서울남부지방법원 2025타경8708. 서울 강서구 화곡동 남성아트빌 제3층 제301호, 전용면적 25.12㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 이태영 씨이며 2019년 9월 4일 소유권을 이전받았습니다. 그런데 이 물건의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라, 소유권이전 시기와 거의 맞물려 점유를 시작한 임차인 엄태욱 씨의 권리입니다.
임차인의 확정일자는 2019년 8월 27일, 전입신고와 점유개시는 2019년 9월 4일입니다. 말소기준권리인 엔알자산대부주식회사의 근저당권 설정일은 2019년 9월 11일입니다. 즉, 임차인의 대항력과 우선변제권이 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 때문에 근저당권과 후순위 압류가 경매로 소멸하더라도 임차보증금 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
더욱 주목할 부분은 임차인 엄태욱 씨가 이번 강제경매의 신청채권자와도 동일인이라는 점입니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 단순히 최저가가 낮아진 물건이 아니라, 보증금 인수 구조와 임차관계의 진정성을 함께 검증해야 하는 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 423-6 남성아트빌 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 5-19 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.12㎡ · 방2·화장실1 · 지상7층 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 2015.06.30 준공 |
| 소유자 | 이태영 (2019.09.04 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 108,032,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엄태욱 / 190,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.11 을구 5번 근저당권 · 엔알자산대부주식회사 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
권리분석의 출발점은 2019년 9월 11일 설정된 엔알자산대부주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 미드레이트대부 가압류 80,000,000원, 서민금융진흥원 가압류 6,530,352원, 국세·지방세 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인 엄태욱 씨의 전입일은 2019년 9월 4일로 근저당권보다 7일 빠르고, 확정일자는 2019년 8월 27일입니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권은 말소기준권리보다 선순위입니다. 근저당권이 소멸한다고 임차인의 보증금까지 없어지는 것이 아닙니다. 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 인수 조건을 반드시 기준으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.9억, 미배당 잔액 인수
이 사건은 임차인 한 명의 보증금이 전체 투자 판단을 좌우합니다. 전입일·확정일자·점유개시일이 확인되고, 배당요구도 이루어졌습니다. 권리상으로는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄태욱 | 주거 · 건물 전부 임차권등기 |
190,000,000원 | 有 | 有 | 84,280,448원 |
| 임대차계약일 | 확인불가(계약서 분실) · 2019.07.17 |
|---|---|
| 확정일자 | 2019.08.27 |
| 전입신고 | 2019.09.04 |
| 점유개시 | 2019.09.04 |
| 임차권등기 | 2024.09.27 · 을구 6번 · 보증금 190,000,000원 |
| 배당요구 | 2024.09.27 · 배당요구 완료 |
| 권리 순위 | 2019.09.11 말소기준 근저당권보다 선순위 |
특히 임차인과 경매 신청채권자가 동일인이라는 이유만으로 임차보증금과 신청채권을 별개의 보증금처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 동일한 금액이 어떤 법률관계와 채권원인에서 발생했는지 확인해야 합니다. 이 부분은 권리분석뿐 아니라 실제 배당과 인수 범위를 결정하는 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득금액으로 판단
비교 대상은 남성아트빌(423-6)이며 총 18세대입니다. 확인되는 거래는 2건으로, 25㎡대 소형 다세대주택 거래입니다. 최저가만 비교하면 시세의 절반 수준으로 보이지만, 이 물건은 보증금 미배당액을 매수인이 부담해야 하므로 실질취득금액으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 25.19㎡ | 7층 | 215,000,000원 |
| 2022.08 | 23.46㎡ | 7층 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 202,500,000원 |
| 최근 비교지표 | — | 1건 | 215,000,000원 |
최신 기록 거래는 2024년 9월 215,000,000원이고, 이전 거래는 2022년 8월 190,000,000원입니다. 거래표본 기준으로는 13.2% 상승한 흐름입니다. 다만 최신 거래가 2024년 9월이므로 2026년 현재의 시세를 확정할 만큼 신선한 자료는 아닙니다. 최근 비교지표의 1건 평균 역시 상세 거래일과 대조해 최신성을 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,312,448원 |
| 1. 임차인 엄태욱 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 105,719,552원 |
| 2. 근저당 · 엔알자산대부주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 미드레이트대부 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,530,352원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청채권자 · 엄태욱 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 현재 최저매각가를 기준으로 한 추정입니다. 임차보증금 190,000,000원에서 실제 배당 예상액 105,719,552원을 빼면 미배당 잔액은 84,280,448원입니다. 이 잔액은 매각물건명세서에 따라 매수인 인수 대상입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
+ 임차인 미배당 보증금 84,280,448원
= 실질취득금액 192,312,448원
이 계산은 집행비용 2,312,448원을 포함한 배당 추정입니다. 보증금 자체는 1억 9,000만원이므로, 실제 취득원가는 보증금에 집행비용이 더해진 구조입니다. 당해세가 우선하는 경우 임차인 배당액이 더 줄어들고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총취득비용은 거의 그대로
이 물건에서 가장 중요한 계산입니다. 일반적인 경매는 유찰로 최저가가 떨어지면 취득원가도 함께 낮아집니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 상황이 다릅니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되지 못하는 보증금이 늘어나기 때문입니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 |
108,032,000원 | 84,280,448원 | 192,312,448원 |
| 4회 유찰 시 | 86,425,600원 | 105,530,061원 | 191,955,661원 |
| 5회 유찰 시 | 69,140,480원 | 122,504,049원 | 191,644,529원 |
⑥ 입지·물건 특성 및 환금성 메모
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 까치산역(2호선·5호선) 서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장과 까치산역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물의 3층입니다. 2015년 6월 30일 준공된 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 규모·환금성. 총 18세대의 소규모 건물입니다. 대단지 아파트와 비교하면 거래층이 제한될 수 있으며, 확인되는 실거래도 2건으로 표본이 많지 않습니다. 최신 기록 거래가 2024년 9월이라는 점도 환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 도로·토지. 북측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 205.0㎡이며 평지의 가로장방형 토지로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 기타 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 실제 매수·이용 전 해당 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 기본적인 급배수·위생·난방·승강기·도시가스 설비가 확인됩니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 다만 임차권등기와 배당요구, 대항력 및 보증금 인수 조건이 확인되므로 임차인 문제를 가볍게 볼 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차보증금 지급 증빙. 엄태욱 씨의 임대차계약서 원본, 보증금 지급 계좌이체 내역, 자금 출처 및 실제 계약관계를 확인하세요. 계약서 분실로 계약일 확인에 한계가 있는 만큼 금융거래 증빙이 중요합니다.
- 가장임차인 의심 검증. 임차인이 강제경매 신청채권자와 동일인이라는 점을 확인하고, 소유자와 임차인의 관계 및 실제 거주 사실을 조사해야 합니다. 의심 메모만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 인수액 재계산. 현재 추정 인수액은 84,280,448원입니다. 당해세와 최우선변제 반영 여부에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 직전 배당 가능액을 다시 계산하세요.
- 명세서 원본 확인. 을구 6번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 조건을 대조하세요. 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부와 실제 배당 순위를 확인하세요. 세금이 임차인보다 우선하면 인수금액이 커질 수 있습니다.
- 실질취득 상한 설정. 입찰가만으로 투자수익을 계산하지 마세요. 입찰가에 미배당 보증금과 집행 관련 비용을 더한 총액을 기준으로 취득 판단을 해야 합니다.
- 실거래 재확인. 비교 가능한 최신 거래가 2024년 9월로 확인됩니다. 현재 거래가격과 해당 호수의 층·상태·면적 차이를 추가로 확인해야 합니다.
- 명도 및 점유. 임차권등기와 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 단순 소유자 점유 물건처럼 명도를 가정하지 말고, 임차인의 실제 점유 상태와 보증금 정산 문제를 먼저 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래허가구역 및 공항 관련 각종 제한사항이 있으므로 실제 취득 목적과 이용 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 자료를 서로 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가 반값”이 아니라 “보증금 1.9억의 경매”
남성아트빌 301호는 최저가만 보면 상당히 낮아진 물건입니다. 감정가 211,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 108,032,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다.
선순위 임차인 엄태욱 씨의 보증금은 190,000,000원입니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 105,719,552원이고, 미배당 잔액 84,280,448원은 매수인 인수 대상입니다. 결국 집행비용을 포함한 실질취득금액은 192,312,448원입니다. 4회·5회 유찰 시나리오에서도 실질취득금액은 약 1억 9,200만원으로 거의 유지됩니다.
최근 기록 거래 215,000,000원과 비교하면 계산상 차이는 존재하지만, 최신 거래가 2024년 9월이고 비교표본도 제한적입니다. 여기에 임차인과 경매 신청채권자가 동일인이라는 특이사항, 가장임차인 의심 메모, 세금 압류 3건, 소규모 다세대의 환금성 문제가 겹칩니다.
