제주지방법원 2025타경8344. 제주시 삼도이동 센터포인트 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 (주거용)오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물의 3층 303호이며, 사용승인일은 2020.03.06입니다. 현재 최저매각가는 145,040,000원으로 감정가 296,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준으로 산정된 권리는 2024.12.09 접수된 주식회사 유진주택의 가압류 3,600,000,000원입니다. 이후 가압류·국세 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 강미숙은 2022.02.15 전입한 303호 점유자이고, 동시에 이 사건 강제경매 신청채권자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 및 인수 범위는 가능성은 있으나 최종 확정할 수 없는 상태로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8344 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 3층 303호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · (주거용)오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 3층 303호 · 사용승인일 2020.03.06 |
| 소유자 | 주식회사더퍼스트 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 145,040,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 180,842,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
2020년 두 차례 신탁등기가 있었으나 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 주식회사더퍼스트입니다. 2024.07.03 유강종합건설 가압류와 2024.08.19 유진주택 가압류도 각각 해제돼 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 산정된 2024.12.09 유진주택 가압류와 그 뒤의 명진기계설비 가압류, 제주세무서 압류, 강미숙의 강제경매개시결정, 동아글라스 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 가장 중요한 미확정 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강미숙 | 3층 303호 | 2022.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 점유자는 1명입니다. 강미숙은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되며, 같은 이름이 등기부의 강제경매 신청채권자로도 등장합니다. 제공된 조사에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 다만 이름이 같다는 사실만으로 임대차를 부정할 수는 없으므로, 입찰 판단은 임대차계약·보증금·점유 경위와 매각물건명세서의 최종 내용을 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가능
감정가는 296,000,000원이고 현재 최저매각가는 145,040,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 101,528,000원, 4회 유찰 71,069,600원입니다.
그러나 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 적정가라고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 점유자의 보증금까지 미상이어서, 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 최종 인수액을 합친 실질취득금액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,560원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 유진주택 | 3,600,000,000원 | 142,209,440원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 명진기계설비 | 235,562,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 강미숙 | 180,842,100원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동아글라스주식회사 | 279,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 4,296,354,100원, 예상 채권자 배당액은 142,209,440원, 미배당액은 4,154,144,660원입니다. 이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 특히 강미숙의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정 당시 303호는 (주거용)오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 제주중앙여자중학교 동측 인근으로, 주변에 업무시설·공동주택·단독주택·중소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 시가지 내에 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 20m, 남측 약 8m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본위생·급배수·승강기·기계식주차·소화전·화재탐지 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,346,000원/㎡, 토지면적은 614.8㎡입니다.
- 규제. 고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역·지하수자원특별관리구역 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강미숙 보증금 확인. 최우선 확인사항입니다. 보증금 규모를 모르면 실질취득금액도 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 미배당 보증금이 얼마인지 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 점유자와 신청채권자의 관계 확인. 강미숙이 점유자이면서 강제경매 신청채권자로 기재돼 있어 임대차 성립 경위와 채권 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 (주거용)오피스텔입니다. 실제 이용과 공부·인허가 관계를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 확인된 인수액을 합친 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 101,528,000원, 4회 유찰 71,069,600원이 제시돼 있지만 보증금 위험이 해소되지 않으면 낮은 최저가 자체는 안전마진이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 296,000,000원에서 2회 유찰돼 145,040,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 권리분석에서 중요한 것은 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는가입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 2022.02.15 전입한 강미숙의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 더구나 같은 사람이 이 사건 강제경매 신청채권자로도 나타나 임대차와 채권 관계를 함께 확인해야 합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “저가 매수 기회”가 아니라 “인수액 확인 전 보류”입니다. 보증금과 배당 관계가 확인돼야 비로소 145,040,000원이 싼 가격인지, 또는 실질취득금액이 크게 올라가는 구조인지 판단할 수 있습니다.
