서울남부지방법원 2025타경11688. 서울 양천구 신월동 ‘제이케이시그니처’ 102동 201호, 전용 59.26㎡ 다세대주택입니다. 감정가 485,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 248,320,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 2022년 4월 동일 면적 거래가 470,000,000원의 52.8%입니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 임차권 확약의 적용 범위와 별도 점유자의 권리를 먼저 봐야 합니다.

등기부상 서효진은 임차보증금 470,000,000원, 임대차계약일 2022.04.18, 전입·점유개시일 2022.05.09, 확정일자 2022.04.18인 주택임차권자입니다. 현재 회차 배당계산에서는 집행비용을 제외한 244,043,520원이 배당되고 225,956,480원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인의 실질취득액은 최저가 248,320,000원에 미배당액 225,956,480원을 더해 보증금 수준에 가까워집니다. 하지만 이 사건에는 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어, 서효진 관련 미배당액은 매수인 인수에서 실질적으로 제외됩니다.

문제는 별도 임차인 이승국입니다. 이승국의 전입일은 2024.12.20로 말소기준 압류일 2025.02.04보다 빠릅니다. 다만 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 명확하지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다. 이 부분은 대항력 가능·미상이며, 서효진 관련 확약의 보호범위 밖에 남는 독립 리스크입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약이 해결하는 권리와 남는 권리

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

서효진은 임차권등기와 배당요구가 확인되고, 전입·점유개시일도 말소기준보다 빠릅니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 선순위 대항력 임차인입니다. 다만 특별매각조건으로 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 임차인에 한해서는 인수금이 실질 0원*입니다.

이승국은 전입일만 확인됐습니다. 전입일이 2025.02.04 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 보증금 전액의 인수를 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 0원이라고 단정할 수도 없습니다. 보증금·계약일·점유개시·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전까지는 실질취득가가 248,320,000원으로 확정되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 싸 보이지만 비교표본은 1건

JK시그니처는 2022.03.11 사용승인된 28세대 규모입니다. 동일 면적 59.26㎡의 확인된 거래는 2022년 4월 3층 470,000,000원 한 건입니다. 최저가 248,320,000원은 이 거래가의 52.8%이고, 감정가 485,000,000원은 거래가보다 15,000,000원 높습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회이고 매각률은 0.0%입니다. 이 사건은 이미 3회 유찰돼 평균 유찰 횟수를 넘어섰습니다. 반복 유찰은 가격 할인 신호이기도 하지만, 임차관계와 환금성에 대한 시장의 경계가 반영됐을 가능성도 함께 점검해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 248,320,000원 가정)

배당표 원계산상 서효진 보증금의 미배당액은 225,956,480원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 해당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 금액은 매수인 인수에서 실질 0원*으로 처리합니다. 이승국 관련 보증금은 이 배당계산에 확정금액으로 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 서효진 룰상 미배당은 늘지만 확약상 실질 0원*

유찰이 거듭되면 서효진 보증금의 배당 부족분은 커집니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려간 만큼 인수금이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건 때문에 서효진 관련 부족분이 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 그럼에도 이승국의 권리가 별도로 남아 있으므로, 유찰가만 내려갔다고 실질취득액도 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양서중학교 동측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 2층 201호이며, 승강기·난방·급배수·화재탐지·공동현관 보안설비를 갖췄습니다.
• 도로. 서측 약 18m, 북측 약 4m 도로에 각각 접한 중로각지입니다.
• 토지. 601.0㎡의 평탄한 정방형 토지로 도시형생활주택인 단지형 다세대주택 2개동의 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·공항 진입 및 수평표면구역 등에 포함되며 도시관리계획이 입안 중입니다.
• 공시지가. 3,610,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2022년 사용승인된 28세대 규모이고 동일 면적 거래표본은 1건뿐이어서 현재 시세와 매도기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 시점과 제출서류를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 이승국 임대차 확인. 계약서, 보증금, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 두 임차인의 관계 구분. 서효진과 이승국은 각각 실제 임차인으로 기재돼 있습니다. 서효진 관련 확약을 이승국에게 확대 적용하면 안 됩니다.
• 현장 내부 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰과 건축물현황도 등을 참고해 이뤄졌으므로 실제 내부 상태가 다를 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.05.09 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 의무의 소멸 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 대상 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 시세 재검증. 비교 가능한 거래가 2022.04 한 건뿐이므로 인근 신축 다세대와 현재 매물·실거래를 추가 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 인수 0원 사건은 아니다”

이 사건의 핵심은 470,000,000원이라는 큰 임차보증금 자체가 아닙니다. 서효진의 보증금은 현재 회차에서 225,956,480원이 미배당되는 구조지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 주된 인수위험은 실질 0원*으로 정리됩니다.

그러나 별도 임차인 이승국의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 248,320,000원에 모든 권리가 정리되는 물건”이 아니라, “서효진 관련 대규모 인수는 해소됐지만 별도 점유자의 미상 위험이 남은 물건”입니다. 3회 유찰과 51.2% 할인율은 매력적으로 보이지만, 이승국의 권리가 확인되기 전에는 실질취득가와 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 확약은 긍정, 별도 임차인은 보류. 이 사건의 입찰 여부는 이승국 임대차의 실체를 확인한 뒤 결정해야 합니다.

* 특별매각조건: 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각. 서효진 관련 룰상 미배당액은 225,956,480원이며, 이 조건을 반영한 실질 인수액은 0원으로 분석했습니다.