서울남부지방법원 2025타경13341. 서울 금천구 독산동 979-8 지안플러스 제6층 제602호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택인 단지형 다세대주택입니다. 2023년 7월 8일 매매를 원인으로 소유권이 이전됐고, 2023년 8월 14일 배춘산 명의의 소유권이전등기와 우리은행 근저당권 설정등기가 접수됐습니다.

권리분석의 중심은 2023년 8월 14일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 280,500,000원으로 말소기준권리입니다. 이후 2025년 11월 임의경매개시결정, 2026년 1월 임선의의 가압류가 등기됐으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.

다만 신청채권자는 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사이고, 말소기준권리의 근저당권자는 주식회사우리은행입니다. 두 명의가 다르므로 채권양도·승계 관계와 경매신청 권한을 확인해야 합니다. 또한 임차인으로 조사된 사람은 1명이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 인수액 0원만 보고 입찰을 결정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준, 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 4번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 280,500,000원이며, 접수일은 2023년 8월 14일입니다. 해당 근저당권보다 뒤에 설정된 임의경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 현황 — 대항력은 없으나 보증금 확인 필요

현황조사에서 PEI CHUNSHAN이 임차인으로 조사됐습니다. 전입일은 2023년 8월 18일로, 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 접수일 2023년 8월 14일보다 늦습니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

현황조사 기준 1명 · 점유부분 미상 · 차임 미상 · 배당요구 여부 미상

③ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)

예상 채권 총액 305,500,000원 · 예상 채권 배당액 305,500,000원 · 채권 미배당 0원 · 소유자 잔여 47,674,000원. 당해세와 임차인 최우선변제액은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 가격·유찰 시나리오 — 현재 시세 메리트는 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 359,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로, 매각기일은 2026년 11월 13일입니다.

등기부상 직전 소유권 이전의 매매 거래가액은 350,000,000원입니다. 다만 이는 2023년 7월 8일 매매에 따른 과거 거래가액으로, 현재의 동일 유형·동일 지역 실거래 시세를 대표하는 자료는 아닙니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래가 및 가격 추세를 확인할 수 있는 비교 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다.

회차별 매각가와 배당액은 예상 시나리오 기준입니다. 채권 미배당은 채권자가 배당받지 못하는 금액이며 매수인이 인수하는 금액과 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 6층 건물이며 대상은 제6층 제602호입니다. 사용승인일은 2023.06.02입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 기본적인 난방시설, 위생설비, 급배수시설, 승강기 및 주차장을 갖춘 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 2필지 일단지의 사다리형 토지이며 완경사지에 위치하지만 자체 지반은 대체로 평탄화돼 있습니다. 북측과 서측으로 세로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)으로 기재돼 있습니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등의 제한사항이 함께 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가구역. 감정요항표에는 외국인 등 대상의 다세대주택 포함 지정과 아파트 대상 지정이 서로 다른 기간으로 기재돼 있습니다. 본건 다세대 및 낙찰자 유형에 실제 적용되는지 금천구청에서 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 임대관계 등은 미상으로 기재돼 있어 실제 점유와 내부 상태 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. PEI CHUNSHAN의 보증금, 확정일자, 실제 점유부분, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 현황조사서 원본으로 확인하세요. 현재 조사상 대항력은 없지만 우선변제 및 최우선변제 여부는 확정되지 않았습니다.
• 채권양도·승계 확인. 신청채권자 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사와 말소기준 근저당권자 주식회사우리은행의 관계를 확인하세요. 채권양도통지, 승계 관련 서류 및 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2023.08.14 접수된 우리은행 근저당권의 설정 내용과 접수순위를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
• 배당표 검토. 신건 예상배당은 집행비용 5,826,000원, 우리은행 280,500,000원, 임선의 25,000,000원 순으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등 미반영 항목을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 2023년 거래가액 350,000,000원은 과거 거래가격입니다. 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 인근 유사 다세대 거래를 확인한 뒤 감정가 359,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 명도. 대항력 없는 임차인으로 조사됐더라도 실제 점유자가 있을 수 있습니다. 현장 방문과 점유관계 확인, 인도 협의 및 명도 비용을 별도로 검토하세요.
• 토지이용 규제. 토지거래허가구역 지정 범위와 기간이 서로 다르게 기재돼 있으므로 본건 적용 여부를 관할 관청에 확인하세요.
• 추가 비용. 관리비 체납, 당해세, 공용부분 미납금 및 기타 인수 가능 비용을 관리주체와 관계기관을 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 등기 및 감정평가 관련 내용을 토대로 한 추정입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정”과 “확인할 위험이 없다”는 다르다

이 물건의 등기상 기준권리는 2023년 8월 14일 우리은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계의 큰 틀은 비교적 명확합니다.

그러나 임차인 1명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 신청채권자와 말소기준 근저당권자의 명의도 다릅니다. 특히 신청채권자 청구액 255,513,411원과 우리은행 근저당 채권최고액 280,500,000원의 관계를 확인하지 않은 채 배당표를 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 최저가 359,000,000원은 신건 감정가와 동일하지만 최근 시세 자료가 없어 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 2023년 거래가액 350,000,000원은 참고할 수 있는 과거 거래일 뿐 현재의 시장가격을 보장하지 않습니다.

결론은 권리 인수액 0원 추정, 임차인 배당 확인 필요, 채권승계 관계 확인 필요, 가격 메리트 판단 보류입니다. 원본 서류와 실제 시세를 확인하기 전까지는 신건 가격만 보고 입찰하기보다 확인 절차를 먼저 진행하는 것이 안전합니다.