서울서부지방법원 2025타경52299. 응암동 은명빌리지 8층 801호, 전용 29.78㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이건희이고 2021년 7월 7일 매매를 원인으로 거래가액 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2023년 등기된 안지희의 주택임차권 285,000,000원입니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 2021년 5월 24일이고 확정일자는 2021년 5월 7일로, 2024년 3월 27일 가압류보다 앞서므로 등기 원형만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 대항력 인수형입니다.

하지만 이 사건은 그 원형대로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사(양도전: 임차인 안지희)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 사실이 명시돼 있습니다. 따라서 확약이 그대로 이행된다는 전제에서는 안지희 임차권의 미배당액을 매수인이 실제로 부담하지 않아 실질 인수는 0원*입니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명이며, 확약 밖 다른 임차인은 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원형은 인수형, 확약이 결론을 바꾼다

이 사건의 말소기준은 2024.03.27. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.07.17. 안지희 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 말소기준 이후의 은평구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만, 시장 자체는 하락 중

은명빌리지 전용 29.78㎡의 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 262,857,142원이지만 과거 2021~2022년의 265,000,000~285,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 10월 248,000,000원, 2026년 1월 253,000,000원이고, 평균은 250,500,000원입니다.

확약을 반영한 실질취득액 161,920,000원은 최근 12개월 평균 250,500,000원의 64.6%이고 최신 거래 253,000,000원보다도 낮습니다. 가격 격차 자체는 분명합니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 6.5% 낮은 추세이므로, 전체 평균 262,857,142원만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)

배당 계산 원형에서는 안지희 보증금 중 126,146,880원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 금액의 실질 인수는 0원*입니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 모든 숫자를 갈라놓는다

확약이 없다면 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액이 증가해 실질취득부담이 보증금 285,000,000원 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에서는 확약 때문에 그 연결고리가 끊깁니다. 확약이 유효하게 이행된다면 유찰 시 실제 취득부담도 매각가와 함께 내려갑니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울은명초등학교 남측 인근. 다세대주택·단독주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 북서측 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있어 대중교통은 무난한 편입니다.
• 건물. 2018.05.30 준공, 철근콘크리트구조 지상 8층. 기본 위생·급배수·난방·승강기·소방·공동현관 보안설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 서측 약 6m 내외, 남측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 공시지가는 4,373,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 은명빌리지는 8세대 규모이고 전용 29.78㎡ 실거래 표본은 7건입니다. 거래는 확인되지만 대단지 아파트처럼 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문·표준적 이용상태 등을 참고해 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 문구가 실제 매각조건에 반영되는지 대조하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 확약의 적용 대상이 안지희 임차권 전부인지, 낙찰 후 말소에 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
• 가격은 최근 거래 기준. 전체 평균 262,857,142원보다 최근 12개월 평균 250,500,000원과 최신 거래 253,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 대비 -6.5%입니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 과거 고점 가격을 회복가치로 전제하지 마세요.
• 현장 확인. 감정평가가 이해관계인 부재 상태의 외부관찰 등을 포함하므로 내부 상태와 실제 점유관계를 현장에서 재확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 은평구 압류가 존재했던 만큼 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 항목과 체납 관리비를 별도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “285,000,000원 인수형”을 “실질 0원”으로 바꾸는 한 장의 확약

이 사건을 등기만 보고 판단하면 결론은 간단합니다. 임차인 안지희의 보증금이 285,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 있어, 현재 최저가 161,920,000원에서 계산상 126,146,880원이 남는 선순위 임차권 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 커져 총부담이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 있더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 161,920,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 250,500,000원의 64.6%이므로 가격 격차는 분명하지만, 최근 추세가 -6.5%라는 하락 신호와 8세대 다세대라는 환금성 특성은 함께 봐야 합니다. 결국 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 확약서가 실제로 완전하게 작동하는지 확인하는 것입니다.

* 확약 미반영 배당 계산상 현재 회차 미배당 인수액은 126,146,880원입니다. 본문에서 말하는 ‘실질 0원’은 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영한 판단입니다.