한 줄 평 임차인 김보영은 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 현재 최저가 248,800,000원에 낙찰되어도 배당 부족분 5,483,200원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득은 약 250,000,000원으로 봐야 하며, 최근 12개월 평균 거래 225,000,000원보다 높은 가격 구조입니다.
감정가 / 최저가
311,000,000원
최저가 248,800,000원
실질취득
약 250,000,000원
임차보증금 인수 가능
최근 12개월 평균
225,000,000원
2건 거래 기준
핵심지표
인수 5,483,200원
대항력 임차인
서울서부지방법원 2025타경52273. 은평구 구산동 우창파크빌 3층 303호 다세대입니다. 등기상 소유자는 조나영이며, 경매 절차에서 가장 중요한 부분은 임차권등기된 김보영의 보증금입니다. 매각물건명세서상 매수인이 대항할 수 있는 주택임차권등기가 존재하고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52273 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 171-1 3층303호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 / 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조나영 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 248,800,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 김보영 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기
② 임차인 분석 — 대항력 인수 위험
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김보영 | 250,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
임차인은 2021.05.07 전입, 2021.03.31 확정일자를 갖춘 주택임차권자입니다. 배당표 기준 최저가 248,800,000원에서는 임차보증금 250,000,000원 중 5,483,200원 부족이 발생합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮은 경우 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하여 총 실질취득은 약 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
⚠️ 가장 중요한 가격 판단 최저가 248,800,000원만 보면 감정가 대비 저렴해 보이지만, 인수 가능 보증금을 반영한 실질취득 약 250,000,000원으로 시세를 비교해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2021.08 | 2층 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 3층 | 250,000,000원 |
| 평균 | 2건 | 225,000,000원 |
배당 분배
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
실질취득 약 2.5억원은 최근 거래 평균 2.25억원보다 높습니다.
⛔ 가격 관점 최저가 248,800,000원은 최근 12개월 평균 거래가 225,000,000원의 110.6% 수준입니다. 임차보증금 인수 가능성을 포함하면 가격 메리트는 더 낮아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,283,200원 |
| 임차인 김보영 보증금 | 250,000,000원 | 244,516,800원 |
| 미배당 보증금 잔액 | 5,483,200원 | 매수인 인수 가능 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 기준 판단. 최저가가 아니라 실질취득 약 250,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 김보영은 등기상 권리자·채무자와 동일한 점이 확인되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 검토가 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 본다”
이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원이 존재하기 때문에 낙찰가는 실질취득 판단에서 단순 가격이 아닙니다. 현재 회차에서는 약 250,000,000원 수준의 부담을 감안해야 하며, 이는 최근 거래 평균보다 높은 수준입니다. 권리 구조상 임차인 인수 가능성을 해결하지 못한다면 가격 메리트는 제한적인 물건입니다.