서울서부지방법원 2025타경52288. 은평구 역촌동 골든네스트 103동 1층 102호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 안정현이고, 2020.05.29. 거래가액 192,880,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 백현민의 주택임차권 285,000,000원입니다. 전입·점유는 2021.07.05., 확정일자는 2021.06.18.로, 현재 말소기준으로 잡힌 2025.11.28. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
표면만 보면 매우 위험합니다. 현재 최저가 184,320,000원에서 집행비용 3,380,480원을 먼저 제외하면 임차보증금에 180,939,520원만 배당되고, 104,060,480원이 미배당으로 남습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 285,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사(양도전 임차인 백현민)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 백현민 관련 미배당액은 계산상 104,060,480원이지만, 실질 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52288 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 226-2 103동 1층 102호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로7길 43 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 목표 면적 52.07㎡ · 5층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 안정현 (2020.05.29. 거래가액 192,880,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 184,320,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 해소
등기부상 2020.05.29. 설정된 관악신용협동조합 근저당 195,000,000원과 2020.06.15. 애니원캐피탈대부주식회사 근저당 26,000,000원은 모두 2021.07.05. 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
백현민은 전입·점유 2021.07.05., 확정일자 2021.06.18., 임차권등기 2023.08.02.로 모두 현재 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 다만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 제출한 확약 때문에 그 승계 효과를 실질 0원으로 처리합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백현민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약으로 실질 0원 |
실제 임차인은 백현민 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 “양도전 임차인 백현민”으로 표시돼 있으므로, 주택도시보증공사의 285,000,000원 청구와 백현민의 보증금 285,000,000원을 서로 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 분명하다
가격 판단에서 중요한 기준은 감정가가 아니라 실질취득가입니다. 확약이 없다면 실질취득가가 보증금 285,000,000원 수준으로 고정돼 최근 시세와 거의 비슷해집니다. 하지만 확약을 반영하면 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 184,320,000원입니다.
골든네스트의 최근 12개월 평균 거래금액은 284,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 300,000,000원입니다. 현재 최저가 184,320,000원은 최근 12개월 평균의 64.9%입니다. 최근 거래 추세는 0.0%로, 별도의 하락 추세가 잡혀 있지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 53.42㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 54.25㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 55.42㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.09 | 54.25㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.06 | 53.84㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 54.18㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2025.03 | 53.42㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 54.25㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.09 | 48.19㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2024.08 | 55.42㎡ | 4 | 303,000,000원 |
| 2024.08 | 53.42㎡ | 5 | 291,500,000원 |
| 2024.03 | 55.33㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 284,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 184,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,380,480원 |
| 1. 임차인 백현민 보증금 | 285,000,000원 | 180,939,520원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 백현민 보증금 부족분은 104,060,480원입니다. 그러나 제출된 확약서에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 배당표상 주택도시보증공사의 신청채권 배당도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 룰상 인수액은 반대로 움직인다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 184,320,000원 | 104,060,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 147,456,000원 | 140,408,384원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 117,964,800원 | 169,486,707원 | 0원 |
확약이 없는 일반 대항력 인수형이라면 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 가격 메리트가 생기지 않습니다. 이 물건은 확약 때문에 그 고리가 끊깁니다. 즉 룰상 인수액은 회차가 내려갈수록 증가하지만, 확약 반영 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 102호입니다.
- 입지. 서울시립서북병원 동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·병원·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 약 7~8M 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,617,000원/㎡, 토지면적 1,167.7㎡이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 하자. 공부와의 차이 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 골든네스트는 40세대, 2017.03.23. 사용승인 자료이며 경매 통계상 평균 유찰횟수가 8.3회, 낙찰률이 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 물건의 가격 메리트는 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 확약에 달려 있습니다. 매각물건명세서와 제출 확약서 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 중복 채권 계산 금지. 백현민 보증금 285,000,000원과 주택도시보증공사의 285,000,000원을 별도 임차보증금 두 건으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 확약 반영 실질취득 184,320,000원을 최근12개월 평균 284,000,000원 및 최신 거래 300,000,000원과 비교해야 합니다.
- 1층 조건. 대상은 1층입니다. 동일 자료에 2025.06. 1층 53.84㎡ 거래가 270,000,000원으로 존재하므로 층 차이를 함께 확인할 수 있습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 다세대주택이고 40세대 규모이며, 경매 통계의 평균 유찰횟수 8.3회를 가격 판단과 별도로 봐야 합니다.
- 권리원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당요구 관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 보증금 285,000,000원”보다 더 중요한 한 장의 확약서
이 사건은 숫자만 읽으면 위험물건입니다. 백현민의 보증금은 285,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 미회수액은 104,060,480원입니다. 대항력도 있어 일반적인 구조라면 그 부족분을 매수인이 떠안아야 합니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출하면서 결론이 바뀝니다. 룰상 인수 104,060,480원, 실질 인수 0원. 따라서 현재 회차 실질취득은 184,320,000원이고, 최근12개월 평균 284,000,000원의 64.9%입니다.
다만 물건은 아파트가 아니라 다세대주택(도시형생활주택)이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수도 8.3회입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 줄었지만 환금성은 별도 문제입니다. 이 사건의 핵심은 확약서 효력을 정확히 확인한 뒤, 낮아진 실질취득가와 다세대 환금성을 함께 저울질하는 것입니다.
