서울서부지방법원 2026타경50191. 홍은동 디에이원파크 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황에서는 오피스텔로 이용중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 박진수는 2019.11.22. 매매를 원인으로 2019.12.02. 소유권을 취득했고 거래가액은 259,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 2026.03.30.자 확약의 결합을 정확히 읽는 데 있습니다.
임차인 김문수는 2021.08.26. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.09.11. 점유를 시작해 2021.09.13. 전입했습니다. 임차보증금은 264,000,000원입니다. 경매개시결정은 2026.02.20.이므로 임차인의 대항요건은 그보다 훨씬 앞섭니다. 통상 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사가 보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 미배당 잔액에 대한 매수인 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 5층 503호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 현황상 오피스텔로 이용중 |
| 대상 면적 | 32.18㎡ |
| 소유자 | 박진수 · 2019.11.22. 매매 · 거래가액 259,000,000원 · 2019.12.02. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인 | 2019.10.07 |
| 규모 | 지하1층~지상14층 · 총 42호 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
2019.10.11. 설정된 신목신용협동조합의 채권최고액 5,160,000,000원 근저당권은 2019.11.01. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2026.02.20. 강제경매개시결정입니다. 김문수의 임차권은 이보다 앞선 전입·점유·확정일자를 갖추고 있어 대항력 有·우선변제권 有로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김문수 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 264,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 | 실질 0원 |
실제 임차인은 김문수 1명입니다. 김문수는 보증기관 중복신고 임차인이 아니라 실제 임차인이고, 주택도시보증공사가 그 보증금반환채권을 양수한 승계인입니다. 따라서 김문수와 주택도시보증공사의 금액을 별도의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
② 가격 비교 — 182,400,000원이 싸 보이지만 비교표본을 봐야 한다
디에이원파크의 확인된 거래는 2건입니다. 2025.03. 14층 25.44㎡가 270,000,000원, 2023.06. 13층 25.44㎡가 291,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 280,500,000원이고 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 25.44㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2023.06 | 25.44㎡ | 13 | 291,000,000원 |
| 최근 12개월 | 25.44㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | 25.44㎡ | 2건 | 280,500,000원 |
현재 최저가 182,400,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 67.6%입니다. 확약으로 실질 인수가 0원이므로 시세 비교에 쓰는 실질취득금액도 현재 회차에서는 182,400,000원입니다. 다만 이 수치만으로 “확실히 싸다”고 단정하기에는 중요한 한계가 있습니다. 본건 대상 면적은 32.18㎡인데 확인된 거래 2건은 모두 25.44㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 김문수 보증금 · 우선변제 | 264,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당모형에서 김문수 보증금의 미배당액은 84,953,600원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 이 부족분이 매수인에게 인수되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 김문수 임차권에 관한 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 182,400,000원 | 84,953,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 145,920,000원 | 120,922,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 116,736,000원 | 149,698,304원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정 현황에서 5층 503호는 오피스텔로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 명지대학교 북동측 월편 인근. 간선도로변 오피스텔·업무용·상업용 건물과 이면 다세대주택·빌라가 혼재하며 근거리에 학교·홍제천변공원·서대문구청·DMC지구가 위치합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 시내버스정류장이 도보 약 1~2분 거리입니다. 지하철역은 도보로 다소 원거리로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 4차선 가좌로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층. 급배수·위생·승강기·도시가스·기계식주차장·화재탐지 및 경보·소화전·출입통제설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하며 대로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 666.4㎡, 공시지가 6,056,000원/㎡, 평지·가로장방·광대로한면입니다.
- 현황조사 한계. 폐문 및 관계인 부재로 내부는 건축물현황도면·외관조사·인근주민 탐문 등을 참고해 개략적으로 조사됐습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 확인 실거래가 2건뿐이며, 경매 통계상 평균 유찰 3.1회·매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.30.자 확약에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건을 입찰 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 일반 인수액과 실질 인수액 구분. 배당표만 보면 현재 회차 부족분은 84,953,600원이지만 이 사건에서는 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다.
- 면적 다른 거래를 직접 시세로 단정 금지. 본건은 32.18㎡, 확인 거래는 25.44㎡입니다. 최근 270,000,000원을 본건의 동일면적 확정 시세처럼 적용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.2%이므로 과거 전체 평균 280,500,000원보다 최근 270,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정 당시 폐문·관계인 부재로 내부 이용상황이 추정조사된 만큼 실제 오피스텔 이용상태와 점유상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 “84,953,600원이 아니라 0원”
이 사건을 배당표만 보고 읽으면 선순위 임차인 김문수의 보증금 264,000,000원 중 84,953,600원이 남아 매수인이 떠안는 위험물건처럼 보입니다. 그러나 2026.03.30. 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했습니다. 따라서 김문수 임차권에 관한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가 182,400,000원입니다.
가격만 보면 최근 거래 270,000,000원의 67.6%로 상당한 차이가 있습니다. 하지만 확인된 최근 거래는 본건 32.18㎡가 아닌 25.44㎡이고 거래표본도 매우 적습니다. 여기에 최근 추세 -7.2%, 평균 유찰 3.1회, 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격 메리트의 크기는 동일면적 시세와 실제 이용상태를 확인한 뒤 확정해야 하는 물건입니다.
