서울서부지방법원 2025타경52415. 은평구 신사동 신성에버빌 5층 502호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 올라온 임차권자 조용근의 보증금 255,000,000원입니다. 임대차계약은 2021.04.26, 확정일자는 2021.04.28, 점유개시는 2021.06.25, 주민등록일자는 2021.06.28이고, 임차권등기는 2023.07.26에 마쳐졌습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
그대로라면 최저가 163,200,000원에서 집행비용 3,084,800원을 제외한 160,115,200원만 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 94,884,800원이 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰가 163,200,000원에 이를 더하면 실질 부담은 약 보증금 수준이 됩니다. 하지만 이번 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 주택도시보증공사의 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52415 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 5층502호 · 서울특별시 은평구 은평로2길 6-26 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 함연희 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 핵심
등기부에 남아 있는 핵심 권리는 조용근의 주택임차권입니다. 2020.08.05 설정됐던 구산동새마을금고 근저당 2건은 2020.11.24 이미 말소됐습니다. 이후 임차인이 2021.06.28 주민등록을 갖췄고 2023.07.26 임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2025.12.23 주택도시보증공사를 채권자로 하여 등기됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조용근 | 255,000,000원 | 2021.06.28 / 2021.04.28 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
* 확약이 없다면 현재 회차 기준 임차보증금 미배당액 94,884,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 확약의 대항력 포기·임차권등기 말소 조건은 조용근 임차권에 대한 판단입니다.
② 시세 비교 — 1.632억이지만 비교 거래는 2021년 1건
신성에버빌의 비교 가능한 거래는 1건입니다. 2021.10 전용 25.94㎡, 5층이 280,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 163,200,000원은 이 금액의 58.3%입니다. 확약 적용 후 실질취득도 163,200,000원이므로 수치상으로는 동일한 58.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 25.94㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 280,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 조용근 보증금 | 255,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 대항력 인수형 계산에서는 임차보증금 255,000,000원 중 160,115,200원이 배당되고 94,884,800원이 미배당됩니다. 이 경우 163,200,000원에 낙찰받아도 인수액을 더한 부담이 약 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 확약으로 그 미배당 보증금에 대한 대항력 인수가 제거되므로, 실질취득액은 163,200,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신사1동주민센터 남서측 인근으로, 주변은 다세대·오피스텔·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능. 인근 버스정류장이 있고 직선거리 약 450m 지점에 지하철6호선 응암역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건이며 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 화재발신기, 기계식주차설비가 있습니다.
- 토지. 세장형 경사지를 조성한 268.4㎡ 부지로 1동의 오피스텔 6호·다세대 12세대 건부지로 이용중이며 남동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 해당 확약서의 원문과 적용 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 94,884,800원과 0원을 혼동하지 않기. 94,884,800원은 현재 회차의 일반 배당계산상 임차보증금 미배당액이고, 확약을 적용한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
- 시세 표본 확인. 비교 거래 280,000,000원은 2021.10의 1건입니다. 현재 가격 판단은 별도의 최신 거래 확인이 필요합니다.
- 다회 유찰 구조. 현재 2회 유찰이며 신성에버빌 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다. 낮아진 최저가만으로 환금성을 낙관하지 않는 것이 중요합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서를 입찰 직전 최신본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 2.55억 고정형, 확약이 있으면 1.632억”
이 사건을 확약 없이 보면 결론은 단순합니다. 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 163,200,000원에 낙찰받아도 미배당 94,884,800원을 인수하게 되고, 실질 부담은 약 보증금 수준으로 올라갑니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 그만큼 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 조건을 적용하면 조용근 임차권으로 인한 매수인 부담은 실질 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 163,200,000원입니다. 다만 가격 비교 자료는 2021.10 거래 1건에 불과하고, 12세대 다세대에 평균 유찰 횟수 4.9회라는 환금성 지표가 함께 존재합니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 최신 시세 재확인입니다.
