서울서부지방법원 2025타경52398. 은평구 신사동 ‘신성에버빌’ 603호, 전용 25.94㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 157,440,000원보다 큰 270,000,000원 주택임차권입니다. 김지은은 2021.05.12 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자를 모두 갖췄고, 등기부에는 2023.06.08 주택임차권이 등기돼 있습니다. 통상 이 상태에서 현재 최저가로 매각되면 집행비용 3,004,160원을 뺀 154,435,840원이 우선 배당되고 115,564,160원이 남아 매수인 인수 문제가 생깁니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김지은)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 25.94㎡ · 지하1층/지상8층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 함연희 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 157,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
등기상 초기 구산동새마을금고 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 2023.06.08 김지은의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않아 매수인 인수형으로 분류됩니다.
김지은의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.05.12이고 보증금은 270,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권이므로 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 다만 이번 사건은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 그 잔액이 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다.
② 임차인 분석 — ‘원칙상 인수’와 ‘실질 인수’를 분리해야 한다
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 | 주택전부 | 2021.05.12 / 2021.05.12 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 실거래 표본이 너무 적다
신성에버빌의 전용 25.94㎡와 일치하는 실거래는 제공 자료상 1건입니다. 2021.10, 5층이 280,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 157,440,000원은 이 거래가의 56.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 25.94㎡ | 5 | 280,000,000원 |
표면적으로는 감정가 246,000,000원조차 과거 실거래 280,000,000원보다 낮고, 현재 최저가는 157,440,000원으로 더 크게 할인돼 있습니다. 확약에 따라 실질 인수도 0원이므로 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 157,440,000원입니다.
다만 거래가가 2021.10 한 건뿐이라는 점이 중요합니다. 동일 물건의 최근 시장가를 촘촘하게 확인할 수 있는 표본이 아니므로 “실거래 대비 56.2%니까 확실히 싸다”고 단정하기보다는, 실제 입찰 전 주변 다세대·동급 신축연식 거래와 매물 호가를 추가 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,004,160원 |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 270,000,000원 | 154,435,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 부족분이 115,564,160원 발생합니다. 다만 제출된 확약서에 따라 해당 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있어 매수인의 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득액이 다시 내려간다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 157,440,000원 | 115,564,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 125,952,000원 | 146,611,328원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 100,761,600원 | 171,449,062원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 실질 취득비용이 쉽게 낮아지지 않습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권의 대항력 포기와 말소 확약이 있으므로 각 회차의 실질 인수액은 0원이고, 실제 자금부담은 낙찰가 하락에 따라 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 실제 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 25.94㎡입니다.
- 입지. 신사1동 주민센터 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 응암역(지하철6호선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상8층이며 승강기·기계식주차·소방·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 268.4㎡, 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 신성에버빌은 12세대, 2020.07.31 준공이며 동일 면적 실거래 표본은 제공 자료상 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 매각 절차에서 그대로 적용되는지 원본 기록을 확인하세요.
- 시세 재검증. 동일 면적 실거래가 2021.10의 280,000,000원 1건뿐이므로 현재 호가·인근 다세대 실거래와 비교해 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 유찰 이력 반영. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.9회로 집계되어 있으므로 할인율과 별개로 환금성과 실제 수요를 점검해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 감정요항표상 기계식주차설비가 있으므로 실제 이용 가능 여부와 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지이용규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.70억 임차권”보다 중요한 것은 확약서 한 장
이 물건은 등기만 보면 긴장할 수밖에 없습니다. 보증금 270,000,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 현재 최저가 157,440,000원에서는 기계적 계산상 115,564,160원이 미배당으로 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이었다면 낙찰가와 인수를 합친 실질 부담을 중심으로 판단해야 합니다.
하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 명시적인 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 157,440,000원입니다. 제공된 2021.10 실거래 280,000,000원과 비교하면 56.2% 수준이지만, 거래 표본이 단 1건이고 단지 경매 평균 유찰도 4.9회이므로 권리 해소는 긍정적, 가격 판단은 현재 시세 재확인이 필수인 물건입니다.
