서울남부지방법원 2025타경12627. 서울 강서구 화곡동에 있는 세림아파트 7층 702호입니다. 전용면적은 약 40.58㎡이며, 2016년 준공된 27세대 규모의 소형 아파트입니다. 지하철 2·5호선 까치산역 인근이라는 입지적 장점은 있지만, 경매에서 가장 중요하게 봐야 할 부분은 가격보다도 선순위 임차인의 보증금입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 5일 주택도시보증공사의 275,000,000원 가압류입니다. 그러나 임차인 채호수는 이보다 앞서 전입하고 확정일자까지 갖추었습니다. 매각물건명세서에도 보증금 미배당액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 말소기준권리 이후에 임차권등기가 이루어졌다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

2016년 5월 31일 설정되었던 신한은행 근저당권 (채권최고액 156,000,000원)은 2020년 3월 12일 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 이 근저당권이 아니라 2023년 9월 5일 주택도시보증공사 가압류입니다.

주택도시보증공사의 가압류, 강서구 압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 국가 압류 등 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 채호수는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이므로 그 보증금의 미배당액은 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 216,000,000원

확인된 선순위 임차권자는 채호수 1명이며, 이와 별도로 박태훈·민수진·명연순 등 전입자 3명이 조사되었습니다. 주택도시보증공사는 이 사건에서 가압류 채권자로 나타나며, 별도의 실제 임차인이나 중복 보증금으로 합산하지 않습니다.

박태훈·민수진·명연순의 전입신고는 모두 2023.09.05 말소기준권리 이후입니다. 제시된 권리판정상 독립적인 선순위 대항력은 인정되지 않지만, 보증금·확정일자·실제 임대차관계와 점유 권원은 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 선순위 임차인으로 확정하거나 별도 보증금을 임의로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 실거래보다 비싸다

세림아파트 동일·유사 면적 거래 4건의 평균은 227,750,000원입니다. 가장 최근 거래는 2025년 2월의 235,000,000원이며, 현재 최저매각가 257,000,000원은 실거래 평균뿐 아니라 최근 거래금액보다도 높습니다.

현재 최저가와 실거래 평균의 차이는 29,250,000원입니다. 최저가가 최근 실거래 평균의 112.8%에 해당하므로 신건에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 최신 거래가인 235,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 22,000,000원 높습니다.

다만 거래 표본이 4건으로 적고, 가장 최근 확인된 거래도 2025년 2월입니다. 거래 시점과 층·면적 차이가 있어 현재의 정확한 시장가격을 단정할 수는 없습니다. 확인된 거래만으로 지속적인 상승 또는 하락 추세를 확정하기도 어렵습니다.

④ 회차별 실질취득 — 낙찰가만 낮아지는 착시

선순위 임차보증금이 216,000,000원이기 때문에 낙찰가가 이를 밑도는 구간에서는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 유찰 이후에도 실질취득금액은 보증금 수준에 가까워지며, 배당에서 먼저 공제되는 비용까지 고려하면 그보다 높아질 수 있습니다.

실질취득 = 해당 회차 낙찰가 가정액 + 예상 미배당 보증금 인수액. 각 회차의 인수액은 제시된 배당 시나리오에 따랐습니다. 실질취득금액은 취득세·명도비·수리비 등 별도 취득비용을 포함하지 않습니다. 실제 인수액은 최종 배당순위·집행비용·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

집행비용 4,398,000원을 먼저 공제하고, 임차인 채호수에게 보증금 216,000,000원을 전액 배당하는 시나리오입니다. 주택도시보증공사는 36,602,000원을 배당받고, 한국주택금융공사에는 배당금이 남지 않습니다. 채권자 미배당액은 합계 492,908,479원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역 남서측 인근입니다. 주변에는 소규모 아파트, 오피스텔, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 까치산역과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2016년 준공된 철근콘크리트구조 지상 13층 건물입니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 옥내 소화전 및 기계식 주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 단지규모. 총 27세대의 소형 아파트로, 대단지에 비해 실거래 표본과 잠재 매수층이 제한될 수 있습니다. 확인된 유사 면적 거래도 4건이므로 매각 시점의 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가구역. 아파트를 대상으로 2025.10.20~2026.12.31 지정된 토지거래계약 허가구역에 해당합니다. 경매 취득 및 향후 처분과 관련한 적용 여부와 규제를 확인해야 합니다.
• 대지권 확인. 건물은 화곡동 917-4와 917-15의 2필지 일단 토지상에 소재하지만, 등기사항전부증명서에는 한 필지만 대지권으로 등재되어 있습니다. 이는 감정요항표에서 지적된 공부상 차이로, 대지권 범위와 권리관계를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 2021.12.31 민간임대주택등기가 되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 등재되어 있으므로 매각에 따른 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 채호수. 보증금 216,000,000원, 전입 2021.02.08, 확정일자 2020.12.22 및 임차권등기 내용을 대조하세요. 최종 배당에서 보증금이 전액 변제되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
• 실질취득금액 계산. 신건 257,000,000원, 1회 유찰 시 219,678,400원, 2회 유찰 시 219,102,720원이라는 각 회차별 예상 실질취득금액을 최근 실거래 평균과 비교해야 합니다.
• 추가 전입자 확인. 박태훈·민수진·명연순의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인하세요. 후순위 전입이라는 사실만으로 명도 관련 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다.
• 배당순위와 조세채권. 강서구와 국가의 압류등기가 존재합니다. 당해세 등 실제 조세채권의 법정기일과 우선순위에 따라 선순위 임차인의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 대지권 불일치. 토지는 2필지 일단으로 이용되지만 대지권은 한 필지만 등재된 상태입니다. 등기부·집합건축물대장·대지권 관련 서류를 직접 대조하세요.
• 민간임대주택 관련 사항. 등록임대주택의 현재 등록 상태, 임대의무기간, 매각에 따른 권리·의무 관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가가 최근 실거래 평균의 112.8%입니다. 거래 표본이 적고 거래 시점 차이도 있으므로 입찰 직전 최신 실거래와 실제 매물 가격을 확인하세요.
• 점유·명도. 채호수의 임차권등기와 별도 전입자 3명의 점유관계를 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도비용을 검토하세요.
• 관리비·주차시설. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인하고, 기계식 주차장시설의 실제 이용 조건도 점검하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 보라”

이 사건의 핵심은 분명합니다. 257,000,000원짜리 신건 아파트에 216,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재한다는 점입니다. 현재 예상배당상으로는 보증금이 전액 변제되어 인수액이 없지만, 유찰되어 낙찰가가 낮아지면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다.

2회 유찰 시에도 예상 실질취득금액은 219,102,720원입니다. 겉으로 보이는 최저가 164,480,000원과는 차이가 큽니다. 실거래 평균 227,750,000원과 비교하면 가격 차이가 있기는 하지만, 임차인 인수 위험과 추가 전입자, 대지권 불일치, 조세채권 등을 고려할 때 충분한 안전마진이 확보되었다고 단정하기 어렵습니다.

특히 현재 신건 최저가는 실거래 평균의 112.8%에 달합니다. 선순위 임차인이 없거나 낙찰가 하락분을 그대로 할인으로 누릴 수 있는 일반 경매 아파트와 같은 기준으로 평가해서는 안 됩니다.

결론은 권리 위험 확인 우선, 신건 가격 메리트 부족, 유찰 후에도 실질취득가 기준의 보수적 접근입니다. 매각물건명세서상 보증금 인수 조건과 대지권·점유관계를 정리하지 못한 상태에서 최저가 하락만을 이유로 입찰하는 것은 위험합니다.