대구지방법원 2025타경11420. 경상북도 구미시 형곡동 262-7에 소재한 토지와 건물 일괄매각 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 오정민이며, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 1층은 창고시설 및 계단실, 2·3층과 4층은 다가구주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
권리의 출발점은 2016년 4월 28일 설정된 새의성농업협동조합의 채권최고액 4억 4,400만원 근저당권입니다. 이후 소유권은 빈영애에서 최세출을 거쳐 2020년 오정민에게 이전됐고, 근저당 채무자도 계약인수에 따라 변경된 이력이 있습니다. 후순위 근저당과 압류, 임차권등기 등은 말소기준권리 이후에 설정됐으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 단순히 인수액 0원만 보고 끝낼 수 없습니다. 김성원과 정경탁의 임차권등기 보증금이 합계 7,000만원이고 두 사람 모두 배당요구가 기재돼 있습니다. 그런데 제시된 예상배당표에는 이 두 임차권의 보증금이 별도 항목으로 반영되지 않았습니다. 배당표의 소유자 잔여액 183,924,352원을 확정 잔여액으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 262-7 도로명주소: 경상북도 구미시 형곡로31길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 1층 창고시설(일반창고) 및 계단실, 2·3층 다가구주택(4가구 표기), 4층 다가구주택(2가구) |
| 토지면적 | 222.8㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방형 |
| 소유자 | 오정민 (2020.06.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 651,842,780원 / 651,842,780원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 새의성농업협동조합 / 374,320,159원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.28. 을구 1번 근저당권 · 새의성농업협동조합 · 채권최고액 444,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 매각방식 | 토지 및 건물 일괄매각 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 기준, 후순위 권리는 매각 소멸
말소기준권리는 2016년 4월 28일 설정된 새의성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 444,000,000원이며, 토지 경상북도 구미시 형곡동 262-7을 공동담보로 추가한 내용이 확인됩니다.
이후 2017년 9월 14일 최세출에게, 2020년 6월 30일 오정민에게 소유권이 이전됐습니다. 근저당권의 채무자도 계약인수에 따라 변경된 이력이 있습니다. 현재 소유자 오정민 명의로 설정된 2023년 5월 11일 최윤숙 근저당권은 채권최고액 15,000,000원으로, 말소기준권리보다 후순위입니다.
2024년 4월 1일 계양세무서장 명의 압류와 2026년 5월 6일 인천세무서장 명의 압류 역시 말소기준권리 이후에 설정됐습니다. 2025년 9월 15일 새의성농업협동조합의 임의경매개시결정도 확인됩니다. 제시된 권리관계에 따르면 후순위 압류와 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 임차권등기 2건, 추가 점유관계 확인 필요
등기상 임차권등기 2건의 보증금은 합계 7,000만원입니다. 두 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2016년 4월 28일 이후이므로, 선순위 근저당권에 대항할 수 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 두 사람의 확정일자는 2023년 후순위 근저당권보다 앞서 있어 배당순위 검토는 별도로 필요합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성원 305호 · 주거 · 임차권등기 |
15,000,000원 | 2018.11.05 / 2019.02.27 임차권등기 2020.10.29 |
없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 정경탁 301호 · 44㎡ · 주거 · 임차권등기 |
55,000,000원 | 2017.07.24 / 2017.07.24 임차권등기 2025.05.14 |
없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 손창호 201호 전입 |
미상 | 2024.12.30 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배지호 205호 전입 |
미상 | 2018.11.07 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서정기 303호 전입 |
미상 | 2021.01.25 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박나현 501호 전입 |
미상 | 2016.05.11 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추가 명세서 기재 3건 성명·호실·전입일 확인 필요 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인되는 6건은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 조사돼 대항력 없음으로 분류했습니다. 추가 명세서 기재 3건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 중 1건은 보증금 0원으로 기재된 부분이 있으나 별도 위험 내용에는 보증금 미상으로 표시돼 있어 원본 확인이 필요합니다.
참고로 김소영의 보증금 15,000,000원 임차권등기는 2021년 5월 10일 설정됐으나 2022년 11월 15일 해제·말소된 이력이 있습니다. 현재 존속하는 임차권등기 2건과 혼동하지 않아야 합니다.
③ 시세·가격 분석 — 실거래 확인 전 가격 메리트 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 651,842,780원으로 감정가의 100%입니다. 유찰은 아직 0회입니다. 따라서 현 회차에서 최저가로 낙찰받는다고 가정하면 매수인 인수액 0원을 반영한 실질취득액은 651,842,780원입니다.
다만 이 물건은 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 실거래 비교 수치가 확인되지 않습니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 가격 추세를 이용한 검증이 불가능하므로 감정가 100%라는 숫자만으로 싸다거나 비싸다고 판단할 수 없습니다.
| 가격·회차 지표 | 금액 / 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 651,842,780원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 651,842,780원 | 감정가의 100% |
| 현재 유찰 횟수 | 0회 | 신건 |
| 실거래 비교 | 확인 불가 | 가격 메리트 판단 보류 |
| 최저가 낙찰 가정 실질취득액 | 651,842,780원 | 인수 0원 가정 · 부대비용 별도 |
④ 예상배당표 (매각가 651,842,780원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,918,428원 |
| 1. 선순위 근저당 · 새의성농업협동조합 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 최윤숙 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 183,924,352원 |
위 배당액은 제시된 배당 산식의 수치를 그대로 표시한 것입니다. 집행비용 추정치 8,918,428원, 선순위 근저당권 444,000,000원, 후순위 근저당권 15,000,000원, 소유자 잔여 183,924,352원으로 구성됩니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 예상 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 651,842,780원 | 459,000,000원 | 0원 | 183,924,352원 |
| 1회 유찰(80%) | 521,474,224원 | 459,000,000원 | 0원 | 54,859,482원 |
| 2회 유찰(64%) | 417,179,379원 | 410,607,585원 | 48,392,415원 | 0원 |
제시된 채권 합계 459,000,000원 기준으로는 1회 유찰까지 전액 배당되는 시나리오이며, 2회 유찰 시 48,392,415원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 시나리오 역시 임차권등기 보증금 70,000,000원이 별도 반영되지 않은 산식이므로 실제 배당 가능액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물·토지 분석 (감정평가서 기준)
- 입지. 구미시 형곡동 소재 형곡초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 상가, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주거와 상업시설이 함께 형성된 환경입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 도로접면은 소로 한 면이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 사용승인일은 2016.04.27이며 증축일은 2017.07.07입니다. 외벽은 화강석 및 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 하이새시창호로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 1층은 일반창고 및 다가구주택 계단실, 2·3층은 다가구주택(4가구 표기), 4층은 다가구주택(2가구)으로 조사됐습니다. 호실별 임대차 현황과 실제 점유는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 면적 222.8㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지입니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 553,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 제2종일반주거지역에 해당합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위생·급배수 및 난방설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 명세서상 법정지상권 관련 사항은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 김성원 15,000,000원과 정경탁 55,000,000원의 임대차계약서, 확정일자, 배당요구서, 실제 배당순위를 확인하세요. 두 임차인의 확정일자는 2023년 후순위 근저당권보다 앞섭니다.
- 배당표 재검증. 현재 산식에는 임차권등기 보증금 합계 70,000,000원이 별도 표시되지 않습니다. 집행비용, 세금, 임차인 배당, 후순위 근저당권의 실제 채권액을 반영해 다시 계산해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 손창호·배지호·서정기·박나현의 실제 점유 여부와 보증금, 임대차계약, 확정일자를 확인하세요. 추가 명세서 기재 3건은 성명과 전입일, 보증금의 원본 확인이 필요합니다.
- 호실별 현황조사. 201호·205호·301호·303호·305호·501호 등 기재된 호실을 현장에서 대조하고, 실제 점유자와 임차권등기자의 관계를 확인하세요.
- 채권잔액 확인. 신청채권 청구액 374,320,159원과 선순위 근저당 채권최고액 444,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 금융기관의 실제 채권잔액과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 건물 전체 수익성. 다가구주택과 창고시설이 혼재된 건물이므로 호실별 임대료, 공실, 보증금, 체납 차임 및 실제 임대 가능 상태를 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 100%라는 이유만으로 적정가격을 판단하지 마세요. 인근 유사 건물의 거래사례와 토지·건물 가치를 따로 검토해야 합니다.
- 세금 및 부대비용. 당해세와 집행비용, 매수 후 수선비 및 기타 부담을 별도로 점검하세요. 제시된 예상배당표만으로 모든 우선권과 비용이 반영됐다고 볼 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 서로 대조한 후 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “배당 문제 없음”은 다르다
이 물건의 핵심적인 장점은 말소기준권리가 명확하다는 점입니다. 2016년 4월 28일 새의성농업협동조합 근저당권 이후 설정된 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서상 매수인 인수권리도 해당사항 없습니다. 따라서 확인된 자료상 인수액은 0원입니다.
그러나 임차권등기 2건의 보증금 7,000만원은 가볍게 넘길 수 없습니다. 두 임차인의 배당요구가 기재돼 있고, 확정일자도 2023년 후순위 근저당권보다 앞섭니다. 그런데 제시된 예상배당 산식에는 이 보증금이 빠져 있습니다. 추가로 전입일과 보증금이 확인되지 않는 기재 3건도 남아 있어 실제 점유 및 배당관계를 확정해야 합니다.
가격 역시 감정가와 최저가가 동일한 신건이지만 실거래 비교자료가 없어 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 2회 유찰 시 채권 미배당이 48,392,415원으로 커지는 시나리오도 확인됩니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 배당표와 임차인 현황은 재검증이 필요합니다. 인수 0원이라는 숫자만 보고 입찰하기보다는 임차권 7,000만원의 배당 처리, 미상 점유자의 신원, 실제 임대수익과 시장가격을 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 말소 여부가 아니라 배당의 정확성과 건물 전체의 실제 가치입니다.
