대구지방법원 2025타경11504. 경상북도 구미시 구평동 429, 부영아파트 204동 3층 304호입니다. 소유자는 변광수 씨이며, 2013년 5월 3일 매매를 원인으로 104,950,000원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다. 현재 경매는 2017년 9월 28일 설정된 주식회사대구은행의 근저당권을 기준으로 진행되는 구조입니다.

권리관계에서 가장 중요한 것은 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2022년 설정된 신용보증기금 근저당권은 채권최고액 246,840,000원으로, 2024년 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 권리가 이전됐습니다. 그러나 설정일이 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

배당 측면에서는 주의할 부분이 있습니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 534,840,000원으로, 신건 매각가 117,000,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 후순위 채권자는 배당을 받지 못하고, 선순위 근저당권도 전액 회수하지 못하는 구조입니다. 채권자의 미회수금이 크다는 사실과 매수인이 이를 인수하는 것은 별개입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 근저당은 매각으로 소멸

핵심은 2017년 9월 28일 설정된 대구은행 근저당권입니다. 해당 권리의 채권최고액은 288,000,000원이며, 이후 설정된 권리는 이보다 후순위입니다. 특히 신용보증기금 명의의 2022년 근저당권은 2024년 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전되었지만, 권리의 최초 설정일은 2022년 10월 20일 그대로입니다. 채권자가 바뀌었다고 말소기준권리보다 앞서는 권리로 바뀌는 것은 아닙니다.

임차인 조사. 조사자료상 등록 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수액은 배당모형상 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 전입세대열람, 확정일자, 임대차계약 여부를 최종 확인해야 합니다. 임차인 자료가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균 수준

비교 대상은 부영2 단지의 동일 면적 80.95㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 동안 확인되는 거래는 12건이며, 평균 거래가는 117,125,000원입니다. 거래가격은 100,000,000원에서 156,000,000원까지 분포합니다.

현재 최저매각가 117,000,000원은 최근 12개월 평균보다 125,000원 낮습니다. 비율로는 99.9%입니다. 사실상 평균과 같은 가격입니다. 따라서 신건 최저가가 시세보다 크게 할인된 상태라고 볼 수 없습니다.

최신 거래금액은 2026년 10월의 134,000,000원입니다. 최저가가 이 거래보다 낮기는 하지만, 같은 달 115,000,000원 거래도 존재하고 전체 거래범위도 1억원에서 1억 5,600만원까지 넓습니다. 거래층과 개별 호수의 상태 차이를 무시하고 최신 거래 한 건만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.

유찰 시나리오는 감정가에 적용된 회차별 가격 기준입니다. 실제 매각 여부 및 이후 매각기일은 별도 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)

배당 추정상 근저당권 채권최고액 합계는 534,840,000원이며, 선순위 근저당권에 114,562,000원이 배당되고 후순위 근저당권에는 배당이 없습니다. 총 미배당 추정액은 420,278,000원입니다. 실제 배당액은 피담보채권 잔액, 이자, 집행비용 및 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경상북도 구미시 구평동 소재 천생초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 택지개발로 조성된 대단위 아파트단지와 학교, 주택 및 관련 상가 등이 혼재합니다.
• 단지 규모. 부영2 단지는 552세대이며, 준공일은 2001년 9월 21일입니다. 동일 면적 거래가 최근 12개월 동안 12건 확인됩니다.
• 교통. 대상 아파트까지 차량 출입이 가능하고, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 3층 세대입니다. 위생 및 급배수, 승강기, 도시가스 공급 및 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대지면적 25,981.1㎡, 사다리형의 평탄한 아파트 부지입니다. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가 기준은 772,700원/㎡입니다.
• 규제·제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하며 대로3류·중로2류 및 완충녹지와 접하는 사항이 확인됩니다. 입찰 전 토지이용계획을 함께 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 552세대 단지이고 최근 12개월 실거래 12건이 확인되어 거래 사례는 존재합니다. 다만 거래가격이 1억원에서 1억 5,600만원까지 차이가 크므로 층과 개별 호수의 상태를 반영한 가격 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2017년 9월 28일 을구 4번 대구은행 근저당권이 기준입니다. 2022년 신용보증기금 근저당권은 후순위이며, 2024년 새출발기금으로 이전된 사실도 함께 확인해야 합니다.
• 갑구 금지사항등기. 2007년 8월 30일 등록된 임차인 동의 관련 금지사항의 문구와 현재 효력 범위를 등기 원본 및 관련 서류로 확인하세요. 명세서의 인수권리 없음이라는 기재와 혼동하지 않아야 합니다.
• 채무자·소유자 관계. 2017년 말소기준 근저당권의 채무자는 주식회사창현이엔지이고 소유자는 변광수입니다. 담보제공 경위 및 설정관계를 확인하세요.
• 임대차·점유 확인. 조사자료상 등록 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 현장 점유자 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 117,125,000원이고 신건 최저가는 117,000,000원입니다. 평균과 거의 같은 가격이므로 최근 거래의 층·상태·가격 편차를 반영해 응찰 상한을 보수적으로 설정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 93,600,000원, 2회 유찰 시 74,880,000원으로 최저가가 조정되는 시나리오를 참고할 수 있습니다. 다만 실제 매각 진행 여부와 매각기일을 별도로 확인하세요.
• 배당 구조 확인. 채권최고액 합계가 534,840,000원으로 신건 매각가를 크게 초과합니다. 후순위 채권자의 미배당은 예상되지만, 채권최고액과 실제 채무잔액은 다르므로 실제 배당표와 채권신고 내역을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 관련 자료를 대조해 최종 입찰 판단을 내리세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 낙찰”

대구지방법원 2025타경11504는 말소기준권리가 명확하고, 매각물건명세서상 인수권리도 없는 아파트 경매입니다. 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점에서 권리분석의 기본 구조는 비교적 단순합니다.

하지만 신건 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 1억 1,700만원은 최근 12개월 실거래 평균 1억 1,712만 5,000원의 99.9%입니다. 최근 거래가격의 편차도 존재하므로 평균에 거의 맞춰진 최저가만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단할 수 없습니다.

더욱이 갑구 금지사항등기와 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리가 없다는 사실은 긍정적이지만, 이를 근거로 모든 현장·등기상 확인 사항까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

최종 판단은 ‘권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격 메리트는 제한적’입니다. 권리의 안전성만 보고 서둘러 입찰하기보다는 금지사항등기와 점유관계를 확인하고, 최근 거래 수준에 맞는 합리적인 응찰가를 정하는 것이 중요합니다. 이 물건의 핵심은 인수금액보다 확인되지 않은 점유관계와 실제 매입가격입니다.