대구지방법원 2025타경11386. 경상북도 구미시 장천면 금산리 223 일대의 토지와 동식물관련시설 등이 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 박지현 씨이며, 신청채권자는 해성신용협동조합입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 199,950,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기만 보면 2022년 설정된 해성신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김무연 씨의 전입일은 2020년 4월로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금이 얼마인지, 실제로 어떤 물건을 점유하는지, 배당요구를 했는지에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다.

또한 이 사건은 일반적인 주거용 부동산이 아니라 산림·농경지·농촌 주거지와 동식물관련시설이 섞인 복합 일괄매각입니다. 토지별 진입 여건, 지적경계, 분묘 소재 여부, 각종 토지이용 제한까지 확인해야 하므로 권리분석과 현장분석을 함께 진행해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022.08.19 접수된 을구 2번 해성신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 210,000,000원이며 채무자는 주식회사성이개발로 기재되어 있습니다.

2015.07.28 설정된 청도축산업협동조합의 근저당권 59,000,000원은 2022.08.19 해지를 원인으로 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 근저당으로 취급해서는 안 됩니다. 말소기준권리 이후인 2025.09.05 해성신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 인수 0원으로 볼 수 없다

확인되는 실제 임차인은 김무연 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고가 아니라 일반 임차인으로 확인됩니다. 다만 임대차의 구체적인 조건과 실제 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다.

임차인의 전입일은 기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 및 임대차 목적물도 미상입니다. 따라서 전입일 하나만으로 대항력과 우선변제권을 모두 확정해서는 안 됩니다.

③ 입찰가격·회차별 시나리오 — 가격보다 인수액이 먼저다

현재 최저매각가는 감정가의 100%인 199,950,000원입니다. 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%로 가격이 내려가는 시나리오가 적용됩니다. 하지만 이 할인만으로 매수인의 실질 부담이 같은 비율로 감소한다고 볼 수는 없습니다.

유찰이 진행될수록 해성신용협동조합의 미배당액은 증가합니다. 다만 이 수치는 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 배당 시나리오이며, 임차인 보증금이 포함된 최종 배당표나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 199,950,000원 가정 · 임차인 제외 단순 시뮬레이션)

신건 낙찰가를 가정하면 집행비용 3,599,300원을 제외한 196,350,700원이 해성신용협동조합에 배당되는 단순 계산입니다. 등기상 채권최고액은 210,000,000원이고, 경매 신청 청구액 167,624,392원과는 구별해야 합니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모

• 입지. 목록 1~4 토지는 남실마을 남측 근거리에 있으며, 유지·휴경지·임야 등으로 형성된 산간 농경지대 및 순수 산림지대입니다. 목록 5, 6, 8, 9는 남실마을 내 단독주택·전·답 등이 혼재한 농촌지역입니다.
• 교통. 목록 1~4는 본건 및 인근까지 도보 출입이 가능하지만 산간지대에 위치해 교통이 불편합니다. 목록 5, 6, 8, 9는 소형차량 접근이 가능하고 북서측 근거리에 버스승강장과 67번 지방도가 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 토지 현황. 토지 정보상 면적 443.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별 필지의 실제 면적과 경계는 지적도 및 토지대장으로 대조해야 합니다.
• 토지이용 제한. 목록 1, 3, 4는 보전관리지역·준보전산지 및 주거밀집지역 800m 이내 가축사육제한구역에 해당합니다. 목록 2는 보전관리지역과 가축사육제한구역 외에 영농여건불리농지에 해당합니다.
• 농촌 주거지 필지. 목록 5, 6, 8, 9는 계획관리지역이며 모든 축종 제한 가축사육제한구역에 해당합니다. 성장관리계획구역도 포함되어 있으므로 실제 개발·이용 가능 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
• 동식물관련시설. 목록 7-가는 강파이프구조, 칼라강판 지붕의 단층 시설입니다. 무벽체 구조이며 바닥은 콘크리트 포장으로 되어 있습니다. 외부 지상에 상수도용 수도미터기시설이 확인됩니다.
• 수목·컨테이너. 목록 5, 6, 8, 9의 수목은 매각에 포함됩니다. 목록 8, 9 지상 컨테이너는 매각 및 평가에서 제외되므로 낙찰 후 소유관계와 처리 문제를 확인해야 합니다.
• 경계·분묘 위험. 목록 1~4는 현재 수목이 우거진 자연림 상태로 정확한 지적경계 및 분묘 소재 여부 확인이 곤란한 것으로 조사되었습니다. 현장 측량과 분묘 유무 확인이 중요합니다.
• 공부와 현황 차이. 목록 4 토지는 공부상 지목이 임야이나 일부 현황은 도로입니다. 토지별 지목·실제 이용상태와 진입권을 함께 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 다만 동식물관련시설의 실제 사용 가능 범위와 관련 인허가 조건은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 김무연 씨의 실제 점유 확인. 어느 필지 또는 시설을 점유하는지, 실제 주거·영업 여부, 점유 개시 시점과 전입 사실을 확인하세요. 전입일만으로 대항력을 확정하지 마세요.
• 임차보증금과 확정일자 확인. 보증금, 확정일자, 임대차 기간, 배당요구 여부 및 배당 예상액을 확인해야 합니다. 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성을 계산한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 선순위 임차인 기록을 함께 검토하세요. 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차관계 및 실제 점유가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 목록별 토지와 시설의 정확한 매각 범위를 확인하세요. 특히 목록 8, 9의 컨테이너는 매각에서 제외되고 목록 5, 6, 8, 9의 수목은 포함됩니다.
• 지적경계·분묘 현장조사. 목록 1~4의 자연림은 경계 및 분묘 확인이 곤란합니다. 지적측량과 현장 확인 없이 토지 전체의 이용 가능성을 낙관하지 마세요.
• 진입도로 확인. 목록 1~4의 산간 접근 여건과 목록 5, 6, 8, 9의 소형차량 접근 가능 여부를 각각 확인하세요. 현황도로와 법적 도로접면은 구분해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 보전관리지역, 계획관리지역, 준보전산지, 영농여건불리농지 및 가축사육제한구역에 따른 이용 제한을 관할 행정기관에 확인하세요.
• 시설 활용 가능성. 동식물관련시설의 실제 사용 목적, 관련 인허가, 용도변경 가능성 및 시설 상태를 확인하세요.
• 권리 원본 확인. 2015년 근저당권은 이미 말소되었고, 2022년 해성신협 근저당권이 말소기준권리입니다. 입찰 직전 최신 등기부와 법원 서류를 다시 확인하세요.

맺으며 — 최저가보다 선순위 임차인의 보증금이 먼저다

이 사건은 등기부상 권리만 보면 2022년 해성신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 2020.04.22 전입한 임차인 김무연 씨 1명이 존재한다는 사실을 가볍게 볼 수 없습니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서는 인수금액을 0원으로 단정할 수 없습니다.

대항력이 인정되고 보증금이 전액 배당되지 않는다면 낙찰가 외에 미배당 보증금이 추가될 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 보증금 수준에 가까워지는 구조가 될 수 있습니다. 따라서 신건 199,950,000원이나 유찰 후 가격만을 놓고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

여기에 산간 자연림과 농촌 주거지, 동식물관련시설이 혼합된 일괄매각이라는 특성이 더해집니다. 일부 토지는 접근이 불편하고 지적경계 및 분묘 소재 여부도 확인이 곤란합니다. 단순한 권리 안전성보다 임차인 인수액, 필지별 이용 가능성, 현장 접근성과 환금성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

최종 판단: 임차보증금 확인 전 입찰 보류. 선순위 임차인 문제를 해소하고 토지별 경계·접근·이용 제한을 확인한 뒤에야 실질취득가와 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 현재 단계에서 최저가가 낮다거나 시세보다 저렴하다는 판단은 적절하지 않습니다.