대구지방법원 2025타경11534. 구미시 옥계동 옥계부영1차 104동 1414호, 전용 49.14㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사엠오아이이며, 2022년 8월 거래가 82,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 2025년 10월 24일 등기됐습니다. 그런데 이 물건에는 경매개시결정보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 문동주가 있습니다. 임차권등기까지 마친 상태이고, 매각물건명세서도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

따라서 감정가와 최저가가 73,300,000원이라는 사실만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다. 임차보증금 78,500,000원이 실질적인 취득비용의 기준점으로 작용합니다. 현재 회차에서 집행비용을 반영한 예상 실질취득액은 80,219,400원입니다. 같은 평형의 최근 12개월 평균 거래가는 65,333,333원이고, 최신 거래도 64,000,000원입니다. 권리 인수 부담과 시세 초과가 동시에 존재하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

말소기준권리는 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 그 이후인 2025.11.11 등기된 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정된 신한은행 등 근저당권도 등기부상 이미 말소됐습니다. 그러나 말소기준보다 앞선 문동주의 임차권은 별도로 검토해야 하는 인수권리입니다. 이 사건의 주요 위험은 후순위 압류 자체보다 임차보증금의 미배당입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 문동주와 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 보증금 78,500,000원은 실제 임차인 문동주에 대한 금액으로 한 번만 반영합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 시세보다 높다

옥계부영1차 동일 전용면적 49.14㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 65,333,333원이고, 2026년 10월의 최신 거래는 64,000,000원입니다. 특히 최신 거래는 이 경매물건과 같은 14층 거래입니다.

실거래 가격은 58,000,000원~72,000,000원에 분포합니다. 최저매각가 73,300,000원 자체가 이미 최근 12개월 평균의 112.2%입니다. 여기에 임차보증금 인수액까지 합산하면 실질취득액은 80,219,400원으로 올라갑니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,300,000원 가정)

매각대금 73,300,000원에서 추정 집행비용 1,719,400원을 공제하고 임차인에게 71,580,600원을 배당하는 계산입니다. 임차보증금 미배당액 6,919,400원은 매수인 인수액으로 별도 표시했습니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원, 미배당 청구액은 82,988,225원입니다. 국의 압류와 관련된 세금 배당, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어난다

이 사건은 일반적인 가격 인하형 경매와 다르게 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문입니다. 유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 배당 가능한 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 늘어납니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 구미시 옥계동 옥계초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 14층입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 옥내소화전, 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측에 왕복 2차선 진입도로가 있고, 동측에는 녹지를 사이에 두고 왕복 6차선 도로가 위치합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 804,300원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 896세대 아파트단지로 동일 면적의 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 1999년 준공 단지이며, 최근 12건의 거래가격은 58,000,000원부터 72,000,000원까지 차이가 있습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 9번 문동주의 임차권등기와 매각물건명세서상 인수 문구를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당 후 잔액 확인. 예상 인수액 6,919,400원은 추정 배당에 따른 값입니다. 실제 배당순위·집행비용·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 실질취득액 기준 판단. 신건은 물론 유찰 이후에도 낙찰가와 보증금 인수액을 합산하여 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 임차인 명도 및 권리 정리. 임차권등기와 대항력 있는 보증금 잔액이 남는 구조이므로, 보증금 변제 및 임차권 정리 절차와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 관련 서류. 신청채권자의 청구내역과 실제 배당관계, 임차인의 권리 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 국의 압류. 2025.11.11 압류와 관련한 조세채권의 종류·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성을 고려해 관리사무소에서 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 원본 대조. 동일 면적이라도 층·향·내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 최신 거래사례와 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 매각 전 권리 변동. 입찰 직전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 경매 진행상태를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 물건의 평가를 좌우하는 것은 명확합니다. 대항력 있는 임차인과 78,500,000원의 보증금입니다. 최저매각가 73,300,000원만 보면 최근 시세와 비교할 만한 가격처럼 보일 수 있지만, 실제로는 그 가격조차 최근 평균을 웃돕니다. 여기에 미배당 보증금 인수액을 합산하면 신건 실질취득액은 80,219,400원입니다.

유찰이 발생하더라도 이 문제가 해결되지는 않습니다. 최저매각가가 58,640,000원, 46,912,000원으로 내려가는 시나리오에서도 매수인의 보증금 인수액이 증가해 실질취득액은 약 7,900만원대에 머뭅니다. 최근 12개월 평균 65,333,333원과 비교하면 여전히 상당한 차이가 있습니다.

따라서 이 사건은 최저가가 낮아질 때까지 기다리는 일반적인 유찰 전략이 효과적이지 않은 유형입니다. 임차보증금 인수 구조가 그대로 유지되는 한 가격 경쟁력은 제한적입니다. 별도의 권리 정리나 임차보증금 변제 사실이 확인되지 않은 상태에서는 입찰보다 인수위험 확인과 관망이 우선입니다.