 2층204호 다세대주택입니다. 소유자는 유정선이며, 전용면적 25.33㎡의 소형 주거 물건입니다. 가장 중요한 권리는 을구의 주택임차권입니다. 박민지는 2021년 4월 14일 확정일자, 2021년 5월 10일 전입을 갖춘 임차인으로 대항력과 우선변제권이 있습니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 다릅니다. 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 양수한 승계인으로 신청채권자가 되었고, 2026년 5월 4일자 확약서에 따라 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52269 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 432-16 리치에비뉴 2층204호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 25.33㎡ |
| 소유자 | 유정선 (2021.05.07 소유권이전, 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 254,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 그러나 확약 존재
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박민지 | 230,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 |
임차권등기 내용상 임대차계약일자는 2021.04.14, 주민등록일자는 2021.05.10, 점유개시일자는 2021.05.08입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 행사합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
리치에비뉴(432-16)는 14세대 규모이며, 동일 면적 25.33㎡ 기준 최근 거래는 2023년 10월 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 25.33㎡ | 3 | 297,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 25.33㎡ | 1건 | 297,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 297,000,000원입니다. 현재 최저가 254,400,000원은 최근 거래 대비 약 85.7% 수준으로 가격 차이는 있습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 소형 다세대 특성상 환금성 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,361,600원 |
| 임차인 박민지 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 한국토지신탁 가압류 | 231,500,000원 | 20,038,400원 |
| 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
확약으로 임차인 인수 위험은 실질 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 확약은 박민지 임차인에만 적용되므로 매각물건명세서와 원본 서류를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 대항력과 우선변제권이 있는 임차권등기 물건으로 권리관계 확인이 핵심입니다.
- 환금성 점검. 리치에비뉴는 14세대 규모이며 최근 거래 1건으로 매도 가능성을 따져야 합니다.
- 가격 판단. 최근 거래 297,000,000원 대비 최저가는 낮지만 개별 호수 차이를 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 줄었지만, 다세대는 환금성이 변수”
이 물건의 핵심은 대항력 임차인입니다. 일반적인 경우라면 230,000,000원의 보증금이 낙찰가를 넘어서는 상황에서 매수인 부담이 문제가 될 수 있지만, 이번 사건은 확약으로 해당 임차인의 실질 인수 부담이 0원으로 정리됩니다. 남은 판단 요소는 가격과 환금성입니다. 최근 거래 297,000,000원 대비 최저가는 할인된 수준이나, 소규모 다세대라는 특성을 고려한 보수적 접근이 필요합니다.
