대구지방법원 2025타경11497. 경상북도 구미시 형곡동 220-3 소재 주택으로, 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제4층 제401호입니다. 이용상태는 연립주택이며, 매각 대상에는 토지가 함께 포함됩니다.

소유자는 이대형입니다. 2013년 소유권을 취득하면서 형곡새마을금고 앞으로 채권최고액 45,500,000원의 근저당권을 설정했고, 2017년 같은 금융기관에 채권최고액 7,200,000원의 후순위 근저당권이 추가되었습니다. 이후 형곡새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

현재 최저매각가는 감정가와 같은 47,000,000원입니다. 낙찰자가 선순위 근저당 채무를 별도로 떠안는 구조는 아니지만, 임차관계와 토지 지분의 실제 매각 범위까지 확인해야 권리 위험을 최종적으로 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당권이 기준

이 사건의 말소기준권리는 2013.01.23 접수된 형곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 45,500,000원이며, 채무자는 이대형입니다.

2017년 설정된 형곡새마을금고의 후순위 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026년 등기된 신동헌의 주택임차권도 말소기준권리 이후의 권리로서 소멸 대상입니다.

과거 한국주택은행 명의의 1990년 근저당권은 2005.08.12 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준권리를 판단할 때 이 과거 근저당권을 선순위 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 임차권자와 미상 표기 구분

등기부에서 확인되는 임차권자는 신동헌입니다. 임대차계약일은 2019.11.26, 점유개시일은 2019.12.15, 주민등록일은 2019.12.17입니다. 보증금은 5,000,000원, 월 차임은 300,000원이며, 확정일자는 2025.11.07입니다.

신동헌의 전입일은 말소기준권리인 2013년 근저당권보다 늦습니다. 따라서 매수인에 대한 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 임차권등기는 2026.08.04 접수되었으며, 배당요구 신고가 확인됩니다. 다만 확정일자가 선순위·후순위 근저당권보다 늦어 배당 순위와 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다.

신동헌의 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수할 금액으로 계산되지 않습니다. 다만 소액임차인의 최우선변제 여부와 배당요구의 효력은 별도 검토가 필요합니다. 특히 다른 점유자의 존재가 확인된다면 현재의 인수액 0원 추정은 다시 계산해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 109.3%

형곡이구맨션101 관련 실거래 집계는 전체 5건, 평균 거래금액은 36,200,000원입니다. 다만 과거 거래를 포함한 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하기는 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 43,000,000원이고 가장 최근 거래는 2026년 7월 34,000,000원입니다.

최저매각가 47,000,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원보다 높습니다. 비율은 109.3%입니다. 최근 거래가격인 34,000,000원과 비교해도 높은 금액이므로, 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

집계상 최근 거래의 과거 대비 추세는 +35.8%로 나타납니다. 그러나 최근 12개월 거래는 2건뿐이고, 거래 면적도 서로 다릅니다. 더구나 본건과 실거래 표본의 전용면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 상승률을 본건의 확정적인 가격 상승률로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 형곡새마을금고의 선순위·후순위 근저당권에 배당하는 구조입니다.

집행비용 1,246,000원을 공제하면 근저당권자에게 배당되는 금액은 45,754,000원입니다. 시뮬레이션상 채권최고액 합계는 52,700,000원이며, 미배당액은 6,946,000원입니다.

여기서 중요한 점은 미배당액과 매수인 인수액이 다르다는 사실입니다. 근저당권 배당이 부족하더라도 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 그 미배당액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.

채권최고액 기준의 추정 배당입니다. 실제 피담보채권 잔액·배당요구 효력·집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 37,666,430원으로, 채권최고액 기준 시뮬레이션과 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 확대

감정가 대비 80%, 64% 수준으로 최저매각가가 조정되는 경우를 가정한 시뮬레이션입니다. 현재는 0회 유찰된 신건이며, 아래 후속 회차는 확정된 매각 일정이나 가격이 아닙니다.

후속 회차에서 낙찰가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 소멸하는 근저당권의 미배당액을 낙찰자가 부담하는 것은 아니므로, 현재 확인된 권리를 기준으로 한 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다.

단, 이것은 확인된 권리만 반영한 추정입니다. 신원이 불명확한 점유자에게 선순위 대항력이 존재하는 것으로 확인되면 인수액과 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상북도 구미시 형곡동 소재 구미여자상업고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제4층 제401호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 바닥은 바닥재와 타일 마감입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 555.1㎡, 지목은 대지입니다. 인접지와 대체로 등고평탄하며 정방형에 가까운 형태입니다. 북서측 및 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지 전체 면적을 해당 호실의 단독 소유 면적으로 보아서는 안 됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 소로2류(폭 8~10m)와 접하며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 공시지가. 549,800원/㎡입니다. 토지의 공시지가와 경매 대상 지분의 실제 가치는 구분해야 합니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1989년 준공된 15세대 규모 주택입니다. 최근 거래 표본이 적고 면적별 가격 편차가 있어, 대규모 아파트보다 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 잡는 것이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 기준 가격 점검. 최저가 47,000,000원은 최근 12개월 평균 43,000,000원보다 높습니다. 최신 거래 34,000,000원과의 차이도 고려하고, 실제 전용면적이 유사한 거래를 추가 확인하세요.
• 토지 지분 확인. 대지권 미등기·토지 별도 지분등기 물건입니다. 매각목록에 포함된 정확한 토지 지분과 별도 등기부의 권리관계를 대조해야 합니다.
• 임차인 대항력 확인. 신동헌은 2019.12.17 전입으로 2013년 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 추가 점유자의 존재 여부와 전입일은 반드시 확인해야 합니다.
• 임차권등기·배당요구 확인. 신동헌의 임차권등기는 2026.08.04 접수되었습니다. 배당요구종기, 배당요구의 효력, 최우선변제 해당 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 실제 거주자와 계약 관계를 확인하고, 인도명령 가능 여부와 이사 협의·명도 비용을 점검하세요.
• 노후 건물 상태 점검. 외벽, 방수, 배관, 난방, 누수 및 내부 수리 필요 여부를 현장에서 확인하세요. 수리비는 가격 메리트를 크게 바꿀 수 있습니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능 비용을 확인하세요.
• 매각조건 재확인. 일괄매각 범위, 매각 제외 대상, 특별매각조건, 입찰보증금 기준 및 매각기일 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
• 배당액과 인수액 구분. 채권자의 미배당액이 발생해도 소멸하는 근저당 채무는 매수인이 승계하지 않습니다. 반면 선순위 대항력 임차인이 추가로 확인되면 인수 위험은 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 등기부를 최종 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “근저당 소멸은 긍정적, 가격과 점유 확인은 필수”

이 사건은 형곡새마을금고의 2013년 근저당권이 말소기준이 되는 비교적 명확한 등기상 권리 구조입니다. 후순위 근저당권과 임차권등기는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차권자 신동헌은 말소기준 이후 전입한 것으로 나타납니다.

그러나 권리가 소멸한다는 이유만으로 입찰하기 좋은 물건은 아닙니다. 최저매각가 47,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 43,000,000원의 109.3%입니다. 가장 최근 거래는 34,000,000원이며, 비교 표본의 면적도 일치하지 않아 현재 가격의 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

또한 별도로 지분등기된 토지의 매각 범위와 실제 임차인·점유자의 신원을 확인해야 합니다. 특히 신원이 불명확한 추가 점유자가 실재하고 선순위 대항력까지 갖춘 경우에는 현재의 인수액 0원 추정이 달라질 수 있습니다.

결론은 ‘등기상 근저당 소멸은 긍정적, 신건 가격은 보류, 점유와 토지 권리는 확인 필수’입니다. 권리관계가 최종 확인되고 실제 취득비용이 비교 가능한 최근 시세보다 충분히 낮아지는 경우에 한해 입찰을 검토하는 것이 합리적입니다.