대구지방법원 2025타경11473. 경상북도 구미시 봉곡동 55-7에 있는 토지 및 건물 경매입니다. 감정평가상 건물의 이용상태는 단독주택과 제2종근린생활시설(사무소)이며, 주택은 철근콘크리트구조의 2층 건물, 사무소는 경량철골구조의 단층 건물입니다. 토지면적은 869.5㎡이고, 매각은 일괄매각 방식입니다.
등기상 소유자는 이승재입니다. 2023.07.05 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 장재영 등의 근저당권과 국가·구미시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
문제는 그보다 앞선 2017.12.22 전입자 천민아입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 성립 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 실제 주택 인도 여부와 점유 지속 여부, 임대차계약 내용, 보증금 및 배당요구 관계가 확인되지 않은 상태에서 매수인이 보증금을 전혀 인수하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11473 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 55-7 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 봉곡서로11길 10-14 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 제2종근린생활시설(사무소) |
| 주택 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 사무소 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 |
| 토지면적 / 지목 | 869.5㎡ / 대 |
| 토지 형상 | 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 이승재 (단독소유) |
| 감정가 | 1,056,273,860원 |
| 최저매각가 | 1,056,273,860원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) |
| 청구금액 | 504,808,372원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 데크, 차양, 태양광설비 등 건물 부합시설 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
기존 신한은행 근저당권 424,800,000원, 선산농업협동조합 근저당권 600,000,000원(이후 232,320,000원으로 변경), 하나은행 근저당권 220,000,000원은 이미 말소된 이력이 있습니다. 이들 과거 근저당권을 현재 유효한 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
현재 말소기준권리 다음 순위인 2023.09.21 근저당권은 채권최고액 1,000,000,000원으로, 등기상 근저당권자는 장재영과 박준혁, 채무자는 주식회사자이냅스입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 인수 위험을 확정할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천민아 | 2017.12.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
현황조사상 전입자 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 임대차계약 내용과 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
전입신고만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도와 점유 유지 여부, 임대차의 유효성 등을 함께 확인해야 합니다. 따라서 현재 판정은 대항력 가능·미상입니다.
만약 대항력 있는 임차인으로 확인되고 보증금 중 배당받지 못한 금액이 존재한다면, 그 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰자가 보증금 잔액을 인수하는 구조라면 실질취득금액은 낙찰가가 아닌 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 이때 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 인수액이 증가하여 전체 취득부담이 거의 줄지 않을 수 있습니다.
보증금 미상인 현재는 실질취득금액을 수치로 확정할 수 없습니다. 따라서 최저매각가 1,056,273,860원만을 기준으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
이 차이를 해소하기 위해 전입세대열람, 주민등록 변동내역, 임대차계약서, 점유관계 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 명세서의 표시만으로 미상 보증금 인수 가능성이 완전히 해소되었다고 단정하기 어렵습니다.
③ 가격 분석 — 실질취득액을 먼저 확정해야 한다
현재 감정가는 1,056,273,860원이며, 신건 최저매각가도 동일합니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이번 물건은 단독주택과 사무소가 결합된 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 일반적인 아파트처럼 동일 평형 거래 평균만으로 가격을 비교하기 어렵고, 토지와 건물별 이용가치, 건물 상태, 임대차 및 점유관계를 함께 평가해야 합니다.
현재 확인된 취득부담의 출발점은 최저매각가 1,056,273,860원이지만, 추가 인수 보증금이 발생하면 실질취득 부담은 더 커집니다. 따라서 지금 단계에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,056,273,860원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,962,739원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 530,200,000원 | 530,200,000원 |
| 2. 장재영 등 후순위 근저당권 | 1,000,000,000원 | 513,111,121원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 1,530,200,000원 | 486,888,879원 |
배당모형은 집행비용 12,962,739원, 국민은행 530,200,000원, 후순위 근저당권 513,111,121원을 반영한 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 임차인 보증금 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
또한 국가와 구미시의 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 우선순위와 배당관계도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,056,273,860원 | 1,043,311,121원 | 486,888,879원 |
| 1회 유찰 · 80% | 845,019,088원 | 834,168,897원 | 696,031,103원 |
| 2회 유찰 · 64% | 676,015,270원 | 666,855,117원 | 863,344,883원 |
단순 매각가격만 보면 유찰 이후 최저가가 내려갑니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 최저가 하락이 실질취득액 감소로 이어지지 않을 수 있습니다.
특히 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아진 만큼 인수해야 할 미배당 보증금이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준에 머무르는 상황이 발생할 수 있습니다. 그러므로 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
천민아의 임차인 지위, 대항력, 보증금과 배당요구 여부가 확인되기 전에는 어느 회차에서도 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 공매·압류 관계 — 별도 확인 필요
이 물건에는 2024.01.05 국가(구미세무서장) 압류, 2024.04.03 구미시 압류가 등기되어 있습니다.
또한 2024.07.24 한국자산관리공사 관련 공매공고가 등기되었으나, 2024.11.04 공매취소공고를 원인으로 해당 공매공고등기가 말소되었습니다.
등기 소멸 여부와 조세채권의 배당 우선순위는 구별해야 합니다. 실제 세금채권의 종류·법정기일 및 배당관계를 확인하고, 한국자산관리공사의 공매 진행 여부도 교차 확인하는 것이 필요합니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 봉곡동 소재 봉곡중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 주택 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 사무소 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 태양광발전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 869.5㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로각지입니다. 개별공시지가는 543,100원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류 및 소로3류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 위반 사항 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 단독주택과 사무소가 결합된 일괄매각 물건으로, 매수 목적과 활용 가능성에 따라 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 현재의 시장가격 및 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 천민아의 임대차관계. 2017.12.22 전입자의 실제 임차인 지위, 임대차계약 내용, 보증금·차임 및 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 성립 여부. 주택 인도·전입신고·점유 지속 여부를 확인하고, 말소기준권리보다 앞선 대항력이 성립하는지 검토해야 합니다.
- 우선변제 및 배당요구. 확정일자와 배당요구 여부, 실제 예상 배당 및 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액. 낙찰가에 인수 보증금이 더해지는지 확인한 후 실제 취득부담을 계산해야 합니다.
- 공매 진행 관계. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력과 현재 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국가·구미시 압류 관련 세금 종류, 법정기일, 배당 우선순위 및 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 매각범위. 토지와 1동·2동 건물, 데크·차양·태양광설비 등의 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·건물 이용상태. 주택과 사무소의 실제 점유 및 사용 현황, 건축물대장과의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 시장가격. 토지와 건물의 개별 가치, 유사 주택·근린생활시설 거래가격 및 현재 매수 수요를 조사해야 합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 배당자료를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 선순위 임차인”
이 사건은 단순히 최저가 1,056,273,860원인 토지·건물 경매로 접근하기 어렵습니다. 말소기준권리는 2023.07.05 국민은행 근저당권으로 분명하고, 이후 근저당권과 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 하지만 그보다 앞선 2017.12.22 전입자 천민아의 권리관계가 미확정입니다.
배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산되었으나, 선순위 전입자의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않았으므로 실제 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 또한 신건 기준 채권 미배당액은 486,888,879원이고, 국가·구미시 압류 및 공매 이력도 함께 점검해야 합니다.
여기에 단독주택과 제2종근린생활시설이 결합된 일괄매각이라는 특성, 실거래 시세의 불확실성까지 더해지므로, 현재 최저가를 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다.
결론은 입찰 보류 및 선순위 임차인 권리 확인 우선입니다. 천민아의 점유·대항력·보증금·배당요구 여부를 확인하여 매수인 인수액과 실질취득금액을 확정한 뒤, 해당 금액을 실제 토지·건물 시장가치와 비교해야 합니다.
