서울서부지방법원 2026타경50177. 응암동 한성벨라트리 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부의 핵심은 소유자 이지숙 앞으로 소유권이 이전된 뒤 설정된 이단비의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.04.18, 확정일자는 2022.04.19, 점유개시일자는 2022.05.20, 주민등록일자는 2022.05.26이며 보증금은 200,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2026.02.13이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞서고, 원칙만 놓고 보면 매수인 인수 위험이 있는 선순위 임차권입니다.

다만 이 사건은 여기서 결론이 끝나지 않습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 이단비의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 행사하지 않으며 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 회차에서 배당표상 남는 73,960,960원은 룰상 미배당액일 뿐, 이단비 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약의 효과는 이단비 임차인에 한정해서 보아야 하지만, 확인된 실제 임차인은 이단비 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 맞지만, 확약서가 실질 인수를 제거

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라, 명세서 비고상 이단비의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인입니다. 따라서 임차보증금 200,000,000원을 주택도시보증공사의 청구액과 중복해 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 회차별 인수 구조 — 확약 전 숫자와 확약 후 실질을 구분

확약서가 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커지는 구조입니다. 이 사건은 2026.04.01 확약 때문에 이단비에 대한 미배당액을 실질 인수액에 더하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 128,640,000원 vs 최근 거래 240,000,000원

가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 247,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 240,000,000원이고, 최신 거래 역시 240,000,000원입니다. 현재 확약 반영 실질취득 128,640,000원은 이 최근 기준의 53.6%입니다.

한성벨라트리는 12세대, 사용승인일 2020.03.06입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 매각률은 0.0%로 잡혀 있습니다. 현재 물건 역시 이미 2회 유찰된 상태라 가격 할인폭 자체는 커졌지만, 소규모 물건의 환금성과 용도 분류를 함께 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 128,640,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 이단비 보증금 부족분은 73,960,960원입니다. 다만 2026.04.01 확약에 따라 그 부족분을 매수인의 실질 인수액으로 반영하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구청 남서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있어 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 대조할 필요가 있습니다.
• 건물·설비. 지하1층/지상9층 철근콘크리트 건물로 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보·자주식 및 기계식 주차설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 한 면으로 접합니다.
• 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다.
• 등기 특이점. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하며, 등기 내용상 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 사항이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.01 제출 확약서에서 주택도시보증공사의 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 반드시 원문으로 대조하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거가 확약이므로 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
• 용도 대조. 사건상 근린시설, 감정 이용상태 오피스텔, 등기상 민간임대주택 표기가 함께 존재합니다. 공부·건축물대장·현황을 서로 대조해야 합니다.
• 실거래 비교 한계. 대상 면적 26.88㎡와 최근 거래 24.17㎡가 일치하지 않습니다. 240,000,000원을 그대로 확정 시세로 사용하지 말고 면적·층·이용상태를 보정해 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래 대비 -5.9%입니다. 전체 평균 247,500,000원보다 최신 거래 240,000,000원을 우선해 보수적으로 보세요.
• 환금성 확인. 12세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 2.9회·매각률 0.0%입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능성과 금융조건을 함께 점검하세요.
• 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 요소가 최종 배당표에서 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 이 사건의 승부처는 확약의 효력과 가격 검증”

겉으로만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험도가 큰 사건입니다. 현재 최저가 기준으로도 배당 부족분이 73,960,960원이고, 유찰이 더 진행되면 룰상 미배당액은 99,328,768원, 119,552,333원으로 커집니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 2026.04.01 확약서를 제출했다는 점 때문에 결론이 달라집니다. 이단비에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 권리분석상 실질취득은 128,640,000원입니다.

가격만 보면 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 240,000,000원의 53.6%로 낮습니다. 다만 최근 추세가 -5.9%이고 비교 거래 면적이 대상 26.88㎡와 정확히 일치하지 않으며, 12세대 소규모 물건이라는 점과 근린시설·오피스텔 이용이라는 용도 특성을 감안하면 단순히 “53.6%니까 싸다”로 끝낼 물건은 아닙니다. 권리는 확약서 확인이 통과 조건이고, 가격은 정확한 동일조건 시세 검증이 최종 조건입니다.