서울서부지방법원 2025타경52446. 응암동 제이더블유타워2 7층 703호, 전용면적 비교대상 16.11㎡의 도시형생활주택(원룸형다세대)입니다. 현재 소유자는 박원준이고 2020.03.09 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 108,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인 김신혜의 보증금 135,000,000원입니다.
우리은행의 840,000,000원 근저당권은 2014.12.30 등기부상 이미 말소됐습니다. 남아 있는 선순위 임차권은 김신혜의 주택임차권이고, 전입 2020.04.13·확정일자 2020.03.18로 2025.12.26 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙만 적용하면 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 110-21 제이더블유타워2 7층703호 · 은평로8길 10-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형다세대) · 제7층 제703호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상9층 · 사용승인일 2014.07.28 · JW타워Ⅱ 16세대 |
| 소유자 | 박원준 (2020.03.09 소유권이전 · 거래가액 108,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 88,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약서가 뒤집는다
우리은행 근저당은 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준은 2025.12.26 강제경매개시결정입니다. 김신혜는 그보다 앞선 2020.04.13 전입과 2020.03.18 확정일자를 갖고 있고, 2024.04.18 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 통상적인 권리분석이라면 대항력 있는 선순위 임차권으로 평가됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김신혜 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2020.04.13 2020.03.18 | 有 | 有 배당요구 2024.04.18 | 실질 0원 확약 적용 |
실제 임차인은 김신혜 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 나타나며, 제출된 확약서에는 “양도전:임차인 김신혜”로 특정되어 있습니다. 따라서 별도의 두 번째 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
확약의 효력은 김신혜 관련 임차권에 한정됩니다. 입찰 전에는 제출된 확약서 원문에서 대항력 포기와 임차권등기 말소의 대상·조건을 직접 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘확약 적용 실질취득’을 본다
확약이 유효하게 적용되므로 가격 비교 기준은 룰상 보증금 135,000,000원이 아니라 현재 최저가와 같은 실질취득 88,320,000원입니다. JW타워Ⅱ 비교면적의 최근 12개월 실거래는 3건이며 평균은 93,500,000원, 최신 거래는 2026.05 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 15.66㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.04 | 15.66㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2025.09 | 16.11㎡ | 8 | 87,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 93,500,000원 |
현재 최저가 88,320,000원은 최근 12개월 평균 93,500,000원의 94.5%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 최근 거래 표본은 78,000,000원·87,500,000원·115,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 특히 현재 최저가는 2026.04 거래 78,000,000원과 2025.09 거래 87,500,000원보다 높고, 2026.05 최신 거래 115,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 충분히 싸다”라고 단정할 정도의 가격 우위는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,989,760원 |
| 1. 임차인 김신혜 보증금(우선변제) | 135,000,000원 | 86,330,240원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 김신혜 보증금 중 48,669,760원이 미배당으로 남습니다. 다만 제출된 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때만 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 88,320,000원 | 48,669,760원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 70,656,000원 | 66,015,808원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 56,524,800원 | 79,892,646원 | 실질 0원 |
이 표의 핵심은 확약 유무에 따라 가격 구조가 완전히 달라진다는 점입니다. 대항력 포기가 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 커지므로 단순 유찰을 투자 메리트로 볼 수 없습니다. 반대로 제출된 확약이 그대로 효력을 발휘하면 김신혜 관련 인수는 각 회차에서 실질 0원이 되어 실제 취득원가는 낙찰가 중심으로 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택(원룸형다세대)으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 소형 다세대 주거상품으로 봐야 합니다.
- 입지. 은명초등학교 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 6호선 응암역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상9층 건물 내 7층 703호이며 사용승인일은 2014.07.28입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 3m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형으로 주거용 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역· 가로구역별 최고높이 제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 201.3㎡, 공시지가 3,756,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 환금성. JW타워Ⅱ는 16세대이며 비교 대상 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 거래가격이 78,000,000원부터 115,000,000원까지 분산돼 매수가 산정에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김신혜 관련 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 문구를 매각물건명세서 및 제출서류 원문에서 반드시 재확인해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 현재 배당계산상 미배당 48,669,760원이 있지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 감정가 할인율보다 실거래. 최저가가 감정가의 64%여도 최근 12개월 평균 대비는 94.5%입니다. 감정가 대비 할인 폭만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 최근 거래 개별 대조. 비교 거래는 78,000,000원·87,500,000원·115,000,000원으로 편차가 큽니다. 전용면적·층·내부상태 차이를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련한 원문 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·현황 확인. 현장 점유상태와 체납 관리비 등 등기 외 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이번 사건은 확약이 핵심이다”
이 물건을 등기부만 보고 판단하면 보증금 135,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 총 부담이 크게 줄지 않는 인수형으로 보입니다. 실제 현재 회차 배당표에서도 48,669,760원이 미배당으로 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 김신혜 관련 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 자료와 규칙을 적용한 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 88,320,000원입니다.
가격은 그 다음 문제입니다. 88,320,000원은 최근 12개월 평균 93,500,000원의 94.5%로 평균 아래지만, 78,000,000원과 87,500,000원의 실거래도 존재합니다. 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자만 보고 큰 할인으로 해석하기보다는, 확약서의 법적 적용을 먼저 확인하고 실제 거래가격을 기준으로 입찰가를 제한하는 사건으로 보는 편이 맞습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 줄었지만, 가격 안전마진은 넉넉하다고 보기 어렵습니다.
