* 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용된다는 전제입니다. 취득세·명도비·관리비·기타 거래비용은 실질취득 금액에 포함하지 않았습니다. 확약의 적용 범위와 실제 말소 이행은 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
서울서부지방법원 2025타경52384. 서울 은평구 신사동에 있는 웰메이드 5층 501호입니다. 감정평가상 용도는 다세대주택이며, 전용면적은 25.24㎡입니다. 감정가 162,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 82,944,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격이 절반 가까이 떨어진 것보다 중요한 사실이 있습니다. 이 물건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 점입니다.
일반적인 선순위 임차인 인수형 경매라면 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 다행히 이 사건에는 주택도시보증공사의 명시적인 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 존재합니다. 이 확약이 매수인에게 적용된다면 계산상 인수 위험과 실제 부담을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 15-17 웰메이드 5층 501호 도로명주소: 서울특별시 은평구 갈현로1길 6-37 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.24㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2015.09.30 · 총 10세대 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.04.21 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 | 162,000,000원 |
| 최저매각가 | 82,944,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.25 국(포천세무서장) 압류 · 갑구 6번 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인, 그리고 확약서
말소기준권리는 2022.01.25 접수된 국의 압류입니다. 이후 연천군·서울특별시 은평구의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 등기부에 있는 과거 완도금일수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐으며, 과거 신탁등기도 말소된 상태입니다.
확약 전 계산상 미배당 보증금은 98,948,992원입니다.
확약 반영 실질 인수액은 0원*입니다.
현재 최저가 기준 실질취득은 82,944,000원*입니다.
확약은 변상희의 임차보증금에 관한 권리에 적용되는 것입니다. 다른 임차인의 권리까지 일괄적으로 포기시킨다는 의미는 아닙니다. 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 변상희 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 기존 임차보증금의 양수·승계 관계에 있는 신청채권자입니다. 따라서 주택도시보증공사의 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만, 인수는 확약으로 해소
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
변상희 건물전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.04.20 확정 2020.04.20 점유개시 2020.04.20 임차권등기 2022.05.04 |
180,000,000원 |
대항력 있음 우선변제권 있음 확약 반영 인수 0원* |
| 실제 임차인 | 1명 · 변상희 |
|---|---|
| 임차보증금 | 180,000,000원 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 보증금 양수·승계 | 주택도시보증공사 · 별도 임차인 아님 |
| 현재 최저가 기준 계산상 미배당 | 98,948,992원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원* |
| 확약의 핵심 | 우선변제권만 주장 · 대항력 포기 · 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 |
③ 실질취득 분석 — 최저가와 실제 부담을 분리
이 사건에서는 확약이 없을 때의 경제적 구조와 확약이 적용될 때의 경제적 구조가 완전히 달라집니다.
| 구분 | 현재 회차 | 해석 |
|---|---|---|
| 낙찰가 가정 | 82,944,000원 | 현재 최저매각가 |
| 보증금 원금 | 180,000,000원 | 선순위 임차보증금 |
| 예상 우선배당 | 81,051,008원 | 집행비용 차감 후 계산액 |
| 확약 전 계산상 인수 | 98,948,992원 | 보증금 미배당액 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원* | 대항력 포기·말소 확약 전제 |
| 확약 반영 실질취득 | 82,944,000원* | 낙찰가 + 실질 인수액 |
④ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만, 거래 표본이 부족하다
웰메이드의 확인된 동일 면적 실거래는 2025년 5월 거래 1건입니다. 전용 25.24㎡의 2층 거래가 155,000,000원으로 확인됩니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 평균가·최저가·최고가가 모두 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 25.24㎡ | 2층 | 155,000,000원 |
| 확인된 거래 평균 | 25.24㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
| 확인된 실거래가 | 155,000,000원 (2025.05) |
|---|---|
| 감정가 | 162,000,000원 |
| 현재 최저가 | 82,944,000원 |
| 확약 반영 실질취득 | 82,944,000원* |
| 실질취득 / 확인된 거래가 | 53.5%* |
확약이 유효하게 적용되면 실질취득 기준금액은 확인된 실거래가의 53.5% 수준입니다. 과거 거래가격과 비교한 금액 차이는 크지만, 확인된 거래는 2025년 5월의 단 1건입니다. 2026년 9월 매각 시점의 최신 시세나 가격 추세를 이 거래만으로 확정할 수 없습니다. 또한 비교 거래는 2층, 경매 대상은 5층으로 층수도 다릅니다. 개별 호실의 상태와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 82,944,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 선순위 임차보증금에 우선 배당하는 구조이며, 매각대금이 부족해 보증금 전액을 배당하지 못합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,892,992원 |
| 1. 변상희 임차보증금 우선배당 | 180,000,000원 | 81,051,008원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 현재 최저가를 기준으로 한 기계적 예상배당입니다. 변상희의 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권은 양도·승계 관계이므로 서로 독립된 보증금 채권으로 합산하지 않습니다. 실제 배당 수령권자와 우선변제권의 행사 방식은 양도관계 및 확약서 원문에 따라 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 증가하는 계산상 부족분
추가 유찰 시 최저매각가는 낮아집니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금 원금은 그대로이므로, 확약이 없다면 계산상 보증금 부족분이 증가합니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우에는 해당 보증금의 실질 인수액을 0원으로 보아야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 부족분 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가의 51.2% |
82,944,000원 | 98,948,992원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가의 40.96% |
66,355,200원 | 115,239,194원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가의 32.77% |
53,084,160원 | 128,271,355원 | 0원* |
각 회차의 확약 전 부족분은 해당 회차의 추정 집행비용을 반영한 계산값입니다. 확약 반영 인수 0원은 동일한 확약이 계속 유효하게 적용된다는 전제이며, 추가 유찰 및 최저가 변경이 실제로 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 덕산중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 역이 소재하는 것으로 조사됐습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.09.30 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호입니다. 기본적인 위생·급배수·소방·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 서측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지면적은 151.4㎡이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,693,000원/㎡로 확인됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 지정이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 사항도 기재돼 있으나, 각 지정의 기간과 대상 용도가 다르므로 본건 다세대주택에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 보고되지 않았으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 건물이고 확인된 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회로, 실제 매각 가능 가격과 소요 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 직접 확인해야 합니다. 해당 확약이 매수인에게 적용되는지도 점검해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 등기부 을구 3번 임차권등기의 실제 말소 이행 방법과 추가로 필요한 서류·절차를 확인해야 합니다.
- 보증기관의 채권 승계. 변상희와 주택도시보증공사의 보증금 양도·승계 관계를 확인하고, 동일한 180,000,000원을 서로 다른 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다. 배당 수령권자와 배당표상 채권 처리도 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 및 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건에 관한 실제 세액, 당해세 해당 여부와 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태가 확정되지는 않습니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부, 명도 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재검증. 확인된 거래는 2025.05의 1건입니다. 2026.09 매각 시점에 인근 유사 다세대의 거래가격, 매물가격과 실제 매도 가능 가격을 추가로 조사해야 합니다.
- 환금성 점검. 10세대 소규모 다세대와 3회 유찰이라는 조건을 고려해 재매각 가능성·매수 수요·대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 건물·관리 상태. 실내 상태, 누수, 수선 필요성, 관리비 체납 및 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 토지거래허가 관련 지정 기간과 대상 용도를 확인하고, 본건 및 입찰자에게 적용되는 규제가 있는지 점검해야 합니다.
- 매각 원본 재확인. 매각기일, 최저매각가, 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서 및 확약서의 최신 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 1.8억보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 물건은 선순위 대항력 임차인이 있다는 사실만으로 인수를 확정해서도 안 되고, 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 싸다고 판단해서도 안 되는 사건입니다.
변상희의 보증금 180,000,000원은 원래 매수인 인수 위험이 있는 선순위 권리입니다. 현재 최저가 기준 계산상 부족분도 98,948,992원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원이며, 실질취득 기준은 82,944,000원입니다.
이 금액은 확인된 실거래 155,000,000원보다 낮지만, 거래 표본이 오래된 1건뿐이라는 한계가 있습니다. 소규모 다세대의 환금성과 이미 3회 유찰된 사실도 함께 고려해야 합니다.
결론은 확약서 원본의 효력·말소 이행 확인이 첫 번째, 현재 시세와 환금성 검증이 두 번째입니다. 두 조건을 충족하는지 확인한 뒤 실질취득 금액을 기준으로 입찰 여부와 가격을 판단해야 합니다.
