서울서부지방법원 2025타경52281. 은평구 응암동 동인에버빌 8층 807호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박원준은 2020.02.10 매매를 원인으로 2020.02.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 168,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 김지연의 선순위 주택임차권입니다. 임차권은 2024.04.04 등기됐지만, 임대차계약·주민등록·확정일자가 2020.02.27이고 점유개시는 2020.02.28입니다.
경매개시결정은 2025.11.26 주택도시보증공사 명의로 들어왔습니다. 등기부상 주택임차권은 경매개시결정보다 앞서 있고, 데이터상 말소기준권리 이전의 대항력 있는 임차권으로 분류돼 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 다만 이번 사건에는 그 원칙을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 8층 807호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로8길 9-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 내 제8층 제807호 · 사용승인일 2019.07.12 |
| 소유자 | 박원준 (2020.02.10 매매 · 2020.02.28 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 109,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
실제 임차인은 김지연 1명입니다. 보증금은 171,000,000원, 임대차계약일자는 1차 2020.02.27·2차 2022.02.21이고, 2022.02.21 보증금 8,000,000원이 증액됐습니다. 주민등록일자와 1차 확정일자는 모두 2020.02.27, 점유개시는 2020.02.28입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 171,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
② 가격 — 2회 유찰 64%, 그러나 실거래 비교자료는 없다
감정가는 171,000,000원, 현재 최저매각가는 109,440,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰된 상태라 표면 가격은 크게 내려왔지만, 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 확정할 수는 없습니다.
이번 사건에서는 확약 때문에 현재 회차의 실질취득액이 최저가와 같은 109,440,000원으로 정리됩니다. 만약 확약이 없었다면 보증금 미배당분을 함께 부담해 단순 최저가만으로 가격을 판단할 수 없는 구조였지만, 확약이 그 승계 부담을 해소합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,332,160원 |
| 1. 임차인 김지연 보증금(우선변제) | 171,000,000원 | 107,107,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 171,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차보증금 미배당분은 63,892,160원입니다. *일반적인 대항력 인수 원칙상 매수인 승계액으로 계산되는 금액이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 제출돼 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은명초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다가구·다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 우수합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 중 8층입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,589,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각기일까지 그대로 유효한지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 김지연의 을구 1번 주택임차권이 확약 내용대로 낙찰 후 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 109,440,000원이지만 비교 실거래 자료가 없으므로 응암동 동인에버빌 807호와 유사 오피스텔의 실제 거래·매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 대상 전유부분 전부의 현재 점유 상태를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1에는 2020.03.03 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원본 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 감정평가서상 규제사항을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 곧 인수는 아니다”
이 물건의 등기만 보면 보증금 171,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 먼저 눈에 들어옵니다. 현재 최저가 109,440,000원에서 일반 원칙대로 계산하면 배당 후 63,892,160원이 남아 매수인이 승계하는 구조입니다. 하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다.
따라서 현재 자료를 기준으로 한 결론은 룰상 인수 63,892,160원, 확약 반영 실질 인수 0원*입니다. 2회 유찰로 가격은 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 확약서 원문과 말소 이행, 가격의 승부처는 현장 시세 검증입니다.
