제주지방법원 2025타경8344. 등기상 물건 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황상 (주거용)오피스텔로 이용중인 센터포인트 3층 303호입니다. 현재 소유자는 주식회사더퍼스트이며, 2020.04.13 신탁재산 귀속으로 소유권이 돌아온 뒤 2024.12.09 주식회사 유진주택의 가압류 3,600,000,000원이 현재 경매의 말소기준권리가 됩니다. 그 뒤 명진기계설비 가압류, 국의 압류, 강미숙의 강제경매개시결정, 동아글라스 가압류가 이어졌고 이 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기권리만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 강미숙이 3층 303호에 2022.02.15 전입한 것으로 나타납니다. 전입일이 말소기준권리인 2024.12.09보다 빠르지만, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않으므로 이 보고서에서는 이를 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 보증금이 얼마인지, 배당에서 얼마나 회수되는지에 따라 낙찰자가 실제 부담하게 될 금액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8344 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · (주거용)오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 / 지상10층 · 3층 303호 · 사용승인 2020.03.06 |
| 소유자 | 주식회사더퍼스트 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 101,528,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 180,842,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기상 말소기준권리는 2024.12.09 주식회사 유진주택 가압류 3,600,000,000원입니다. 이후의 주식회사 명진기계설비 가압류, 국의 압류, 강미숙의 강제경매개시결정, 동아글라스주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 2020년 신탁등기와 2024년 가압류 일부도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강미숙 | 3층 303호 | 2022.02.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
강미숙은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부를 완결적으로 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 배당에서 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 현재 최저가 101,528,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려와도 ‘싸다’고 단정할 수 없는 이유
감정가 296,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 101,528,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 71,069,600원, 5회 유찰 시 49,748,720원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 101,528,000원 | 34.3% | 4,197,047,492원 |
| 4회 유찰 시 | 71,069,600원 | 24.01% | 4,226,963,753원 |
| 5회 유찰 시 | 49,748,720원 | 16.81% | 4,247,900,857원 |
하지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 임차보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 이 사건에서는 실질취득액 = 낙찰가 + 실제 인수되는 임차보증금을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,392원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 유진주택 | 3,600,000,000원 | 99,306,608원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 명진기계설비 | 235,562,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 강미숙 | 180,842,100원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동아글라스주식회사 | 279,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권 총액 4,296,354,100원 중 99,306,608원이 배당되고, 4,197,047,492원이 미배당됩니다. 다만 강미숙 임차인의 보증금·우선변제 관련 금액이 확정되지 않은 상태이므로, 위 배당표의 매수인 인수 0원은 임차인 문제까지 해소됐다는 의미로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주중앙여자중학교 동측 인근으로, 업무시설·공동주택·단독주택·중소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 시가지 내에 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북동측 폭 약 20m, 남측 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도·현황. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가 당시 3층 303호는 (주거용)오피스텔로 이용중입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·방화지구·시가지경관지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,346,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 강미숙의 임대차계약서와 실제 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정. 전입일 2022.02.15만으로 결론 내리지 말고 실제 점유 지속 여부와 임차관계를 대조해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당에서 얼마가 회수되는지 현재 판단할 수 없습니다.
- 채권자와 임차인 관계 확인. 임차인 강미숙과 경매개시결정 채권자 강미숙이 동일 이름으로 나타나는 이유와 청구금액 180,842,100원의 성격을 확인해야 합니다.
- 최저가보다 실질취득액. 낙찰가에 실제 인수되는 임차보증금을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설로 분류된 물건이 현재 주거용 오피스텔로 이용되고 있으므로 실제 이용과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 감정가 296,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 101,528,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 확인해야 할 변수가 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 2022.02.15 전입 임차인 강미숙의 보증금이 얼마인지입니다.
등기상 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별개의 인수 문제가 될 수 있습니다. 현재 보증금·확정일자·배당요구 정보가 확인되지 않아 실질취득액과 최종 인수액을 확정할 수 없는 사건입니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 임차관계 원본 확인이 선행되어야 합니다.
