제주지방법원 2025타경8372. 제주 서귀포시 대정읍 보성리 이노에듀파크 1층 153호의 근린생활시설입니다. 감정가 542,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 265,580,000원입니다. 등기상 핵심은 2018.09.28. 설정된 벌교새마을금고의 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024.01.25. 설정된 주식회사하나저축은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당과 2025.07.03. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사상 주식회사 케이엔씨위드가 본호 전부분을 점유하고 있고 보증금 10,000,000원, 차임 14,000,000원이 확인됩니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “배당표상 인수 0원”만 보고 권리분석을 끝낼 수 없고, 임차인의 대항력 가능성 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8372 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2477 이노에듀파크 1층 153호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 글로벌에듀로 370 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제153호 |
| 소유자 | 윤나경 |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 265,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 벌교새마을금고 / 321,136,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
2018.08.06. 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었고, 2018.09.28. 신탁재산 처분에 따라 윤용선 명의로 소유권이전 및 신탁등기말소가 이뤄졌습니다. 같은 날 벌교새마을금고 근저당이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 2021.11.09. 윤용선에서 윤나경으로 개명에 따른 등기명의인 표시변경이 있었고, 2024.01.25. 주식회사하나저축은행 근저당이 추가된 뒤 2025.07.03. 벌교새마을금고가 임의경매를 개시했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 판정 보류
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이엔씨위드 | 본호 전부분 | 보증금 10,000,000원 차임 14,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 케이엔씨위드는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니라 현황조사상 본호 전부분을 점유하는 임차인입니다. 전입신고일이 미상이라 대항력 有로 단정할 수도, 대항력 없음으로 단정할 수도 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다.
③ 가격 시나리오 — 2회 유찰로 감정가의 49%
현재 회차의 최저매각가는 265,580,000원으로 감정가 542,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 185,906,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 130,134,199원입니다. 다만 확인된 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 265,580,000원 | 261,061,880원 | 218,938,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 185,906,000원 | 182,503,316원 | 297,496,684원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 130,134,199원 | 127,512,320원 | 352,487,680원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 265,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,518,120원 |
| 을구 1번 근저당권 · 벌교새마을금고 | 360,000,000원 | 261,061,880원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 480,000,000원 중 예상배당은 261,061,880원, 미배당은 218,938,120원입니다. 신청채권자 벌교새마을금고의 청구액은 321,136,850원이며 현재 회차 예상배당 261,061,880원으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영어교육도시119센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 영어교육도시 내 국제학교, 단독·공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제153호로서 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 건물. 일반철골구조·철근콘크리트구조 슬래브지붕이며, 외벽은 치장타일·청고벽돌 타일, 내벽은 페인팅·인테리어, 바닥은 강화마루, 창호는 페어글래스창호 등입니다.
- 설비. 천장부착형 냉방설비, 급·배수설비, 전기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20m, 북동측 및 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 인접도로 대비 평탄한 가장형 토지로 상업용 건부지이며, 토지면적은 15,550.9㎡, 공시지가는 777,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제2종지구단위계획구역이며 기타주차장시설, 중로1류·중로2류 접합 등 제한사항이 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입시점 확인. 주식회사 케이엔씨위드의 전입신고일이 미상입니다. 말소기준일 2018.09.28.과의 선후관계를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 가능 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금·차임 재확인. 현황조사상 보증금 10,000,000원, 차임 14,000,000원이 확인됩니다. 임대차계약 원본과 실제 지급관계를 대조할 필요가 있습니다.
- 배당표와 임차위험 분리. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 임차인의 대항력까지 확정한 결과로 보지 않아야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 근린시설의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·임대차관계 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차인은 미확정”
이노에듀파크 153호는 감정가 542,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 265,580,000원까지 내려왔습니다. 말소기준인 벌교새마을금고 근저당 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 구조는 단순합니다.
하지만 현황조사상 실제 임차인 1명이 본호 전부분을 점유하고 있고 전입신고일이 미상입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 확인 전에는 “265,580,000원만 내면 끝나는 물건”이라고 단정할 수 없습니다. 또한 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기도 어렵습니다. 등기권리는 정리되지만 임차관계와 가격 검증은 아직 끝나지 않은 사건입니다.
