서울서부지방법원 2025타경52359. 은평구 응암동 SM벨리체 에이동 5층 501호, 전용 39.64㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박정아는 2021년 11월 2일 매매를 원인으로 2021년 11월 30일 거래가액 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임차인 남은영은 전입·점유를 시작했고, 임대차계약 및 확정일자는 2021년 11월 2일입니다. 이후 2023년 12월 4일 임차보증금 275,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.

이 사건에는 근저당이 말소기준이 되는 전형적 구조가 없습니다. 데이터상 말소기준은 2025년 12월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 훨씬 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 남은영 임차권은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차권입니다. 확약이 없었다면 낮아진 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 뒤집는다

실제 임차인은 남은영 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.11.02, 전입·점유개시는 2021.11.30, 보증금은 275,000,000원입니다. 2023.12.04 임차권등기명령에 따라 전유부분 전부에 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 확인됩니다. 말소기준인 2025.12.12 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

② 확약이 없었다면 — 최저가가 내려가도 싸지지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수액이 커집니다. 이 사건의 원자료 시나리오도 같은 구조입니다. 현재 회차에서는 매각가 180,480,000원에 대해 일반 계산상 97,846,720원이 매수인 인수액으로 잡히고, 3회 유찰 시에는 133,437,376원, 4회 유찰 시에는 161,909,901원으로 인수액이 증가합니다.

즉 확약이 없었다면 현재 최저가 180,480,000원만 보고 “감정가의 64%라 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 미배당 인수를 합치면 실질취득이 임차보증금 275,000,000원 수준에서 고정되는 구조이기 때문입니다. 이번 사건에서 가격 할인폭이 실제 매수인 혜택으로 바뀌는 이유는 유찰 자체가 아니라 대항력 포기·임차권 말소 확약입니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 65.6%

SM벨리체는 총 20세대, 사용승인일은 2021.04.05입니다. 비교 면적은 전용 39.64㎡이며, 실거래 집계의 최근 12개월 평균은 275,000,000원, 최신 거래 역시 2022.09 275,000,000원입니다. 최근·과거 거래 추세 차이는 0.0%입니다.

확약을 적용하면 매수인의 실질취득은 현재 최저가와 같은 180,480,000원*이고, 제공된 최근 12개월 실거래 평균 275,000,000원의 65.6%입니다. 감정가 282,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최신 실거래가 2022.09인 만큼, 이 실거래 자료만으로 2026년 매각기일 현재의 시장가격을 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,480,000원 가정)

원자료 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,326,720원을 제외한 177,153,280원이 임차보증금 우선변제에 배당되고, 일반 계산상 부족분 97,846,720원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 다만 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 부족분의 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층 501호이며 사용승인일은 2021.04.05입니다.
• 입지. 응암1동 주민센터 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 서측 약 5~6m, 북측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 20세대이며 경매 통계상 평균 유찰 6.7회, 낙찰률 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질취득 180,480,000원·인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 전제로 합니다.
• 선순위 임차권 재확인. 남은영은 보증금 275,000,000원, 전입·점유 2021.11.30, 확정일자 2021.11.02의 대항력·우선변제권 임차인입니다.
• 일반 인수액과 혼동 금지. 현재 배당 시뮬레이션의 97,846,720원은 확약을 적용하지 않은 일반 계산상 인수액이고, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
• 현장 점유 확인. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 확약은 남은영 임차권에만 적용되므로 현재 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1에 2021.11.30 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등기 원문과 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
• 실거래 시점 확인. 제공된 최신 거래는 2022.09, 최근12개월 평균은 275,000,000원입니다. 2026.08.25 입찰가격 판단 전 최신 시장 자료를 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 6.7회·낙찰률 0.0%이므로 싸게 취득하는 것과 다시 팔기 쉬운 것은 별개의 문제입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰이 아니라 확약이 가격을 만든다”

표면만 보면 감정가 282,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 180,480,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 확약을 빼고 보면 이야기는 완전히 달라집니다. 남은영의 보증금은 275,000,000원이고 대항력도 있어, 현재 회차에서는 97,846,720원의 미배당 인수가 발생하는 구조입니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 오히려 커집니다.

이 구조를 바꾸는 것이 주택도시보증공사의 확약입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 내용이 적용되면 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원*이 되고, 현재 실질취득은 180,480,000원*으로 내려옵니다. 이는 제공된 최근12개월 실거래 평균 275,000,000원의 65.6%입니다.

다만 최신 실거래가 2022.09이고, SM벨리체 경매 통계가 평균 6.7회 유찰·낙찰률 0.0%라는 점은 무시할 수 없습니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 비교자료 시점과 환금성을 함께 검증”입니다. 이 물건의 승부처는 단순한 2회 유찰이 아니라 확약서가 실제로 인수 위험을 0원으로 만드는지 확인하는 것입니다.

* 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 확약 내용이 그대로 적용된다는 전제입니다. 일반 배당 계산상 현재 회차 미배당 인수액은 97,846,720원입니다.