대구지방법원 2025타경11518. 경상북도 구미시 옥계동의 구미옥계이-편한세상 105동 6층 603호, 비교 기준 면적 121.3974㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 김정대·남은혜 공동명의로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2020년 2월 21일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 대구은행 근저당권이 설정됐습니다.
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2020년 2월 21일 설정된 대구은행 근저당권(채권최고액 1억 8,630만원)입니다. 이후 설정된 앤알캐피탈대부의 근저당권은 리드코프로 이전됐고, 김정대 지분에 설정된 제이티저축은행 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 살펴볼 만합니다. 최저가 2억 8,200만원은 최근 12개월 평균 거래가 2억 9,900만원보다 1,700만원 낮고, 최신 거래 3억 500만원보다 2,300만원 낮습니다. 다만 최근 거래 추세 지표는 +1.8%로 하락장이 아닌 완만한 상승 방향입니다. 가격 우위는 인정되지만 큰 폭의 할인으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11518 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 옥계동 935 구미옥계이-편한세상 105동 6층 603호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 기준 면적 121.3974㎡ · 23층 건물 중 6층 |
| 단지 | 옥계e편한세상 · 793세대 · 2008.11.04 준공 |
| 소유자 | 김정대·남은혜 (각 2분의 1 지분) |
| 소유권 취득 | 2020.02.21 등기 · 매매 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 리드코프 / 145,053,611원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.21 · 을구 1번 대구은행 근저당권 · 186,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
핵심은 2020년 2월 21일 대구은행 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 186,300,000원입니다. 그 이후 설정된 앤알캐피탈대부 근저당권과 제이티저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
을구 3번 근저당권은 2022년 3월 24일 앤알캐피탈대부주식회사 명의로 설정됐으며, 2023년 6월 19일 주식회사 리드코프로 이전됐습니다. 이번 경매 신청채권자 역시 리드코프입니다. 채권최고액은 165,100,000원으로, 대구은행 근저당권 다음 순위의 담보권입니다.
갑구 10번 제이티저축은행 가압류는 2025년 1월 14일 설정됐으며, 김정대의 지분에 대한 청구금액은 29,661,809원입니다. 말소기준권리 이후의 가압류이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인 및 점유 관계
등기부상 근저당권 설정 이력은 3건이지만, 그중 을구 2번 애니원캐피탈대부주식회사의 106,600,000원 근저당권은 2021년 11월 23일 설정된 뒤 2022년 3월 24일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 담보권으로 중복 계산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세보다 소폭 낮다
구미 옥계e편한세상의 비교 기준 면적은 121.3974㎡이며, 면적 일치로 분류된 최근 실거래 12건을 살펴봅니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 면적(㎡) | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 121.4 | 15 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 121.4 | 15 | 299,000,000원 |
| 2026.07 | 120.56 | 17 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 121.4 | 9 | 315,000,000원 |
| 2026.01 | 120.56 | 4 | 277,000,000원 |
| 2025.11 | 120.56 | 19 | 288,000,000원 |
| 2025.07 | 121.4 | 7 | 285,000,000원 |
| 2025.07 | 120.56 | 10 | 287,500,000원 |
| 2025.04 | 121.4 | 7 | 290,000,000원 |
| 2025.03 | 120.56 | 8 | 297,000,000원 |
| 2025.03 | 120.56 | 8 | 297,000,000원 |
| 2025.03 | 121.4 | 12 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 299,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 12건 | 296,291,666원 |
가격을 비교하면 다음과 같습니다.
- 최근 12개월 평균. 299,000,000원으로, 최저가 282,000,000원은 평균의 94.3%입니다.
- 최신 거래. 2026년 8월 305,000,000원으로, 최저가는 최신 거래의 약 92.5%입니다.
- 최근 거래 범위. 277,000,000원~315,000,000원으로 거래 가격의 편차가 존재합니다.
- 거래 추세. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표는 +1.8%입니다. 하락 추세로 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,748,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 186,300,000원 | 186,300,000원 |
| 2. 근저당 · 앤알캐피탈대부(현 리드코프) | 165,100,000원 | 90,952,000원 |
| 3. 가압류 · 제이티저축은행 | 29,661,809원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 2억 8,200만원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 474만 8,000원을 제외한 금액에서 대구은행이 1억 8,630만원을 전액 배당받고, 후순위 앤알캐피탈대부(현재 리드코프)가 9,095만 2,000원을 배당받는 구조입니다.
채권자 총 청구액은 381,061,809원이며, 예상 배당액은 277,252,000원입니다. 따라서 채권자 미배당액은 103,809,809원입니다. 제이티저축은행 가압류는 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다. 실제 배당은 실제 채권 잔액, 이자, 집행비용, 당해세 및 최우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 배당 변화
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 282,000,000원 | 277,252,000원 | 103,809,809원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 225,600,000원 | 221,641,600원 | 159,420,209원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 180,480,000원 | 177,153,280원 | 203,908,529원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지이용계획 기준)
- 입지. 구미시 옥계동 해마루초등학교 동측 인근입니다. 주변은 학교와 아파트단지 등으로 구성된 주거지역이며, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 동측 약 15m, 서측 약 20m 포장도로와 접해 있어 도로 접근 여건이 확인됩니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
- 단지 규모. 옥계e편한세상은 793세대 규모이며 2008년 11월 4일 준공된 단지입니다. 비교 대상 실거래가 12건 확인되어 가격 수준을 비교할 수 있는 거래 표본이 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 23층 건물입니다. 위생·소방·승강기·바닥난방 설비가 갖춰져 있으며, 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 구미국가4단지 국가산업단지, 절대·상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 관련됩니다. 토지이용계획상 저촉·포함·접함 여부와 구체적인 적용 범위는 원문으로 확인해야 합니다.
- 토지 가치 참고. 공시지가 892,800원/㎡, 토지면적 38,509.1㎡로 확인됩니다.
- 환금성. 793세대 단지이고 최근 12개월 거래가 6건 확인됩니다. 최근 거래 평균은 2억 9,900만원이며 최신 거래는 3억 500만원입니다. 추세 지표 +1.8%로 가격 흐름은 약한 상승 방향이지만, 개별 호수의 층과 내부 상태에 따른 차이는 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.02.21 대구은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조하세요.
- 임대차 및 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 전입세대열람, 확정일자 부여 현황, 현황조사서, 실제 점유자와 임대차계약을 확인해야 합니다.
- 공동소유 관계. 김정대·남은혜 각 2분의 1 지분으로 등기되어 있습니다. 경매 대상 부동산 전체가 매각되는 조건과 공유자 관련 사항을 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 2억 9,900만원, 최신 거래 3억 500만원을 기준으로 비교하세요. 신건 2억 8,200만원은 최근 평균보다 약 5.7% 낮지만, 취득세·수리비·명도비용을 포함하면 여유 폭은 줄어듭니다.
- 물건 내부 확인. 6층이라는 층수 외에 조망·향·누수·결로·수리 상태는 확인된 수치가 없습니다. 현장 방문과 관리사무소 확인을 통해 실제 상태를 점검하세요.
- 관리비 확인. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능 금액을 관리사무소에서 확인하고, 장기수선충당금 및 미납 내역도 점검하세요.
- 토지이용계획 확인. 국가산업단지 및 학교환경보호구역 등 관련 규제의 구체적인 적용 범위를 토지이용계획확인서와 관계 기관을 통해 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 대구은행 및 리드코프의 실제 채권 잔액, 이자, 집행비용과 당해세 등을 확인해야 합니다. 채권최고액을 실제 대출잔액과 동일하게 보아서는 안 됩니다.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 안정적, 가격은 소폭 우위”
대구지방법원 2025타경11518은 권리구조가 비교적 명확한 아파트 경매입니다. 2020년 대구은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 리드코프 관련 근저당권과 제이티저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 2억 8,200만원은 최근 12개월 평균 2억 9,900만원의 94.3%입니다. 최신 거래 3억 500만원과 비교해도 약 7.5% 낮아, 현재 가격에서 일정한 매입 여유가 있습니다. 다만 할인 폭이 크지는 않고 최근 추세 지표가 +1.8%이므로, 시세가 하락하고 있다고 가정해 무리하게 가격을 낮춰 잡을 상황도 아닙니다.
가장 중요한 미확인 사항은 임대관계입니다. 현재 확인된 임차인 자료는 없고 매각물건명세서상 인수권리도 없지만, 감정평가서에 임대관계 미상이라고 기재된 만큼 실제 점유자와 임대차 여부를 확인하기 전까지 권리분석을 완전히 마쳤다고 볼 수 없습니다.
권리상 인수액 0원, 시세 대비 가격은 소폭 우위. 이 물건은 권리 때문에 피해야 할 물건이라기보다, 점유관계와 실제 물건 상태를 확인한 뒤 가격 경쟁력을 판단해야 할 물건입니다. 임대차 확인이 끝나고 추가 비용까지 감안해도 가격 여유가 유지된다면 검토할 가치가 있습니다.
