제주지방법원 2025타경8372. 서귀포시 대정읍 보성리 이노에듀파크 1층 153호에 위치한 근린생활시설입니다. 2018년 벌교새마을금고가 채권최고액 360,000,000원의 근저당을 설정했고, 2024년 주식회사하나저축은행의 120,000,000원 근저당이 추가되었습니다. 이후 벌교새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준은 2018.09.28. 벌교새마을금고 근저당으로, 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 이 물건에는 별도로 살펴야 할 문제가 있습니다. 현황조사에서 법인 임차인 주식회사 케이엔씨위드가 본호 전부분을 사용하는 것으로 확인됩니다. 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 14,000,000원으로 기재되어 있으나, 대항력과 우선변제권의 성립 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 등기상 근저당이 말소된다는 이유만으로 임차보증금까지 인수 0원이라고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준권리는 을구 1번 벌교새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 이후 설정된 주식회사하나저축은행 근저당권 120,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1,000만원, 대항력 미상

현황조사상 확인되는 실제 임차인은 주식회사 케이엔씨위드 1곳입니다. 본호 전부분을 사용하며 보증금 10,000,000원, 월 차임 14,000,000원으로 조사되었습니다. 다만 대항력과 우선변제권의 성립 여부를 확인할 수 없어 권리 승계 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

최저가인 185,906,000원에 낙찰된다고 가정하면, 등기상 근저당만을 기준으로 한 매수가액은 185,906,000원입니다. 하지만 임차보증금 인수가 발생하면 실질취득금액에 해당 금액을 추가해야 합니다. 현 단계에서는 실질취득액을 최저가로 확정하거나 시세 대비 가격 우위를 주장하기 어렵습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 큰 하락, 시세 검증은 별개

이 물건은 감정가 542,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가 185,906,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 매각가격이 크게 낮아졌다는 사실은 확인되지만, 감정가가 실제 현시점 상가의 시장가치와 일치한다는 뜻은 아닙니다.

이노에듀파크 1층 153호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격 및 임대수익률이 확정되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 투자수익이나 시세 차익으로 해석해서는 안 됩니다. 특히 상업용 부동산은 실제 임대차 조건, 임차인의 영업 지속 여부, 공실 발생 가능성, 관리비와 매각 시 환금성을 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,906,000원 가정)

집행비용 3,402,684원을 제외하면 벌교새마을금고에 182,503,316원이 배당되는 추정 구조입니다. 후순위 하나저축은행은 배당을 받지 못하며, 전체 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 297,496,684원입니다.

본 예상배당은 채권최고액 기준의 단순 추정으로, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 표의 근저당 미배당액은 매수인 인수금액을 뜻하지 않으며, 임차인의 보증금 승계 여부는 별도로 확정해야 합니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가

현재 회차에서는 신청채권자인 벌교새마을금고의 청구액 321,136,850원도 전액 충족되지 않습니다. 이후 추가 유찰을 가정한 시나리오에서는 매각가격과 채권자 배당액이 함께 낮아지며, 전체 미배당액은 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 대정읍 보성리 소재 영어교육도시119센터 북동측 인근입니다. 국제학교와 단독·공동주택, 근린생활시설이 함께 형성된 영어교육도시 내에 위치합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 일반철골구조·철근콘크리트구조의 지하 1층/지상 3층 건물 내 1층 153호입니다. 외벽은 치장타일·청고벽돌 타일, 내부는 페인팅·인테리어 및 강화마루 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 천장부착형 냉방설비, 기본 급·배수 및 전기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측 폭 약 20m, 북동측 및 북서측 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·제2종지구단위계획구역이며, 건축계획심의대상구역과 경관·생태계·지하수자원 보전 관련 제한 등이 있습니다. 개별 영업 용도 및 변경 가능 여부는 확인이 필요합니다.
• 공부상 사항. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 영어교육도시 내 근린생활시설로서 국제학교·주거지 배후수요를 검토할 수 있는 입지입니다. 다만 실제 영업수요와 상가 거래가격, 공실 가능성은 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 주식회사 케이엔씨위드의 사업자등록일, 점유 개시일, 확정일자와 실제 사용 현황을 확인하세요.
• 보증금 승계 여부. 보증금 10,000,000원의 배당 및 미배당 인수 가능성을 매각물건명세서와 임대차계약서로 대조해야 합니다.
• 임대차 조건 검증. 조사된 월 차임 14,000,000원의 실제 지급 여부, 연체 여부, 임대차 존속기간과 계약조건을 확인하세요.
• 상가 시세 확인. 이노에듀파크 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 실거래가와 임대수익을 확보하여 최저가 185,906,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 현장 실사. 1층 153호의 출입구, 가시성, 내부 상태, 영업 가능 업종과 주변 상권을 직접 확인하세요.
• 관리비·기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 임대차 관련 미정산금, 당해세 및 기타 취득 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 실제 거래가격을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3%까지 내려왔지만, 가격보다 확인이 먼저다”

제주 이노에듀파크 153호는 감정가 542,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 185,906,000원까지 낮아진 근린생활시설입니다. 말소기준권리인 벌교새마을금고 근저당과 후순위 하나저축은행 근저당은 매각으로 소멸하므로 등기상 근저당 승계 위험은 제한적입니다.

하지만 실제 임차인인 주식회사 케이엔씨위드의 보증금 10,000,000원에 대한 대항력 및 승계 여부가 아직 확정되지 않았습니다. 게다가 최근 상가 실거래가격과 실제 임대수익을 확인하지 않고서는 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

등기상 권리는 정리되지만, 임차인과 가격 검증은 보류. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수 자체가 아니라 실제 인수금액을 확정하고 근린생활시설의 시장가치와 임대수익을 확인하는 데 있습니다.