서울서부지방법원 2025타경52384. 은평구 신사동 웰메이드 5층 501호의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보이는 최저가보다 임차인 변상희의 대항력과 확약서가 핵심입니다. 변상희는 2020.04.20. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.01.25. 포천세무서장의 압류입니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.

현재 회차의 최저매각가는 103,680,000원이고 배당표상 임차인에게 돌아가는 금액은 101,428,480원입니다. 보증금 180,000,000원 중 78,571,520원이 남기 때문에 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가만 보고 “감정가보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약은 변상희의 해당 보증금·임차권에 적용되므로 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

이 사건의 말소기준은 2022.01.25. 압류입니다. 2015년 설정됐던 완도금일수산업협동조합 근저당은 2015.11.16. 이미 말소됐고, 2015년 신탁 역시 2020.04.21. 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 이후의 연천군·서울특별시은평구 압류와 2025.12.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

변상희는 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원칙상 미배당 보증금이 남으면 매수인 승계 문제로 이어지지만, 본건은 제출된 확약 때문에 그 부분이 해소됩니다.

③ 가격 비교 — 확약 적용 후에는 현재 최저가가 기준

웰메이드의 대상 면적은 25.24㎡이고 확인된 최근 거래는 2025.05. 2층 155,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 155,000,000원으로, 표본은 1건입니다. 현재 최저가 103,680,000원은 이 최근 거래의 66.9%입니다.

여기서 가격 판단의 전제가 중요합니다. 확약을 무시하면 현재 회차에서 낙찰가 103,680,000원 외에 원칙상 미배당 78,571,520원이 남아 단순히 103,680,000원만으로 가격 메리트를 논할 수 없습니다. 하지만 확약을 적용하면 변상희의 실질 인수는 0원이므로 실질취득은 103,680,000원이고, 최근 실거래 155,000,000원과의 비교가 가능합니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,680,000원 가정)

배당 계산상 변상희 보증금의 부족분은 78,571,520원입니다. 이는 확약이 없을 때의 원칙상 매수인 인수액이며, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 확약 전 인수액은 증가

이 표가 대항력 인수형의 핵심을 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당할 재원이 줄어 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차 78,571,520원에서 3회 유찰 시 98,948,992원, 4회 유찰 시 115,239,194원으로 증가합니다. 따라서 일반 대항력 인수형에서는 최저가 하락을 그대로 취득가 하락으로 보면 안 됩니다. 다만 본건은 변상희에 대한 확약이 있어 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중입니다. 웰메이드는 총 10세대이며 사용승인일은 2015.09.30입니다.
• 입지. 덕산중학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장과 근거리에 지하철 6호선 음암역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측 노폭 6미터, 서측 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 151.4㎡, 지목 대, 공시지가 3,693,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕(평스라브) 6층 건물의 5층 501호이며 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·소방·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서 원문과 동일한지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 확약 적용 범위 확인. 실질 인수 0원 판단은 변상희의 해당 임차보증금·임차권에 관한 확약을 전제로 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있는지, 있다면 금액과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 최근 거래 비교. 최근 12개월 시세 표본은 2025.05. 거래 155,000,000원 1건이므로 501호의 상태·층 등을 별도로 대조해야 합니다.
• 소규모 다세대 특성. 총 10세대이고 최근 거래 표본도 1건이므로 가격만이 아니라 실제 매수수요와 환금성을 함께 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 자료를 입찰 직전 원본 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — 이 사건은 ‘대항력’보다 ‘확약’이 승부처

등기와 임차관계만 보면 이 물건은 결코 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 변상희의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 빠르고 보증금도 180,000,000원이어서, 현재 최저가 103,680,000원에서는 원칙상 78,571,520원의 미배당 보증금이 남습니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 말할 수 없는 대항력 인수형입니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 그대로 적용하면 변상희에 대한 실질 인수액은 0원, 실질취득은 현재 최저가인 103,680,000원입니다. 최근 12개월 실거래 155,000,000원의 66.9%라는 가격 위치도 이때 비로소 의미가 생깁니다.

다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부, 10세대 소규모 다세대의 거래 표본이 최근 1건뿐이라는 점은 남는 리스크입니다. 결론은 “확약 확인 시 인수 0원·가격 경쟁력 있음, 세금과 확약 원문은 입찰 전 필수 확인”입니다.